Diễn biến phức tạp của dịch COVID-19 đã tác động và ảnh hưởng tới phân khúc bất động sản văn phòng cho thuê.
Trong trạng thái bình thường mới, nền kinh tế phục hồi và các doanh nghiệp hoạt động trở lại có trở thành lực đẩy giúp thị trường văn phòng cho thuê lấy đà bật lên trong thời gian tới.
Đây cũng chính là nội dung được quan tâm trong buổi tọa đàm trực tuyến với chủ đề "Nhận diện nhân tố mới trên thị trường văn phòng cho thuê," do Tạp chí VnEconomy-Nhịp sống kinh tế Việt Nam và thế giới tổ chức chiều 1/11.
Theo Báo cáo tổng quan thị trường quý 2 vừa qua của Savills Việt Nam, việc giãn cách xã hội đã làm hoạt động cho thuê văn phòng tại nhiều đô thị lớn chậm lại khi các khách thuê chưa thể dịch chuyển hay mở rộng. Tại Hà Nội, hầu hết các tòa nhà văn phòng vẫn giữ công suất ổn định với công suất thuê đạt 85%, giảm 5 điểm phần trăm theo quý và 5 điểm phần trăm theo năm.
Trong số này, văn phòng hạng C vẫn đạt công suất cao nhất là 95%. Trong mùa dịch, nhiều chủ tòa nhà đã có các chính sách ưu đãi giá thuê ngắn hạn để hỗ trợ khách thuê. Giá chào thuê trung bình thị trường đạt 20,8 USD/m2/tháng, giảm 2% theo quý và 2% theo năm.
Nhận định chung về thị trường bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng hai năm qua, thị trường bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh nhưng vẫn có những điểm sáng, bất chấp cả hạn chế vì thời gian giãn cách kéo dài và trải qua nhiều đợt.
[Nguồn cung văn phòng khu vực phía Tây Hà Nội vẫn chiếm ưu thế]
Bởi thực tế cho thấy, trong bối cảnh dịch bệnh, thị trường bất động sản vẫn ghi nhận khối lượng giao dịch thành công, thậm chí ngay tâm điểm khó khăn là quý 3 vừa qua với thời gian giãn cách gần như trọn vẹn. Kết quả này là do các nhà môi giới, chủ đầu tư... đã linh hoạt dự dụng công nghệ để bán hàng, biến khó khăn thành cơ hội và tạo nên một xu hướng mới được thị trường nhanh chóng tiếp nhận.
Riêng phân khúc văn phòng được đánh giá là một trong những mảng chịu nhiều ảnh hưởng. Tuy nhiên, nếu nhận diện về lực cầu thì thị trường này vẫn còn dư địa để phát triển. Theo chỉ đạo của Chính phủ, Việt Nam đặt mục tiêu phát triển 1 triệu doanh nghiệp trong thời gian tới. Lấy mốc năm 2020, con số đang đạt khoảng 800.000 doanh nghiệp chính thức được cấp phép hoạt động. Đây sẽ là đối tượng sử dụng nguồn cầu văn phòng lớn với nhu cầu sẽ tiếp tục gia tăng, ông Đính phân tích.
Đơn cử như Hà Nội hiện có gần 200.000 doanh nghiệp cùng nhiều chi nhánh, đại diện của các doanh nghiệp khắp nơi đặt văn phòng tại đây. Nhu cầu của các đối tượng này ước tính trên 10 triệu m2 sàn là tối thiểu. Trong khi đó, thị trường văn phòng Hà Nội chỉ có khoảng 200 dự án với nguồn cung 3-4 triệu m2 sàn. Số lượng đáp ứng nhu cầu vẫn nhỏ. Nhiều doanh nghiệp nhỏ và vừa phải lựa chọn phân khúc rẻ hơn như ra thuê nhà dân mở văn phòng...
