Các tòa nhà do Tập đoàn bất động sản Evergrande xây dựng tại Bắc Kinh, Trung Quốc, ngày 8/12/2021. (Ảnh: AFP/TTXVN) Nếu để kể một câu chuyện về sự tích tụ của những khoản nợ tài sản khổng lồ đang khiến giới chức Trung Quốc phải điêu đứng, thì có lẽ người ta sẽ bắt đầu với những tấm bản đồ đầy màu sắc được treo trên tường của các văn phòng tiếp thị bất động sản ở nước này.
Bên trong những tấm bản đồ thường sẽ là thông tin về các dự án nhà ở để bán, kế hoạch quy hoạch của chính phủ đối với khu vực xung quanh và mức giá dự kiến cao ngất ngưởng trong tương lai.
Khi nhìn vào đó, bạn sẽ nhận ra một thông điệp rất rõ ràng đó là: “Hãy mua nhà ngay bây giờ nếu không bạn sẽ hối hận mãi mãi."
Cái giá của “nguồn tín dụng không giới hạn”
Đây cũng là điều dễ hiểu bởi với những dự án nhà ở có điều kiện quy hoạch rõ ràng, rất nhanh chóng, giá đất sẽ cao hơn nhiều so với các khu vực lân cận.
Tuy nhiên, những đợt tăng giá tưởng như vô tận này chỉ có thể được thực hiện khi các nhà phát triển bất động sản có quyền tiếp cận với nguồn tín dụng gần như không giới hạn.
[Trung Quốc cam kết duy trì sự ổn định của thị trường bất động sản]
Nguồn vay tín dụng dồi dào và những khoản tiền tiết kiệm lớn đã tạo điều kiện để người mua dễ dàng tham gia vào các cuộc đấu thầu nhằm làm tăng giá trị tài sản. Người chiến thắng chắc chắn sẽ thu được một khoản lợi nhuận kếch xù nếu họ nắm giữ mảnh đất và đợi giá tăng.
Các chính quyền địa phương cũng vậy, họ vui mừng khôn xiết bởi hoạt động buôn bán bất động sản đã đóng góp đến 43% doanh thu của họ trong năm 2021.
Tuy nhiên, đó là câu chuyện của quá khứ. Giờ đây, người mua nhà lại đang nhìn thấy một bức tranh rất khác.
Chủ tịch Tập Cận Bình, với những quan ngại về tình trạng vỡ nợ và nợ xấu ngày một tăng cao, đã đưa ra nhiều biện pháp nhằm hạn chế hoạt động khai thác tín dụng dễ dàng bằng cách giới hạn tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản, nợ ròng trên vốn chủ sở hữu và nợ ngắn hạn (còn được gọi là "ba lằn ranh đỏ").
Điều này đã đẩy lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc vào khó khăn chồng chất. Hàng chục nhà phát triển, bao gồm Evergrande, một trong những tập đoàn bất động sản mắc nợ nhiều nhất thế giới, đã vỡ nợ kể từ tháng 7/2021. Những tập đoàn khác cũng đang đứng trên bờ vực phá sản. Niềm tin của giới đầu tư đối với những công ty từng được coi là “nơi trú ẩn” an toàn giờ đột nhiên bắt đầu lung lay.
Một trong số đó là Shimao, công ty bất động sản này đã không thể trả các khoản thanh toán ủy thác vào ngày 24/2 vừa qua.
Một tập đoàn bất động sản khác là Zhenro Properties cũng đã gây choáng váng cho các chủ nợ vào ngày 21/2 khi cho biết họ có thể không trả được những khoản nợ đáo hạn tháng 3/2022. Các tác động vượt xa thị trường trái phiếu nước ngoài. Việc xây dựng đã bị đình trệ ở nhiều nơi.
Một số chủ đầu tư hiện đã buộc phải bán tài sản để thu hồi dòng tiền của họ. Nhiều người đã ngừng mua đất, khiến giá trị của các lô đất do chính quyền địa phương rao bán giảm tới 72% trong tháng Giêng năm nay so với năm ngoái. Cùng với đó, giá nhà cũng giảm ở nhiều thành phố, kéo theo sự lạnh nhạt của giới đầu cơ.
