Bức tranh thị trường bất động sản năm 2011 u ám, bao phủ gam màu xám. Cơn sốt giá nhà ở với khả năng thu về siêu lợi nhuận những năm trước, phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu cũng như khả năng chi trả, thực tế đã đẩy thị trường bất động sản phát triển thiếu lành mạnh.
Eo hẹp dòng vốn
Năm 2011 là giai đoạn FDI đăng ký và tăng thêm vốn đổ vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Tình trạng này chủ yếu do ảnh hưởng từ dư chấn của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và bản thân thị trường bất động sản trong nước hiện đang còn trầm lắng.
Các nhà đầu tư và cả người dân có nhu cầu cũng đang trong tâm lý nghe ngóng, chờ đợi. Các nhà đầu tư FDI trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam chủ yếu hướng vào phát triển dòng sản phẩm bất động sản cao cấp vì đây là thế mạnh của họ, nhưng hiện phân khúc này đang có xu hướng bão hòa và giá đứng ở mức cao nên cũng khó tìm đầu ra cho thị trường.
Bên cạnh đó, năm 2011, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã tập trung thực hiện giảm tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất và bất động sản bị xếp vào nhóm này nên cũng không tránh khỏi tình trạng khát vốn. Tính đến giữa năm, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa giảm xuống còn 22% và đến 31/12 thì tỷ trọng này chỉ được tối đa là 16%. Cùng với lãi suất vẫn ở mức cao, việc huy động vốn qua hình thức phát hành cổ phiếu, trái phiếu... không thể thực hiện được do thị trường chứng khoán cũng chung cảnh khốn khó. Bởi vậy, dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản năm 2011 đã hạn chế đi rất nhiều so với những năm trước.
Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản năm 2010 có mức tăng 23,5% so với năm 2009 nhưng đã có sự thay đổi theo chiều hướng giảm liên tục trong cả năm 2011. Tổng dư nợ cho vay bất động sản chiếm chưa tới 10% tổng dư nợ của toàn hệ thống với dư nợ xấu khoảng 2%.
Dự án đổi chủ
Vốn luôn là một đòi hỏi cấp bách của thị trường bất động sản nhưng từ đầu năm nay, các doanh nghiệp bất động sản đang rơi vào tình trạng đói triền miên. Thực trạng này đã khiến nhiều chủ đầu tư trong nước phải ngậm ngùi chuyển nhượng dự án cho các nhà đầu tư ngoại đang dồi dào tiềm lực để tiếp tục cầm cự qua đợt đóng băng kéo dài của thị trường.
Theo con số báo cáo của các ngân hàng, dư nợ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản giảm số tuyệt đối so với năm cuối 2010.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia bất động sản lại cho rằng điều này chưa hợp lý bởi tốc độ tăng - giảm tín dụng cho phía cung và cầu bất động sản chưa cân đối. Trong khi các khoản cho vay đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu đô thị, văn phòng, trung tâm thương mại tăng và cho vay mua nhà để bán cũng tăng cao (tới 59,68%) thì cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở lại giảm nhiều (19,92%).
Một số doanh nghiệp cho hay, lãi suất vay tín dụng bất động sản trong năm 2010 dao động từ 15-17%/năm nhưng sang đến năm 2011, mức lãi suất đã tăng lên trên 20%/năm. Mặc dù vậy, các doanh nghiệp cũng không ký thêm được hợp đồng tín dụng mới; thậm chí những hợp đồng tín dụng cũ cũng không được giải ngân tiếp, gây nhiều khó khăn cho chủ đầu tư, nhất là đối với các dự án đang thực hiện dở dang.
Việc thiếu hụt nguồn vốn từ phía các tổ chức tín dụng, ngân hàng không những làm cho các giao dịch bất động sản giảm, tiến độ triển khai chậm lại mà còn xuất hiện tình trạng các nhà đầu tư trong nước có dự án nhưng do thiếu vốn đầu tư đã phải chuyển nhượng dự án cho các nhà đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài. Hiện tượng này đã xảy ra với các dự án tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh.
Ảnh hưởng của dòng tiền bị eo hẹp lại, đã tác động mạnh đến tính thanh khoản của thị trường bất động sản. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, nơi có tỷ lệ vay ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản cao nhất đã bộc lộ rõ nét nhất trạng thái của thị trường với sự “bất động’’ kéo dài từ năm 2010 vắt cả sang năm 2011 và chưa có tín hiệu thay đổi vào năm tới.
Tại Hà Nội, mặc dù tỷ lệ vay của người dân đối với bất động sản chiếm ít hơn nhưng thị trường giao dịch chuyển nhượng đất nền cũng nếm mùi “lao đao” vì bị thắt chặt tín dụng. Nhiều dự án khu vực ven đô sau khi tăng nóng, các nhà đầu tư đã phải bán tháo với mức giảm tới vài chục phần trăm.
