Quý đầu tiên của năm 2013, thị trường bất động sản Hà Nội chứng kiến hai xu hướng trái chiều nhau của các phân khúc. Trong khi thị trường căn hộ để bán vẫn tiếp tục ảm đạm thì thị trường văn phòng cho thuê đang có những dấu hiệu “tăng nhiệt” với nguồn cung ổn định và dồi dào.
Tâm lý nghe ngóng
Mặc dù Chính phủ đã ban hành Nghị quyết về một số biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, nhưng thị trường vẫn được dự đoán sẽ khó có thể “ấm lên” trong quý II. Thay vào đó, các chuyên gia nhận định, xu hướng chính của người mua vẫn là chờ đợi và hy vọng giá bán căn hộ sẽ tiếp tục giảm sâu thêm.
Theo bộ phận nghiên cứu của Công ty bất động sản Knight Frank Việt Nam, trong 3 tháng đầu năm 2013, tính thanh khoản của thị trường căn hộ bán vẫn duy trì ở mức khá thấp. Hiện tượng này chủ yếu do tâm lý nghe ngóng, chờ đợi của người dân trước thông tin về các giải pháp của Chính Phủ nhằm giải quyết những vấn đề còn tồn tại của thị trường bất động sản. Cả người mua và nhà đầu tư đều hy vọng rằng giá bán căn hộ có thể tiếp tục giảm sâu hơn nữa.
[Ngân hàng dành 30.000 tỷ đồng để cho vay mua nhà]
Bên cạnh đó, sau những lần giảm giá mạnh vào quý cuối cùng của năm 2012, giá chào bán của một số dự án trong quý I chỉ giảm nhẹ do chủ đầu tư vẫn tiếp tục trông chờ vào gói cứu trợ của Chính phủ. Đây được coi là yếu tố ảnh hướng lớn đến tính thanh khoản của thị trường 3 tháng qua.
Sự trầm lắng và dè dặt cũng khiến nhiều chuyên gia đánh giá: Thị trường hiện tiếp tục thuộc về những người có nhu cầu thực, mua để ở. Hiện nay nhóm khách hàng này tập trung khá nhiều vào những dự án có tiến độ tốt, sẵn sàng bàn giao trong thời gian từ 3-6 tháng tới.
Một số chủ đầu tư có đủ tiềm lực tài chính đã nhanh chóng nhận ra điều này và tập trung vào xây dựng, đảm bảo tiến độ xây dựng đã cam kết nhằm đáp ứng nhu cầu trên thị trường so với các dự án khác trên thị trường hiện đang dở dang hoặc dừng thi công.
Thị trường căn hộ tại các quận phía Tây Hà Nội (chủ yếu là Hà Đông) vẫn là khu vực có tỉ lệ giao dịch thành công cao nhất so với các quận khác. Đây là điểm sáng hiếm hoi trong bức tranh không mấy sáng sủa của thị trường căn hộ Hà Nội. Khu vực Hà Đông cũng là nơi tập trung nhiều dự án có diện tích căn hộ nhỏ và có giá chào bán trung bình phải chăng, vào khoảng 15 triệu đồng/m2.
Về nguồn cung, quý I, toàn thị trường Hà Nội có khoảng 11 dự án căn hộ mới với khoảng 4.200 căn được chào bán ra thị trường trong quý này. Giá bán của các dự án mới này khoảng từ 13,5 triệu đồng/m2 đến 22,2 triệu đồng/m2.
Đáng giá về triển vọng của phân khúc này, Knight Frank tỏ ra không mấy lạc quan khi nhận định thị trường vẫn chưa thể ấm lên trong 3 tháng tiếp theo. Mặc dù Chính Phủ đã ban hành Nghị Quyết 02 để tháo gỡ khó khăn cho thị trường nhưng theo các chuyên gia của Knight Frank, các biện pháp này vẫn cần có thời gian đề triển khai và mang lại hiệu quả về sau. Điều tương tự cũng diễn ra với nỗ lực kích cầu thị trường mới đây của Ngân hàng Nhà nước.
Nguồn cung thị trường văn phòng tăng nhanh
Trái ngược với tình trạng ảm đạm của căn hộ bán, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội đang có những dấu hiệu "tăng nhiệt" tích cực.
Theo đánh giá của bộ phận nghiên cứu thuộc Knight Frank Việt Nam, quý đầu tiên của năm 2013 chứng kiến sự biến động nhẹ của thị trường văn phòng tại Hà Nội.
