Thị trường bất động sản Hà Nội đã bước vào một giai đoạn hồi sinh sau thời kỳ trầm lắng kéo dài, với những chuyển biến tích cực đến từ sự phục hồi của nền kinh tế vĩ mô và những cải cách mang tính đột phá trong hệ thống pháp luật.
Tuy nhiên, với những nỗ lực của Chính phủ và các cơ quan quản lý đã tạo nền tảng vững chắc, không chỉ làm gia tăng sự quan tâm từ nhà đầu tư mà còn mở ra những triển vọng tươi sáng hơn cho thị trường trong năm 2025.
Biến động lớn
Thị trường bất động sản Hà Nội đã từng chứng kiến những đợt tăng giá ấn tượng thời gian qua với mức tăng trung bình 22-25% tại các khu vực trung tâm và thậm chí đạt tới 35-40% tại một số vùng ven đã minh chứng cho sức nóng chưa từng có của thị trường.
Đáng chú ý, căn hộ chung cư vẫn giữ vai trò tâm điểm, với giá trị tăng mạnh ở cả các dự án mới lẫn cũ.
Tuy nhiên, đằng sau những con số tăng trưởng trên là sự mất cân bằng nghiêm trọng giữa các phân khúc.
Phần lớn nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, chiếm tới 90% tổng sản phẩm mở bán. Trong khi đó, căn hộ bình dân - vốn đáp ứng nhu cầu của phần lớn người dân - gần như vắng bóng.
Các căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m2 chỉ xuất hiện trong một số ít dự án nhà ở xã hội quy mô nhỏ lẻ, khiến người dân gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở phù hợp với thu nhập.
Không dừng lại ở đó, giá đất nền tại các vùng ven Hà Nội cũng có những biến động mạnh. Các phiên đấu giá đất tại Thanh Oai, Hoài Đức và Sóc Sơn thu hút sự chú ý khi giá đất liên tục được đẩy lên cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm.
Đặc biệt, tại Sóc Sơn, giá đất ở một khu vực nông thôn bị thổi lên tới 30 tỷ đồng/m2, buộc cơ quan Công an phải vào cuộc điều tra nhằm kiểm soát các hành vi đầu cơ, thao túng giá đất.
Hiện tượng "tạo giá ảo" không chỉ gây xáo trộn thị trường mà còn làm gia tăng bất ổn xã hội. Những nhà đầu tư nhỏ lẻ hoặc người dân ít kinh nghiệm dễ bị cuốn vào vòng xoáy này, dẫn đến những tổn thất tài chính lớn.
Tình trạng đầu cơ không chỉ làm méo mó giá trị thực của bất động sản mà còn đặt ra thách thức lớn đối với các cơ quan quản lý trong việc đảm bảo sự minh bạch và công bằng cho thị trường.
Bước ngoặt cho sự phát triển bền vững
Trước những vấn đề bất cập trên, Chính phủ và các cơ quan quản lý đã có những động thái mạnh mẽ nhằm chấn chỉnh thị trường.
Hai công điện số 82/2024/CĐ-TTg và 134/2024/CĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ nhấn mạnh tầm quan trọng của việc giám sát chặt chẽ công tác đấu giá quyền sử dụng đất, yêu cầu các địa phương hạn chế tối đa tình trạng thông đồng, dìm giá hoặc thổi giá đất.
Bên cạnh đó, Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội cũng ban hành bảng giá đất mới, có hiệu lực từ tháng 12/2024, với mức giá tăng từ 2-6 lần so với bảng giá trước đây.
Việc này không chỉ giúp ngăn chặn tình trạng bỏ cọc sau khi đấu giá mà còn góp phần làm lành mạnh hóa thị trường, dù nó cũng đặt ra thách thức lớn trong việc quản lý và kiểm soát giá cả bất động sản.
Sự ra đời của ba bộ luật mang tính đột phá là Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Các bộ luật này được xây dựng với mục tiêu thúc đẩy tính minh bạch, tạo môi trường kinh doanh công bằng và giải quyết triệt để những vấn đề tồn tại lâu nay trong thị trường bất động sản.
Luật Đất đai 2024 loại bỏ khung giá đất cố định, thay vào đó áp dụng giá đất theo nguyên tắc thị trường, giúp giảm khoảng cách giữa giá đất thực tế và giá đất theo quy định. Từ năm 2026, bảng giá đất sẽ được ban hành hàng năm, nhằm thích ứng nhanh chóng với biến động của thị trường.
