Thời gian qua, thị trường văn phòng tại khu vực châu Á-Thái Bình Dương được xem là tương đối ổn định. Bất động sản văn phòng tại Việt Nam nằm ở nhóm các nước có triển vọng về giá thuê tốt. Cụ thể, tại Thành phố Hồ Chí Minh, giá thuê mặt bằng văn phòng tuy có sự điều chỉnh nhưng chỉ giảm nhẹ so với năm ngoái.
Phản ứng nhanh để thích nghi
Triển vọng giá thuê văn phòng tốt trên cả nước nói chung và Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng nằm trong bối cảnh thị trường văn phòng toàn cầu, châu Âu, châu Mỹ chứng kiến sự sụt giảm về tỷ lệ hấp thụ do ảnh hưởng của chu kỳ kinh tế. Theo đó, giá thuê mặt bằng văn phòng của hầu hết các nước phát triển sụt giảm mạnh so với giai đoạn trước dịch COVID-19.
Theo CBRE Việt Nam, vào cuối quý 2 năm 2023, giá thuê văn phòng hạng A là 45,4 USD/m2/tháng, giảm 1,1% so với cùng kỳ năm trước.
Việc điều chỉnh giá thuê của hạng A cho thấy phản ứng nhanh chóng của một số chủ đầu tư để thích ứng với tình hình thực tế nhằm giữ chân khách hàng cũng như nhanh chóng lấp đầy các diện tích trống mới.
Giá thuê của văn phòng hạng B đang ở mức 25,6 USD/m2/tháng, giảm 0,8% so với năm ngoái.
Tương tự các chủ nhà hạng A, chủ đầu tư hạng B cũng sẵn sàng đưa ra mức giá thương lượng hấp dẫn nhằm đẩy nhanh tiến độ cho thuê các diện tích trống trong thời gian dài, mức giá ở các tầng cao có thể được điều chỉnh tương đương như các tầng trung để thu hút khách.
Các chuyên gia bất động sản cho rằng với tiềm lực tài chính tốt, nhóm ngành tài chính-ngân hàng-bảo hiểm đã trở lại là nhóm ngành năng động nhất trong hoạt động cho thuê với các diện tích thuê lớn, tiếp theo là nhóm ngành dịch vụ với tỷ lệ lần lượt là 43,7% và 14,2%. Nhóm ngành bán lẻ/kinh doanh/thương mại điện tử, công nghệ thông tin, khoa học cuộc sống chiếm khoảng 10% tổng diện tích thuê đối với mỗi nhóm ngành.
Về mục đích thuê, các giao dịch về chuyển địa điểm chiếm phần lớn với gần 60% tổng diện tích giao dịch. Trong thời điểm kinh tế còn gặp nhiều khó khăn, việc các doanh nghiệp chuyển dịch văn phòng, chủ yếu để tìm kiếm giá thuê cạnh tranh cũng như chất lượng mặt bằng phải được cải thiện.
[Thị trường bất động sản văn phòng toàn cầu: Viễn cảnh bấp bênh]
Từ thời điểm cuối năm 2022 đến nay, nhiều chủ tòa nhà văn phòng cũng chủ động sửa chữa, cải tạo mặt bằng để có thể nâng cao hoặc giữ vững mức giá thuê. Các giao dịch trả lại mặt bằng xuất hiện ở một số tòa nhà, nhưng cũng chưa hình thành một xu hướng rõ rệt, chiếm khoảng 6% tổng diện tích giao dịch.
Bà Dương Thùy Dung, Trưởng bộ phận Định giá-Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, cho biết trong nửa đầu năm 2023, thị trường văn phòng Thành phố Hồ Chí Minh chỉ đón nhận duy nhất một tòa nhà văn phòng mới hạng B là OfficeHaus tại quận Tân Phú.
Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung mới của năm 2023 sẽ được đưa vào vận hành chủ yếu trong nửa sau của năm với khoảng hơn 130.000 m2 NLA và đều là các diện tích cho thuê mới chất lượng cũng như tọa lạc tại các vị trí trung tâm, kết nối thuận lợi.
Xu hướng văn phòng xanh
Thực tế, xu hướng “Văn phòng xanh” đã được CBRE Việt Nam nhắc đến nhiều trong những năm qua dần trở nên rõ nét trên thị trường văn phòng cả tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội. Hơn 75% nguồn cung văn phòng tương lai từ quý 3 năm 2023 đến hết 2025 của Thành phố Hồ Chí Minh là các tòa nhà đạt chứng chỉ xanh.
Thống kê của CBRE cho thấy hiện tại có khoảng 33% nguồn cung văn phòng hạng A đã đạt một trong các chứng chỉ xanh với mức giá thuê trung bình cao hơn khoảng 6% so với các tòa nhà hạng A còn lại tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Ở các nước phát triển, tỷ lệ văn phòng hạng A có chứng chỉ xanh trên tổng nguồn cung có thể lên đến gần 50%. Ngoài các chứng chỉ xanh phổ biến như LEED, BCA Greenmark, hiện tại các chủ đầu tư cũng như khách thuê lớn đều có xu hướng phát triển mặt bằng để đạt chứng chỉ WELL với nhiều lợi ích hướng tới người lao động.
Hiện tổng diện tích trống cả thành phố trong sáu tháng đầu năm tăng lên gần 13.000m2; trong đó, bao gồm gần 9.000m2 từ một khách thuê lớn chuyển tới tòa nhà văn phòng mới của mình.
Trong những năm gần đây, các công ty lớn thuộc nhóm ngành tài chính-ngân hàng và nhóm sản xuất có xu hướng tự xây dựng tòa nhà văn phòng của riêng mình để làm việc, và một phần diện tích của tòa nhà nếu không sử dụng hết có thể được cho thuê bên ngoài. Theo đó, tỷ lệ trống của các tòa hạng A là 7,5%, hạng B là 10,7%, tăng lần lượt là 1,4 điểm phần trăm và 1,2 điểm phần trăm so với thời điểm cuối năm 2022.
Với nguồn cung tương lai dồi dào khoảng gần 320.000m2 tính tới thời điểm năm 2025, thị trường văn phòng Thành phố Hồ Chí Minh sẽ cạnh tranh hơn trong thời gian tới.
Nhận xét về bất động sản văn phòng cho thuê, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh - Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE Việt Nam cho biết đầu tư vào công trình xanh hoặc tòa nhà có yếu tố xanh/bền vững dần trở thành một thông lệ, được các chủ đầu tư các nước phát triển áp dụng nhằm bảo chứng giá trị bất động sản.
Thực tế cho thấy, những tòa nhà hạng A với vị trí đẹp, tiêu chuẩn mặt bằng cũng như vận hành cao, vẫn thu hút được sự quan tâm của khách thuê dù chưa đi vào hoạt động chính thức. Điều này cho thấy nguồn cầu về dịch chuyển sang mặt bằng chất lượng sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ, bất chấp các thách thức đến từ nền kinh tế./.