Trong bối cảnh hiện nay, vốn tự có của các doanh nghiệp bất động sản không nhiều, phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vay ngân hàng. Mặt khác, dự án phải xây xong móng mới được huy động vốn trong khi nhiều dự án đã hoàn thành tới 70-80% khối lượng công việc vẫn bị giãn tiến độ, ảnh hưởng tới tính thanh khoản.
Chọn mặt gửi vàng
Hiện nay, dư nợ có đảm bảo bằng tài sản tại các ngân hàng chiếm tới 97%, trong đó dư nợ cho vay không có tài sản đảm bảo chỉ chiếm khoảng 3% tổng dư nợ cho vay bất động sản. Bởi vậy, nếu khâu thẩm định giá đối với các tài sản thế chấp chặt chẽ và chính xác thì xét về lý thuyết, độ an toàn đối với các khoản vay bất động sản hiện nay là khá cao, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nhận xét.
Tuy vậy, các quy định chặt chẽ cũng còn chứa những hạn chế. Việc cho vay tín dụng có thế chấp cho cá nhân mà các tổ chức tín dụng đang thực hiện sẽ chỉ những người có tài sản thế chấp mới được vay và vay nhiều lần với mục đích đầu tư, đầu cơ. Những người không có tài sản thế chấp thì vẫn không bao giờ có thể vay được tiền, kể cả khi thực sự có nhu cầu mua nhà để.
Tại các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, chủ đầu tư cấp I được vay vốn bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất của cả dự án, trong khi đó thực chất quyền sử dụng đất sẽ được Nhà nước cấp cho người mua nhà và chỉ giao quyền kinh doanh hạ tầng khu đô thị mới cho chủ đầu tư cấp 1. Có trường hợp, chủ đầu tư cấp I đã bán nhà cho người mua mà vẫn không thông báo cho tổ chức tín dụng.
Bởi vậy, để tạo tính liên thông và kích thích nhau cùng phát triển bền vững, Bộ Xây dựng cho rằng phía ngân hàng cũng nên có giải pháp tín dụng linh hoạt đối với từng nhóm khách hàng bất động sản cụ thể theo hướng “chọn mặt gửi vàng„. Việc kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản để chống đầu cơ là cần thiết nhưng cũng cần phải điều chỉnh linh hoạt để tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường./.
Eo hẹp dòng vốn
Năm 2011 là giai đoạn FDI đăng ký và tăng thêm vốn đổ vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Tình trạng này chủ yếu do ảnh hưởng từ dư chấn của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và bản thân thị trường bất động sản trong nước hiện đang còn trầm lắng.
Các nhà đầu tư và cả người dân có nhu cầu cũng đang trong tâm lý nghe ngóng, chờ đợi. Các nhà đầu tư FDI trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam chủ yếu hướng vào phát triển dòng sản phẩm bất động sản cao cấp vì đây là thế mạnh của họ, nhưng hiện phân khúc này đang có xu hướng bão hòa và giá đứng ở mức cao nên cũng khó tìm đầu ra cho thị trường.
Bên cạnh đó, năm 2011, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã tập trung thực hiện giảm tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất và bất động sản bị xếp vào nhóm này nên cũng không tránh khỏi tình trạng khát vốn. Tính đến giữa năm, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa giảm xuống còn 22% và đến 31/12 thì tỷ trọng này chỉ được tối đa là 16%. Cùng với lãi suất vẫn ở mức cao, việc huy động vốn qua hình thức phát hành cổ phiếu, trái phiếu... không thể thực hiện được do thị trường chứng khoán cũng chung cảnh khốn khó. Bởi vậy, dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản năm 2011 đã hạn chế đi rất nhiều so với những năm trước.
Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản năm 2010 có mức tăng 23,5% so với năm 2009 nhưng đã có sự thay đổi theo chiều hướng giảm liên tục trong cả năm 2011. Tổng dư nợ cho vay bất động sản chiếm chưa tới 10% tổng dư nợ của toàn hệ thống với dư nợ xấu khoảng 2%.
Dự án đổi chủ
Vốn luôn là một đòi hỏi cấp bách của thị trường bất động sản nhưng từ đầu năm nay, các doanh nghiệp bất động sản đang rơi vào tình trạng đói triền miên. Thực trạng này đã khiến nhiều chủ đầu tư trong nước phải ngậm ngùi chuyển nhượng dự án cho các nhà đầu tư ngoại đang dồi dào tiềm lực để tiếp tục cầm cự qua đợt đóng băng kéo dài của thị trường.
