Thời gian qua, ở nhiều dự án nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh đang tồn tại nhiều vướng mắc chưa hoặc chậm được giải quyết, ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người mua nhà, từ vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận quyền sở hữu) đến quản lý, vận hành chung cư, tranh chấp diện tích sử hữu chung, sở hữu riêng, kinh phí bảo trì, phòng cháy chữa cháy…
Trước thực trạng này, vừa qua Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh Võ Hoan đã giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì với các sở ngành liên quan tập trung tháo gỡ, giải quyết đối với dự án nhà chung cư trọng điểm có nhiều hộ dân và chủ đầu tư bức xúc, rà soát các quy định trước đây, kiểm tra thực tế xây dựng để phân loại dự án và nhóm đất xây dựng các công trình để có cơ sở thu tiền sử dụng đất.
Đối với các dự án mới bắt đầu triển khai, Ủy ban Nhân dân Thành phố yêu cầu các đơn vị tham mưu phải xác định rõ, cụ thể ngay từ đầu từng loại đất xây dựng công trình nhà ở chung cư và các công trình khác, để làm cơ sở thu tiền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định.
Ủy ban Nhân dân Thành phố cũng giao Sở Tài nguyên và Môi trường hệ thống hóa quy định pháp luật có liên quan từng thời kỳ, hoàn thiện lại đề xuất có lấy ý kiến của Hiệp hội Bất động sản Thành phố, Bộ Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban Nhân dân Thành phố để thống nhất áp dụng chung trên toàn địa bàn Thành phố.
Hiện nay, Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tạm chia dự án xây dựng chung cư trên địa bàn thành 2 loại để từ đó có giải pháp tính tiền sử dụng đất, xác định trách nhiệm quản lý của chủ đầu tư và chính quyền.
Cụ thể loại hình thứ nhất gồm các dự án có tính biệt lập, chỉ có một số hạng mục công trình khép kín. Với loại hình này, toàn bộ diện tích đất dự án được xác định là đất ở để thu tiền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận chủ quyền theo quy định.
Đáng chú ý với loại hình thứ hai là các dự án lớn có nhiều hạng mục phục vụ công cộng, ngoài diện tích đất xây dựng chung cư còn có các công trình tiện ích khác như khu thương mại, thể dục thể thao, công viên, trường học, bệnh viện….
[TP.HCM điều chỉnh quy hoạch nhiều dự án phát triển đô thị trọng điểm]
Với loại hình này, theo Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, diện tích đất xây dựng chung cư để thu tiền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sở hữu được xác định theo cơ cấu sử dụng đất của dự án đã được phê duyệt theo quy hoạch và được chia làm 3 nhóm.
Cụ thể, nhóm đất xây dựng nhà ở phải thu tiền sử dụng đất 100% diện tích phân bổ đất ở sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chủ đầu tư đủ diện tích đã đóng tiền sử dụng đất và nhà nước không quản lý phần diện tích này. Với nhóm đất xây dựng công trình công cộng (công viên cây xanh, bệnh viện, trường học, thể dục thể thao), nhà nước lập thủ tục quản lý, sau đó mới quyết định chủ trương đầu tư, trong đó có giải pháp cho thuê.
Trong khi đó đối với nhóm đất xây dựng công trình giao thông, hạ tầng kỹ thuật (cấp điện, nước, thoát nước, chiếu sáng, viễn thông…), chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng hoàn thành để bàn giao cho Nhà nước quản lý theo quy định. Phần diện tích này sẽ không thu tiền sử dụng đất và không cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Liên quan đến vấn đề quản lý chung cư, theo Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, hiện trên địa bàn Thành phố có 1.401 nhà chung cư với 2.119 lô, trong đó có 474 chung cư được xây dựng trước năm 1975.
Các tranh chấp, khiếu nại trong quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư chủ yếu về quyền sở hữu chung, riêng, bàn giao kinh phí bảo trì, bàn giao hồ sơ nhà chung cư, quản lý vận hành chung cư, hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư xây dựng không phép, xây dựng sai phép, chủ đầu tư tự ý chuyển đổi công năng một số hạng mục tại chung cư, Ban quản trị tự ý chuyển đổi công năng phần diện tích sở hữu chung, vấn đề nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng, vi phạm về phòng cháy chữa cháy…
Để giải quyết các tranh chấp nêu trên, Sở Xây dựng kiến nghị Ủy ban Nhân dân Thành phố đề nghị Bộ Xây dựng điều chỉnh quy định pháp luật về cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung theo hướng khởi kiện tại Tòa án Nhân dân trong một vụ án dân sự.
Kiến nghị Bộ Xây dựng ban hành tiêu chuẩn, quy chuẩn xác định diện tích để xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ 2 bánh, xe ôtô để xác định phần diện tích sở hữu chung, riêng đối với nơi để xe trong hồ sơ thiết kế, cấp phép xây dựng, tránh phát sinh tranh chấp.
Sở Xây dựng cũng kiến nghị Ủy ban Nhân dân Thành phố đề nghị Bộ Xây dựng có chế tài, mức xử phạt hành vi chủ đầu tư không đóng kinh phí quản lý vận hành cũng như xem xét điều chỉnh các chung cư cũ thuộc sở hữu Nhà nước mà chưa được cải tạo, xây dựng lại, chung cư thấp tầng, số căn hộ ít, không có thang máy thì không cần bầu Ban quản trị nhà chung cư.
Trong thẩm quyền và chức năng, Sở Xây dựng Thành phố sẽ tăng cường kiểm tra, giải quyết dứt điểm các khiếu nại về việc chiếm dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, giải quyết các tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, xác định cụ thể diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng, nghiệm thu, đánh giá chất lượng công trình…
Trong khi đó, về vấn đề Ban Quản trị nhà chung cư, trả lời chất vấn của Đại biểu Quốc hội Thành phố Hồ Chí Minh về tình trạng có một số Ban Quản trị chung cư lộng hành chiếm đoạt tiền quản lý chung cư, trong Văn bản số 5686/BXD-QLN, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, hiện nay pháp luật về nhà ở đã có các quy định tương đối đầy đủ và chặt chẽ đối với hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và các thành viên Ban quản trị để hạn chế tối đa tình trạng chiếm đoạt tiền quản lý chung cư.
Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục đôn đốc các địa phương tăng cường tuyên truyền, phổ biến đến người dân về việc thực hiện các quy định liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư và kiểm tra, xử lý nghiêm các vi phạm trong lĩnh vực này.
Đồng thời Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục theo dõi, đánh giá việc thực hiện các quy định pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư để phát hiện những tồn tại, bất cập và sửa đổi, bổ sung theo thẩm quyền hoặc báo cáo cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung các quy định có liên quan để phù hợp với tình hình thực tế cũng như quản lý Nhà nước./.