Điểm nổi bật nhất là giá thuê hiện nay đang giảm nên tạo điều kiện thuận lợi cho các công ty vừa và nhỏ nếu muốn di dời văn phòng. Các công ty này có cơ hội tạo ra môi trường chuyên nghiệp cho nhân viên của mình khi được làm việc tại các tòa nhà văn phòng Hạng B như Mipec Tower và Icon4 Tower thay vì phải thuê văn phòng tại các ngôi nhà mặt tiền hoặc các căn hộ.
[Thị trường văn phòng cho thuê ở TP.HCM đã ấm lại]
Bên cạnh đó, xu hướng dịch chuyển văn phòng từ khu vực trung tâm và cận trung tâm ra khu vực phía Tây vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại. Do giá thuê rất cạnh tranh cùng với chất lượng xây dựng và dịch vụ quản lý tòa nhà khá tốt nên nhiều công ty đã chọn cho mình một vị trí chiến lược mới. Vì thế, cao ốc văn phòng Keangnam và Indochina Plaza Hanoi (IPH) vẫn tiếp tục được lấp đầy với các khách thuê quốc tế.
Cùng chung nhận định với Knight Frank, bộ phận nghiên cứu thuộc công ty Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng thị trường văn phòng Hà Nội trong quý 1 năm 2013 khá ổn định về giá chào thuê và hoạt động cho thuê.
Theo nghiên cứu của công ty này, tỷ lệ lấp đầy của văn phòng hạng A trong quý đạt 72%, giảm 4% so với quý trước nhưng lại tăng 8% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó văn phòng hạng B đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 78%, không thay đổi nhiều so với cùng kỳ năm trước, nhưng giảm 2% so với quý trước.
Dự án văn phòng hạng A-Corner Stone đã gia nhập thị trường quý này nên tổng nguồn cung văn phòng hạng A tăng xấp xỉ 330.000 m2-tăng 9% so với quý trước. Tổng nguồn cung văn phòng hạng B khoảng 557.000 m2-không thay đổi so với quý 4 năm 2012.
Với những biến động như trên, các chuyên gia đều dự đoán thị trường văn phòng Hà Nội sẽ có nhiều thay đổi trong vòng ba năm tới, với tổng nguồn cung ước tính sẽ tăng gấp đôi trong thời gian sắp tới. Với nguồn dư cung, giá chào thuê dự đoán sẽ rất cạnh tranh và thị trường Hà Nội vẫn thuộc về khách thuê cả về ngắn hạn và dài hạn./.
Tâm lý nghe ngóng
Mặc dù Chính phủ đã ban hành Nghị quyết về một số biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, nhưng thị trường vẫn được dự đoán sẽ khó có thể “ấm lên” trong quý II. Thay vào đó, các chuyên gia nhận định, xu hướng chính của người mua vẫn là chờ đợi và hy vọng giá bán căn hộ sẽ tiếp tục giảm sâu thêm.
Theo bộ phận nghiên cứu của Công ty bất động sản Knight Frank Việt Nam, trong 3 tháng đầu năm 2013, tính thanh khoản của thị trường căn hộ bán vẫn duy trì ở mức khá thấp. Hiện tượng này chủ yếu do tâm lý nghe ngóng, chờ đợi của người dân trước thông tin về các giải pháp của Chính Phủ nhằm giải quyết những vấn đề còn tồn tại của thị trường bất động sản. Cả người mua và nhà đầu tư đều hy vọng rằng giá bán căn hộ có thể tiếp tục giảm sâu hơn nữa.
[Ngân hàng dành 30.000 tỷ đồng để cho vay mua nhà]
Bên cạnh đó, sau những lần giảm giá mạnh vào quý cuối cùng của năm 2012, giá chào bán của một số dự án trong quý I chỉ giảm nhẹ do chủ đầu tư vẫn tiếp tục trông chờ vào gói cứu trợ của Chính phủ. Đây được coi là yếu tố ảnh hướng lớn đến tính thanh khoản của thị trường 3 tháng qua.
Sự trầm lắng và dè dặt cũng khiến nhiều chuyên gia đánh giá: Thị trường hiện tiếp tục thuộc về những người có nhu cầu thực, mua để ở. Hiện nay nhóm khách hàng này tập trung khá nhiều vào những dự án có tiến độ tốt, sẵn sàng bàn giao trong thời gian từ 3-6 tháng tới.
Một số chủ đầu tư có đủ tiềm lực tài chính đã nhanh chóng nhận ra điều này và tập trung vào xây dựng, đảm bảo tiến độ xây dựng đã cam kết nhằm đáp ứng nhu cầu trên thị trường so với các dự án khác trên thị trường hiện đang dở dang hoặc dừng thi công.