Do đó, nhìn về tổng quan, hiện trạng cung cầu bất động sản văn phòng vẫn đang chênh lệch, cung chưa thỏa mãn cầu, nhất là phân khúc hạng A. Trong số đó, Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh vẫn còn nhiều doanh nghiệp đang hoạt động vẫn chưa được đáp ứng nhu cầu về văn phòng cho thuê, ông Đính dẫn chứng.
Dưới góc nhìn khác, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội, cho biết giãn cách xã hội đã ảnh hưởng tới tất cả mọi người, dẫn đến tình hình thị trường văn phòng chậm lại cho đến hết năm 2021. Thị trường ghi nhận xu hướng nhóm các khách thuê lớn đang tận dụng cơ hội này để tái cấu trúc lại văn phòng làm việc và đàm phán để đạt được những chính sách tốt hơn.
Tại Thành phố Hồ Chí Minh, công suất cho thuê trung bình ổn định ở mức 90%, không đổi so với quý trước nhưng giảm 4 điểm phần trăm theo năm. Nhiều chủ đầu tư cũng giảm nhẹ giá thuê, và nhiều tòa nhà chấp nhận thương lượng thêm… Lượng tiêu thụ trong quý 3 đạt con số tích cực với 33.400m2, chủ yếu từ các dự án hạng B mới.
Các giao dịch mới với quy mô nhỏ dưới 300m2 chiếm đa số với 90% đã thể hiện rõ nhu cầu thuê chủ yếu trên thị trường từ các doanh nghiệp nhỏ và vừa. Phần lớn các giao dịch mới từ các công ty trong lĩnh vực phân phối (48%); tiếp đó là tư vấn (12%) và chăm sóc sức khỏe (9%). Nhu cầu thị trường trong quý chuyển dịch về các công ty phân phối mặt hàng thiết yếu, các sản phẩm y tế và chăm sóc sức khỏe, vận chuyển.
Đáng chú ý, công ty có quy mô nhỏ và vừa đang tận dụng thị trường với mức giá thuê giảm để tìm mặt bằng mới có thể sử dụng ngay trong quý tới. Còn với các khách thuê là tập đoàn lớn, đa quốc gia lại chú trọng nghiên cứu thị trường trong giai đoạn 5-10 năm tới để đưa ra những thay đổi phù hợp, tái cấu trúc cho hệ thống văn phòng…, bà Minh nhận xét.
Thực tế ghi nhận, một số ngành có giao dịch tích cực nhất là công nghệ thông tin, ngành sản xuất, chiếm gần 80% tổng diện tích giao dịch. Đáng chú ý, mặc dù giãn cách nhưng trong quý 3 vừa qua không ghi nhận giao dịch trả hoặc thu hẹp mặt bằng nào từ các tòa nhà văn phòng hạng A và B. Tỷ lệ trống cho hạng A và hạng B lần lượt là 10,8% và 9,8%. Diện tích hấp thụ toàn thị trường đạt 4.892m2 dù không nhiều nhưng vẫn khá lạc quan, nhất là trong giai đoạn khó khăn vừa qua, chuyên gia của CBRE nhận xét.