Các gia đình đang tìm kiếm căn hộ tự hỏi liệu hoạt động xây dựng có tiếp tục hay không? Việc chính quyền trung ương có kiên quyết duy trì “ba lằn ranh đỏ” trong tương lai hay không vẫn chưa rõ ràng. Nếu điều này xảy ra, thị trường bất động sản sẽ buộc phải thực hiện một sự điều chỉnh lớn để phù hợp hơn với nhu cầu mua nhà thực tế của các hộ gia đình.
Rhodium, một công ty tư vấn, nhận định nguồn cung nhà ở hàng năm tại Trung Quốc hiện lớn gấp ba lần so với số hộ gia đình ở thành thị trong tương lai. Trong bối cảnh đó, doanh số bán nhà ở sẽ phải giảm từ khoảng 15 triệu đơn vị mỗi năm xuống còn khoảng 10 triệu đơn vị.
Điều này sẽ khiến “bong bóng” xẹp đi, kéo theo các tác động lan tràn trong nền kinh tế Trung Quốc.
Các nhà lãnh đạo cấp cao vẫn chưa đưa ra mục tiêu tăng trưởng kinh tế cho năm 2022, song nhiều nhà kinh tế cho rằng con số này sẽ ở mức khoảng 5%. Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của Trung Quốc đã tăng gần 6% trong năm 2019.
Ba nhiệm vụ chính để tránh thảm họa
Khó khăn sẽ chồng khó khăn nếu lĩnh vực bất động sản của nước này, chiếm đến 25% GDP, tiếp tục suy thoái.
Trong khi đó, một đợt suy thoái lớn sẽ cản trở kinh tế toàn cầu, vốn đang gặp khó khăn do lạm phát tăng vọt và xung đột địa chính trị.
Trong bối cảnh đó, các nhà hoạch định chính sách ở Trung Quốc phải hoàn thành ba nhiệm vụ chính nếu họ muốn tránh thảm họa.
Đầu tiên, họ phải đảm bảo các vụ vỡ nợ ở nước ngoài không nằm ngoài tầm kiểm soát, khiến các công ty Trung Quốc bị loại khỏi thị trường trái phiếu USD. Nhiệm vụ thứ hai là đảm bảo các công ty tiếp tục xây dựng nhà và các gia đình tiếp tục mua nhà. Điều này rất quan trọng đối với tăng trưởng kinh tế trong năm nay. Thách thức khó khăn thứ ba là lập một kế hoạch dài hạn để mang lại sự ổn định thị trường trong thập kỷ tới.
Tòa nhà của tập đoàn Evergrande (giữa) tại Thượng Hải, Trung Quốc, ngày 24/9/2021. (Ảnh: AFP/TTXVN) Số vụ vỡ nợ ở nước ngoài của các công ty Trung Quốc có lẽ là không lường trước được. Tổng cộng, những công ty này có khoảng 100 tỷ USD nợ cần phải được hoàn trả trong năm nay.
Evergrande, tập đoàn có khoản nợ 300 tỷ USD, là nỗi lo lớn nhất. Tập đoàn này đã vỡ nợ vào tháng 12/2022 và trở thành một trong những thương vụ tái cơ cấu lớn nhất trong lịch sử Trung Quốc.
Các nhà đầu tư đang theo dõi vụ việc để tìm kiếm lý do lạc quan. Evergrande được cho là đang được vận hành dưới sự kiểm soát cao của chính phủ. Tập đoàn này cam kết sẽ đưa ra một kế hoạch tái cấu trúc vào tháng Bảy tới.
Một người tham gia vào quá trình tái cơ cấu cho biết sự tham gia của nhà nước là đáng hoan nghênh vì động thái này sẽ giúp Evergrande tránh khỏi kịch bản sụp đổ hoàn toàn. Điều đó cũng có nghĩa là chính phủ ưu tiên sự ổn định chứ không phải tốc độ phát triển hay tính hiệu quả.
