Một trong những điểm mới của Luật Đất đai sửa đổi vừa được thông qua là quy định về quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất có sự đổi mới.
Tổ chức kinh tế đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.
Nhờ đó, doanh nghiệp có thể linh hoạt lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất và kỳ vọng giảm bớt khó khăn khi phải nộp ngay một khoản tiền lớn trong khi nguồn tài chính cần phân bố hợp lý hơn. Thậm chí, khi áp lực tài chính giảm, chủ đầu tư có thể cân đối chi phí vốn và hạ giá bán nhà. Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng hào hứng với quy định mới này.
Với quy định tại Khoản 2, Điều 30 của Luật Đất đai mới nhất thì tiền thuê đất đã nộp sẽ được khấu trừ vào tiền thuê đất hằng năm phải nộp theo quy định của Chính phủ. Những doanh nghiệp nào được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần có thể chuyển sang thuê đất trả tiền thuê hằng năm.
Quy định này được áp dụng với các tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê đều được lựa chọn chuyển sang trả tiền hàng năm.
Trước đây, Luật Đất đai năm 2013 quy định doanh nghiệp, cá nhân được phép thay đổi từ trả tiền thuê đất hằng năm sang trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Còn quyền chuyển đổi ngược lại từ trả tiền một lần sang trả tiền hằng năm chưa được đề cập.
Theo các chuyên gia, quy định mới này vừa hỗ trợ cho doanh nghiệp, vừa nắn chỉnh nguồn thu theo hướng kích thích sinh lợi từ đất đai. Được nộp tiền sử dụng đất hằng năm sẽ giúp chủ đầu tư giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án. Nhờ vậy, giá bán bất động sản cũng có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý hơn, chất lượng sản phẩm hoàn thiện tốt hơn...
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận xét quy định mới này giúp Nhà nước có cơ hội tăng thu nhờ các giá trị tăng thêm của đất đai đai theo thời gian, thay vì chỉ dừng lại ở việc nhận "một cục." Tuy nhiên, VARS kiến nghị phải có quy định cụ thể, rõ ràng về các mốc thời gian điều chỉnh tiền sử dụng đất, cũng như phương pháp tính toán hợp lý, có mức giới hạn.
Điều này để tránh doanh nghiệp làm dự án trong tình trạng lo lắng và phải xác lập quỹ dự phòng lớn bởi nếu thu theo năm mà giá đất điều chỉnh tăng thì sẽ phát sinh thêm chi phí. Khi đó, không những không đạt được mục tiêu giảm áp lực tài chính mà còn gây ra tâm lý hoang mang, vô định cho doanh nghiệp, VARS khuyến cáo.
Mặc dù ghi nhận sự linh hoạt trong quy định tại Luật mới nhưng các doanh nghiệp lại không hào hứng tiếp nhận.
Ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6 - nhận xét quy định này tạo thuận lợi cho doanh nghiệp khó khăn, không có khả năng nộp tiền sử dụng đất một lần thì lựa chọn trả hằng năm.
Tuy nhiên, doanh nghiệp đã đóng rồi sẽ không được Nhà nước trả tiền mà sẽ được khấu trừ vào thời hạn thuê đất. Vậy thì sẽ có 2 trường hợp xảy ra. Doanh nghiệp đã đóng tiền thuê đất một phần thì không sao, nhưng doanh nghiệp đã đóng hết rồi thì cũng không cần chuyển lại làm gì. Do đó, quy định này chỉ có lợi cho doanh nghiệp chưa đóng tiền thuê đất hoặc mới chỉ đóng một phần, ông Quê phân tích.
Mặt khác, sẽ ít doanh nghiệp hào hứng với quy định mới này trong Luật Đất đai (sửa đổi) bởi nếu trả tiền hằng năm, mức đóng tổng cộng sẽ cao bởi hằng năm mức giá sẽ thay đổi cao dần lên, chưa kể bất lợi trong đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nếu đóng hằng năm.
Do đó, từ trước đến nay, chỉ có "một chiều" là doanh nghiệp xin chuyển từ đóng tiền hằng năm sang đóng tiền một lần chứ không có việc xin chuyển một lần sang hằng năm, nhất là trên thực tế, chỉ khi đóng tiền một lần, khu đất đó mới được cấp sổ, mới được thế chấp ngân hàng.
Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) Phạm Đức Toản cho rằng quy định này đi ngược với quan điểm của doanh nghiệp, bởi hiện nay hầu hết doanh nghiệp đều xin và mong muốn trả tiền một lần.
Theo phân tích của ông Toản, nếu trả một lần thì giá trị của khu đất khác hoàn toàn so với trả hàng năm. Khi doanh nghiệp trả tiền một lần thì đó là tài sản được hạch toán là tài sản cố định, đủ điều kiện thế chấp vay ngân hàng. Còn khi doanh nghiệp trả tiền hằng năm là đất thuê, chỉ vay ngân hàng được tài sản trên đất. Chưa kể tiền thuê đất thay đổi hằng năm và đều có xu hướng tăng sẽ gây nhiều rủi ro tài chính.
Ông Toản cũng cho rằng quy định này chỉ phù hợp với trường hợp là đất thuê trả một lần mà chưa nộp tiền thì các doanh nghiệp xin nộp hằng năm để giải quyết khó khăn trước mắt.
Dưới góc nhìn chuyên gia, Tiến sỹ Đinh Trọng Thịnh cho rằng việc thu tiền thu đất hằng năm sẽ đem lại nhiều mối lo cho các doanh nghiệp. Nếu tiền thuê đất hằng năm tăng đột biến thì phương án tài chính kinh doanh của doanh nghiệp có thể bị phá vỡ.
Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp cũng sẽ lo quyền của chủ thể sử dụng đất trả tiền hằng năm bị giới hạn khá nhiều so với chủ thể sử dụng đất trả tiền một lần.
Theo ông Thịnh, vấn đề nào cũng có tính hai mặt, quan trọng là phải cân nhắc, xem xét thật kỹ mặt nào có nhiều lợi ích hơn, hạn chế các vấn đề phát sinh hơn, từ đó, đưa ra những chính sách pháp luật hợp lý, đảm bảo phát triển nền kinh tế bền vững, ổn định./.
Tạo hành lang pháp lý đồng bộ khi Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực thi hành
Tổ Biên tập Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) và các đơn vị liên quan rà soát các quy định của Luật để đề xuất xây dựng Nghị định, Nghị quyết, Quyết định của Thủ tướng, Thông tư để hướng dẫn thi hành Luật.