Thị trường căn hộ tại các quận phía Tây Hà Nội (chủ yếu là Hà Đông) vẫn là khu vực có tỉ lệ giao dịch thành công cao nhất so với các quận khác. Đây là điểm sáng hiếm hoi trong bức tranh không mấy sáng sủa của thị trường căn hộ Hà Nội. Khu vực Hà Đông cũng là nơi tập trung nhiều dự án có diện tích căn hộ nhỏ và có giá chào bán trung bình phải chăng, vào khoảng 15 triệu đồng/m2.
Về nguồn cung, quý I, toàn thị trường Hà Nội có khoảng 11 dự án căn hộ mới với khoảng 4.200 căn được chào bán ra thị trường trong quý này. Giá bán của các dự án mới này khoảng từ 13,5 triệu đồng/m2 đến 22,2 triệu đồng/m2.
Đáng giá về triển vọng của phân khúc này, Knight Frank tỏ ra không mấy lạc quan khi nhận định thị trường vẫn chưa thể ấm lên trong 3 tháng tiếp theo. Mặc dù Chính Phủ đã ban hành Nghị Quyết 02 để tháo gỡ khó khăn cho thị trường nhưng theo các chuyên gia của Knight Frank, các biện pháp này vẫn cần có thời gian đề triển khai và mang lại hiệu quả về sau. Điều tương tự cũng diễn ra với nỗ lực kích cầu thị trường mới đây của Ngân hàng Nhà nước.
Nguồn cung thị trường văn phòng tăng nhanh
Trái ngược với tình trạng ảm đạm của căn hộ bán, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội đang có những dấu hiệu "tăng nhiệt" tích cực.
Theo đánh giá của bộ phận nghiên cứu thuộc Knight Frank Việt Nam, quý đầu tiên của năm 2013 chứng kiến sự biến động nhẹ của thị trường văn phòng tại Hà Nội.
Điểm nổi bật nhất là giá thuê hiện nay đang giảm nên tạo điều kiện thuận lợi cho các công ty vừa và nhỏ nếu muốn di dời văn phòng. Các công ty này có cơ hội tạo ra môi trường chuyên nghiệp cho nhân viên của mình khi được làm việc tại các tòa nhà văn phòng Hạng B như Mipec Tower và Icon4 Tower thay vì phải thuê văn phòng tại các ngôi nhà mặt tiền hoặc các căn hộ.
[Thị trường văn phòng cho thuê ở TP.HCM đã ấm lại]
Bên cạnh đó, xu hướng dịch chuyển văn phòng từ khu vực trung tâm và cận trung tâm ra khu vực phía Tây vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại. Do giá thuê rất cạnh tranh cùng với chất lượng xây dựng và dịch vụ quản lý tòa nhà khá tốt nên nhiều công ty đã chọn cho mình một vị trí chiến lược mới. Vì thế, cao ốc văn phòng Keangnam và Indochina Plaza Hanoi (IPH) vẫn tiếp tục được lấp đầy với các khách thuê quốc tế.
Cùng chung nhận định với Knight Frank, bộ phận nghiên cứu thuộc công ty Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng thị trường văn phòng Hà Nội trong quý 1 năm 2013 khá ổn định về giá chào thuê và hoạt động cho thuê.
Theo nghiên cứu của công ty này, tỷ lệ lấp đầy của văn phòng hạng A trong quý đạt 72%, giảm 4% so với quý trước nhưng lại tăng 8% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó văn phòng hạng B đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 78%, không thay đổi nhiều so với cùng kỳ năm trước, nhưng giảm 2% so với quý trước.
Dự án văn phòng hạng A-Corner Stone đã gia nhập thị trường quý này nên tổng nguồn cung văn phòng hạng A tăng xấp xỉ 330.000 m2-tăng 9% so với quý trước. Tổng nguồn cung văn phòng hạng B khoảng 557.000 m2-không thay đổi so với quý 4 năm 2012.
Với những biến động như trên, các chuyên gia đều dự đoán thị trường văn phòng Hà Nội sẽ có nhiều thay đổi trong vòng ba năm tới, với tổng nguồn cung ước tính sẽ tăng gấp đôi trong thời gian sắp tới. Với nguồn dư cung, giá chào thuê dự đoán sẽ rất cạnh tranh và thị trường Hà Nội vẫn thuộc về khách thuê cả về ngắn hạn và dài hạn./.
Lâm Vũ (Vietnam+)