Ở nhiệm vụ thứ nhất, tính cấp bách được thể hiện thông qua thực tế là có vẻ như các doanh nghiệp Trung Quốc vẫn còn khá lúng túng khi đối mặt với những tình huống về pháp lý xuyên biên giới. Điều này được thể hiện qua việc các kế hoạch tái cơ cấu ban đầu của một số nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đã tạo ra rất ít chỗ trống cho các chủ nợ nước ngoài, một luật sư làm việc trong một thương vụ cho biết.
Trái phiếu của Evergrande ở nước ngoài hiện được giao dịch ở mức 15 xu Mỹ/trái phiệu - một tín hiệu ảm đạm phản ánh những gì các nhà đầu tư mong đợi sẽ nhận lại, và với những gì đang diễn ra, cũng là điều dễ hiểu khi hoạt động phát hành trái phiếu có lợi suất cao bằng đồng USD của các công ty Trung Quốc - một nguồn tín dụng quan trọng đối với những công ty này – đã suy giảm đáng kể.
Nhiệm vụ thứ hai là đảm bảo các công ty tiếp tục xây dựng nhà và các gia đình tiếp tục mua nhà. Doanh số bán hàng của 100 công ty lớn nhất Trung Quốc đã giảm khoảng 40% vào tháng Một năm nay so với cùng kỳ năm ngoái. Đầu tư vào bất động sản giảm 14% trong tháng 12/2021, giá nhà ở các thành phố lớn nhất cũng giảm.
Một cơ quan thương mại cho biết doanh số bán máy đào đất trong tháng 1/2022 ở Trung Quốc đã giảm gần một nửa so với cùng kỳ năm ngoái.
Điều này cho thấy các nhà hoạch định chính sách đang lúng túng. Giống như các quỹ đầu cơ toàn cầu, họ muốn tránh những sự cố xấu xí như những gì đã diễn ra với Zhenro.
Thách thức khó khăn thứ ba là lập một kế hoạch dài hạn để mang lại sự ổn định thị trường trong thập kỷ tới.
Tại Trung Quốc, những cú sốc đột ngột phát sinh từ việc các nhà phát triển đã không đưa ra được một bức tranh rõ ràng về khả năng thanh khoản của họ.
Các số liệu khi công bố thường bao gồm hàng tỷ nhân dân tệ được lưu giữ trong tài khoản ký quỹ với các chính quyền địa phương. Tuy nhiên, điều mà chính quyền muốn là sự đảm bảo số tiền được sử dụng để xây nhà chứ không phải để trả cho các chủ nợ. Điều này khiến khi đến hạn thanh toán, các công ty không thể tiếp cận tất cả số tiền mặt mà họ từng tuyên bố rằng họ có.
Fitch, một cơ quan xếp hạng tín nhiệm, ngày 22/2 đã hạ cấp Ronshine, một nhà phát triển bất động sản lớn khác của Trung Quốc, vì lo ngại rằng Ronshine sẽ không thể tiếp cận những khoản tiền như vậy. Tiền mặt bị “mắc kẹt” cũng đang làm tạm dừng một số hoạt động xây dựng. Nhiều công nhân đã “gác” xẻng của họ sau khi không được trả lương.
Evergrande tuyên bố rằng họ có thể xây dựng 600.000 ngôi nhà trong năm nay. Tuy nhiên vào ngày 16/2, một tòa án đã phong tỏa khoản tiền mặt trị giá 640 triệu nhân dân tệ (tương đương 101 triệu USD) sau khi tập đoàn này không thể thanh toán nợ cho một tập đoàn xây dựng thuộc sở hữu nhà nước.
Để hạn chế những rủi ro tương tự có thể xảy ra, Chính phủ Trung Quốc có kế hoạch chuẩn hóa các tài khoản ký quỹ song điều đó là chưa đủ để “giải cứu” lĩnh vực này.
Các nhà đầu tư hy vọng rằng Bắc Kinh sẽ đảo ngược một số chính sách cứng rắn của mình.
Một số chính quyền địa phương thậm chí đã tỏ ra nao núng. Thành phố Quảng Châu đã cắt giảm 20 điểm cơ bản lãi suất cho vay thế chấp vào ngày 22/2. Các ngân hàng ở Thượng Hải cũng đã cắt giảm tương tự.