Nhìn về lâu dài thì tiềm năng của thị trường văn phòng cho thuê vẫn rất lớn. Dự báo, trong thời gian tới, cung-cầu trên thị trường này cũng sẽ có nhiều chuyển biến. Rõ nét nhất là sự dịch chuyển mạnh ra ngoài trung tâm và các tỉnh lân cận khi hàng loạt địa phương đang thúc đẩy triển khai đề án phát triển đô thị đến 2025 và định hướng đến 2030; trong đó chú trọng xây dựng những trung tâm công nghệ, trung tâm tài chính hay thành phố thông minh, thu hút đông đảo dân cư đến sinh sống và làm việc…
Bên cạnh mảng văn phòng truyền thống, cung-cầu về văn phòng linh hoạt cũng sẽ gia tăng. Mô hình condotel cũng sẽ phát triển mạnh khi tính pháp lý cho lĩnh vực này được hoàn thiện. Trước xu hướng này, đặc biệt trong bối cảnh dịch bệnh đang diễn biến phức tạp, chủ đầu tư văn phòng phải có những lựa chọn và giải pháp phù hợp nhằm thích ứng với yêu cầu mới trên thị trường và có thể giữ chân cũng như thu hút khách thuê. Đơn cử như việc chú trọng vào chất lượng, thiết kế, trang bị công nghệ hiện đại, cung cấp dịch vụ đồng bộ, phân loại khách hàng để có sự hỗ trợ kịp thời nếu khách hàng gặp khó khăn…
Bà Tạ Thị Thu Hằng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và cho thuê tài sản TNL cho rằng khả năng thích ứng của chủ đầu tư rất quan trong trong bối cảnh phải đối mặt với đại dịch COVID-19 bởi chịu ảnh hưởng về nguồn cầu sụt giảm rất rõ ràng. Nhiều doanh nghiệp có hoạt động sản xuất kinh doanh ngừng trệ, doanh thu bị ảnh hưởng khiến nhu cầu sử dụng mặt bằng văn phòng thay đổi.
Xu hướng thu hẹp phạm vi diện tích thuê văn phòng để tiết kiệm chi phí hoặc dịch chuyển ra khu vực xa trung tâm hơn cũng xuất hiện. Tuy nhiên, có một số doanh nghiệp lại xem đây là cơ hội để phát triển. Là đơn vị nhà đầu tư, bà Hằng cho nhận xét, các lĩnh vực như ngân hàng, tài chính, bảo hiểm... cũng không bị ảnh hưởng nhiều trong thời gian qua. Do đó, họ tranh thủ thời điểm này củng cố lại cơ hội tìm kiếm diện tích thuê phù hợp tại các tòa nhà hạng A đạt tiêu chuẩn, có ứng dụng công nghệ và điều kiện tốt hơn.
Ông Nguyễn Dũng Minh, Phó Tổng giám đốc Quỹ Đầu tư IDS Equity Holdings nhận định về tương lai, có một số bài học cần chia sẻ. Có một Tập đoàn đến từ Ấn Độ hoạt động trong lĩnh công nghệ thông tin với số vốn đầu tư khoảng 8-9 tỷ USD và đây là lần đầu tiên doanh nghiệp này đầu tư vào thị trường Việt Nam. Là doanh nghiệp lớn về công nghệ thông tin nên họ đặc biệt quan tâm đến yếu tố hạ tầng kỹ thuật với yêu cầu rất khắt khe về tiêu chuẩn từ nguồn điện dự phòng cho đến công suất phải đáp ứng cho hệ thống máy chủ luôn thông suốt.
Trong tương lai, những yếu tố này sẽ là xu hướng tiếp tục gia tăng. Do đó, chủ đầu tư các tòa nhà cần lưu ý yếu tố kỹ thuật, trang bị ngay từ quá trình thi công, tránh để dự án hoàn thiện, đi vào vận hành mới đối mặt với những đòi hỏi phát sinh để rồi phải nâng cấp rất tốn kém mà chưa chắc đã đảm bảo yêu cầu, ông Minh khuyến cáo.
Ngoài ra, hiện các khách hàng cũng rất quan tâm đến không gian xanh trong tòa nhà. Trong bối cảnh các đô thị lớn như Hà Nội đang phát triển với tốc độ nhanh thì việc dành không gian xanh, không gian chung trong tòa nhà cũng rất khó. Tuy nhiên, những chủ đầu tư có tầm nhìn sẽ dành không gian tiện ích thành không gian chung cho mọi người trong tòa nhà để tạo lợi thế.
Đơn cử như việc biến sân thượng thành công viên nhỏ - nơi khách hàng trong tòa nhà có thể làm hội nghị, hội thảo ngắn trong giờ làm việc. Những không gian như vậy cũng giúp đem lại giá trị gia tăng cho khách hàng khi chọn thuê./.