Luật Nhà ở 2023 mở rộng phạm vi các đối tượng được mua và thuê nhà ở xã hội, đồng thời ban hành các chính sách hỗ trợ cho phân khúc nhà ở bình dân. Đặc biệt, các căn hộ chung cư mini cũng sẽ được cấp sổ hồng, tạo điều kiện để người dân sở hữu nhà ở một cách hợp pháp.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thắt chặt quản lý hoạt động môi giới, yêu cầu các nhà môi giới phải có chứng chỉ hành nghề và công khai thông tin dự án. Quy định này không chỉ nâng cao tính chuyên nghiệp trong lĩnh vực bất động sản mà còn bảo vệ quyền lợi của người mua.
Đặc biệt, Luật Thủ đô năm 2024 có hiệu lực từ 1/1/2025 mang tính vượt trội, mở ra nhiều chính sách đặc thù trong phát triển nhà ở cũng là bộ luật giúp hoàn thiện thêm hệ thống pháp luật cho thị trường bất động sản Hà Nội.
Một trong những điểm nhấn đáng chú ý của Luật Thủ đô 2024 là định hướng phát triển đô thị theo mô hình TOD (Transit-Oriented Development). Đây là lần đầu tiên mô hình này được đưa vào luật tại Việt Nam, tạo cơ hội để Hà Nội phát triển bền vững hơn, với sự kết nối giữa các khu vực nội đô và vùng ven nhờ giao thông công cộng.
Các tuyến đường sắt đô thị, hệ thống xe buýt nhanh và các dự án mở rộng hạ tầng giao thông đã và đang được triển khai mạnh mẽ, không chỉ giảm áp lực lên các tuyến đường nội đô mà còn mở ra không gian phát triển bất động sản tại các khu vực ngoại thành. Mô hình TOD không chỉ giúp giải quyết bài toán về hạ tầng mà còn thúc đẩy sự phát triển đồng đều giữa các khu vực.
Ngoài ra, các gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội, điển hình là gói 100.000 tỷ đồng, cũng đang được triển khai tích cực. Điều này không chỉ hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn mà còn khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào phân khúc này, tạo ra sự cân bằng hơn trong cơ cấu sản phẩm bất động sản.
Cơ hội và thách thức
Năm 2025 đánh dấu bước chuyển mình mạnh mẽ của thị trường bất động sản Hà Nội. Với những thay đổi tích cực từ hành lang pháp lý, sự hỗ trợ từ Chính phủ và sự phục hồi của nền kinh tế, thị trường được kỳ vọng sẽ đạt được sự ổn định và phát triển bền vững hơn.
Thị trường dự kiến đón nhận khoảng 23.000-30.000 căn hộ mới trong năm nay, chủ yếu tập trung tại các đô thị vệ tinh như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức và Thanh Trì.
Phân khúc cao cấp và hạng sang vẫn chiếm tỷ trọng lớn, nhưng nhờ sự gia tăng các dự án nhà ở xã hội, phân khúc bình dân được kỳ vọng sẽ có nhiều cải thiện, đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.
Ngoài ra, các dự án lớn tại Ba Đình, Long Biên và Thạch Thất sẽ tiếp tục được triển khai, góp phần giải quyết bài toán thiếu hụt nhà ở, đồng thời giúp ổn định giá trên thị trường.
Mặc dù vậy, những thách thức vẫn còn đó. Tình trạng chênh lệch nguồn cung giữa các phân khúc, áp lực tăng giá và các vấn đề pháp lý liên quan đến giải phóng mặt bằng, giao đất vẫn cần được giải quyết triệt để.
Theo Tiến sỹ Bùi Đức Hưng, giảng viên Trường Đại học Mở Hà Nội, các doanh nghiệp bất động sản cần nâng cao năng lực tài chính và kiểm soát rủi ro, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động.
Việc đa dạng hóa sản phẩm, tập trung vào các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của người dân và tận dụng các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ là điều cần thiết để duy trì sức cạnh tranh.
Ngoài ra, doanh nghiệp cần đầu tư vào công nghệ để tối ưu hóa quy trình quản lý và vận hành dự án, từ đó nâng cao chất lượng sản phẩm và dịch vụ. Việc chuyển đổi xanh, hướng tới phát triển bền vững cũng là yếu tố không thể bỏ qua trong giai đoạn hiện tại.
Ý kiến nhìn nhận từ nhiều chuyên gia cho rằng, để thực sự đạt được những mục tiêu này, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý, doanh nghiệp và chính quyền địa phương.
Các doanh nghiệp không chỉ cần đổi mới và nâng cao chất lượng sản phẩm mà còn phải đóng vai trò là động lực thúc đẩy sự phát triển cân bằng và lành mạnh cho toàn thị trường./.
Kỳ vọng có mức giá phù hợp cho thị trường bất động sản Hà Nội
Hiện tại, giá nhà chung cư Hà Nội có dấu hiệu chững lại sau thời gian tăng nóng; song, theo dự báo, loại hình nhà ở này có thể đi ngang trước khi bước vào chu kỳ tăng giá mới.