Nếu điều tương tự được thực hiện ở những thành phố khác, các nhà phát triển sẽ bớt được một phần gánh nặng giữa bối cảnh nhu cầu mua nhà của các hộ gia đình đang thấp hơn ngưỡng họ mong muốn.
Kế hoạch dài hạn của chính phủ
Trong khi đó, giới phân tích vẫn đặt ra những câu hỏi lớn về lượng tiền mặt và mức nợ thực sự của các nhà phát triển.
Chuyên gia Luther Chai của CreditSights, một công ty nghiên cứu, cho biết nhiều công ty được cho là có các khoản nợ ngoại bảng khổng lồ chưa được báo cáo.
Tám nhà phát triển lớn có trái phiếu ở nước ngoài hiện có lượng tiền mặt hạn chế hơn nhiều so với các khoản nợ ngắn hạn của họ.
Điển hình, Evergrande chỉ có 40% số tiền mặt cần thiết để hoàn trả các khoản nợ ngắn hạn đã được công bố, trong khi một nhà phát triển lớn khác là Golden Wheel Tiandi lại chỉ có 20%.
Chủ tịch Tập Cận Bình thường nói rằng người Trung Quốc phải đối mặt với “ba ngọn núi lớn” trong tiến trình xây dựng thịnh vượng của họ. Đó là giáo dục, chăm sóc sức khỏe và nhà ở. Trong khi “ngọn núi” đầu tiên đều đã được nhà nước chi phối thì thị trường nhà ở hiện nay vẫn do các “ông trùm” kiểm soát phần lớn và có lẽ việc giành quyền chi phối toàn bộ thị trường này sẽ mang lại nhiều ý nghĩa cho chính phủ, chuyên gia Robin Xing của ngân hàng Morgan Stanley cho biết.
Đây dường như là một phần của kế hoạch dài hạn và có thể thấy nhà nước đã tham gia theo hai cách. Đầu tiên là thông qua các công ty quản lý tài sản nhà nước (AMC) để mua nợ xấu, một trong số đó là Cinda đã làm việc với Evergrande.
Ngoài ra, một số công ty khác được cho là cũng đang hấp thụ các khoản nợ xấu từ các nhà phát triển nhưng theo một cách âm thầm hơn và trên thực tế đóng vai trò như một “bộ đệm” cho hệ thống ngân hàng. Điều này đã khiến các gói cứu trợ lớn của nhà nước trở nên không cần thiết vì các AMC đang hỗ trợ nhỏ giọt cho nhiều công ty.
Bên cạnh đó, nhà nước cũng đặt mục tiêu duy trì vai trò trực tiếp và lâu dài hơn trên thị trường bất động sản thông qua việc mua lại công ty con của các nhà phát triển tư nhân.
Vào cuối tháng Một, Sunac, một công ty tư nhân từng rất tích cực trong việc mua lại tài sản bất động sản, đã bán 40% cổ phần trong một công ty con địa phương cho tập đoàn Huafa do nhà nước điều hành. Các cơ quan quản lý đang khuyến khích xu hướng này bằng cách yêu cầu các ngân hàng nới lỏng cho vay đối với hoạt động mua bán và sáp nhập.
Song song với đó, thuế cũng có thể trở thành một phần quan trọng hơn trong chính sách nhà ở trong tương lai. Về lý thuyết, thuế nhà ở sẽ phục vụ hai mục đích đó là hạn chế đầu cơ và tạo nguồn thu cho địa phương. Tuy nhiên, các chuyên gia đã lưu ý rằng những mục tiêu này xung đột với nhau, bởi thuế không khuyến khích đầu tư cũng sẽ hạn chế thu nhập của các chính phủ.
Không có giải pháp gọn gàng để phân định nguồn thu của địa phương từ việc bán đất.
Chuyên gia Adam Liu thuộc Đại học Quốc gia Singapore cho biết, có rất ít quan chức địa phương muốn thực hiện thay đổi đối với việc bán đất dễ dàng và nhận về những “khoản tiền hời”./.