Theo con số báo cáo của các ngân hàng, dư nợ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản giảm số tuyệt đối so với năm cuối 2010.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia bất động sản lại cho rằng điều này chưa hợp lý bởi tốc độ tăng - giảm tín dụng cho phía cung và cầu bất động sản chưa cân đối. Trong khi các khoản cho vay đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu đô thị, văn phòng, trung tâm thương mại tăng và cho vay mua nhà để bán cũng tăng cao (tới 59,68%) thì cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở lại giảm nhiều (19,92%).
Một số doanh nghiệp cho hay, lãi suất vay tín dụng bất động sản trong năm 2010 dao động từ 15-17%/năm nhưng sang đến năm 2011, mức lãi suất đã tăng lên trên 20%/năm. Mặc dù vậy, các doanh nghiệp cũng không ký thêm được hợp đồng tín dụng mới; thậm chí những hợp đồng tín dụng cũ cũng không được giải ngân tiếp, gây nhiều khó khăn cho chủ đầu tư, nhất là đối với các dự án đang thực hiện dở dang.
Việc thiếu hụt nguồn vốn từ phía các tổ chức tín dụng, ngân hàng không những làm cho các giao dịch bất động sản giảm, tiến độ triển khai chậm lại mà còn xuất hiện tình trạng các nhà đầu tư trong nước có dự án nhưng do thiếu vốn đầu tư đã phải chuyển nhượng dự án cho các nhà đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài. Hiện tượng này đã xảy ra với các dự án tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh.
Ảnh hưởng của dòng tiền bị eo hẹp lại, đã tác động mạnh đến tính thanh khoản của thị trường bất động sản. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, nơi có tỷ lệ vay ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản cao nhất đã bộc lộ rõ nét nhất trạng thái của thị trường với sự “bất động’’ kéo dài từ năm 2010 vắt cả sang năm 2011 và chưa có tín hiệu thay đổi vào năm tới.
Tại Hà Nội, mặc dù tỷ lệ vay của người dân đối với bất động sản chiếm ít hơn nhưng thị trường giao dịch chuyển nhượng đất nền cũng nếm mùi “lao đao” vì bị thắt chặt tín dụng. Nhiều dự án khu vực ven đô sau khi tăng nóng, các nhà đầu tư đã phải bán tháo với mức giảm tới vài chục phần trăm.
Trong bối cảnh hiện nay, vốn tự có của các doanh nghiệp bất động sản không nhiều, phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vay ngân hàng. Mặt khác, dự án phải xây xong móng mới được huy động vốn trong khi nhiều dự án đã hoàn thành tới 70-80% khối lượng công việc vẫn bị giãn tiến độ, ảnh hưởng tới tính thanh khoản.
Chọn mặt gửi vàng
Hiện nay, dư nợ có đảm bảo bằng tài sản tại các ngân hàng chiếm tới 97%, trong đó dư nợ cho vay không có tài sản đảm bảo chỉ chiếm khoảng 3% tổng dư nợ cho vay bất động sản. Bởi vậy, nếu khâu thẩm định giá đối với các tài sản thế chấp chặt chẽ và chính xác thì xét về lý thuyết, độ an toàn đối với các khoản vay bất động sản hiện nay là khá cao, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nhận xét.
Tuy vậy, các quy định chặt chẽ cũng còn chứa những hạn chế. Việc cho vay tín dụng có thế chấp cho cá nhân mà các tổ chức tín dụng đang thực hiện sẽ chỉ những người có tài sản thế chấp mới được vay và vay nhiều lần với mục đích đầu tư, đầu cơ. Những người không có tài sản thế chấp thì vẫn không bao giờ có thể vay được tiền, kể cả khi thực sự có nhu cầu mua nhà để.
Tại các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, chủ đầu tư cấp I được vay vốn bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất của cả dự án, trong khi đó thực chất quyền sử dụng đất sẽ được Nhà nước cấp cho người mua nhà và chỉ giao quyền kinh doanh hạ tầng khu đô thị mới cho chủ đầu tư cấp 1. Có trường hợp, chủ đầu tư cấp I đã bán nhà cho người mua mà vẫn không thông báo cho tổ chức tín dụng.
Bởi vậy, để tạo tính liên thông và kích thích nhau cùng phát triển bền vững, Bộ Xây dựng cho rằng phía ngân hàng cũng nên có giải pháp tín dụng linh hoạt đối với từng nhóm khách hàng bất động sản cụ thể theo hướng “chọn mặt gửi vàng„. Việc kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản để chống đầu cơ là cần thiết nhưng cũng cần phải điều chỉnh linh hoạt để tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường./.
Thu Hằng (TTXVN/Vietnam+)
