Từ quý 2/2011, sự trầm lắng của thị trường bất động sản bắt đầu diễn ra. Nhiều chuyên gia cho rằng, thời điểm này đang lặp lại chu kỳ “đóng băng” năm 2008. Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là dòng vốn dành cho thị trường ngày càng khan hiếm. Sự sụt giảm đầu tư thể hiện rõ ở cả hai khối: nhà đầu tư nội và ngoại.
Sụt giảm đầu tư cả "nội" lẫn "ngoại"
Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã tập trung giảm tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất. Đến 30/6/2011, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa là 22% và đến 31/12/2011, tỷ trọng này được cho phép tối đa là 16%.
Cùng với lãi suất đang ở mức cao, việc huy động vốn qua hình thức phát hành cổ phiếu, trái phiếu... cũng gặp rất nhiều khó khăn do thị trường chứng khoán đang ở giai đoạn không thuận lợi. Bởi vậy, dòng tiền của các nhà đầu tư trong nước đổ vào thị trường bất động sản năm 2011 đã hạn chế đi rất nhiều so với những năm trước đó.
Về phía các nhà đầu tư ngoại, mặc dù thị trường bất động sản tiếp tục thu hút sự quan tâm nhưng năm 2010 FDI đăng ký vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản chỉ đạt 6,832 tỷ USD, giảm 0,6 tỷ USD so với năm 2009.
Tính tới cuối tháng 6, FDI vào bất động sản cũng chỉ đạt có 275 triệu USD vốn đăng ký mới và 30 triệu USD vốn tăng thêm. Đây là giai đoạn FDI đăng ký và tăng thêm đổ vào lĩnh vực bất động sản thấp nhất trong 5 năm trở lại đây.
Nguyên nhân khiến thị trường bất động sản sụt giảm đầu tư cả nội lẫn ngoại một phần do ảnh hưởng từ dư chấn cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và bản thân thị trường bất động sản đang rơi vào chu kỳ trầm lắng lặp lại kịch bản như thời điểm 2008. Điều này đã khiến các nhà đầu tư cũng như người dân có nhu cầu đều trong tâm lý nghe ngóng, chờ đợi.
Các nhà đầu tư FDI trong lĩnh vực bất động sản thì chủ yếu đầu tư vào phân khúc cao cấp vì đây là thế mạnh của họ, trong khi đó sản phẩm này đang có xu hướng bão hòa, mức giá lại đang đứng ở mức cao nên rất khó tìm đầu ra cho thị trường...
Tuy nhiên, các chuyên gia bất động sản vẫn cho rằng sự sụt giảm đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam chỉ là trong ngắn hạn. Về dài hạn, các nhà đầu tư sẽ vẫn tiếp tục đầu tư vào Việt Nam, bởi đây thị trường này vẫn nhiều tiềm năng, có sự hấp dẫn và thu hút sự quan tâm. Hiện hàng loạt tập đoàn bất động sản lớn trên thế giới như Shidler Group (Mỹ), Orix (Nhật Bản), Inpyung (Hàn Quốc), Keppel (Singapore), Indochina Capital... vẫn đang tìm kiếm và chờ đợi cơ hội đổ vốn vào thị trường Việt Nam.
Thăng trầm đồ thị giá
Đây cũng là tâm điểm thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư bởi sự biến động giá với xu hướng sụt giảm diễn ra khá mạnh ở cả hai thị trường lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Giá bất động sản đã có những diễn biến phức tạp, khó kiểm soát với hiện tượng đầu cơ khá phổ biến.
Tại Hà Nội, giai đoạn đầu năm 2009, đầu năm 2010, giá căn hộ chung cư “lập đỉnh” với mức tăng khoảng 40% so với thời điểm trước đó. Mức giá này đứng ổn định cho đến những tháng đầu năm 2011. Do nguồn cung tăng mạnh trong năm 2010 nên quý 1/2011 (sau Tết Nguyên đán), các doanh nghiệp mở bán hàng mới nhiều nên tình hình giao dịch vẫn duy trì.
Tuy nhiên, bước vào quý 2, không chỉ chung cư mà đất nền bắt đầu “rơi tự do”, nhất là tại Hà Nội. Có lẽ do đỉnh giá thiết lập năm 2010 quá cao nên thời điểm tháng 6/2011, mặc dù giá căn hộ chung cư đã giảm mạnh những vẫn cao hơn giá bán đầu năm trước và nhà đầu tư vẫn chờ đợi để “bắt đáy.”
Nhìn sang biểu đồ giá tại Thành phố Hồ Chí Minh, sau đợt tăng nhẹ vào giữa năm 2009, thị trường nhà đất tại khu vực này lại tiếp tục trầm lắng kéo dài suốt cả năm 2010 cho đến tận thời điểm này. Hiện giá bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh đã giảm tiếp khoảng 5% so với đầu năm nhưng giao dịch vẫn rất trầm lắng bởi nhiều doanh nghiệp không dám mở bán các dự án mới trong giai đoạn này vì không có khách hàng.
Tuy nhiên, giá bất động sản cũng biến động tùy từng phân khúc. Chung cư bình dân không có nhiều biến động về giá suốt một thời gian dài, trong khi giá các loại căn hộ chung cư trung bình (có giá bán từ 20-30 triệu đồng/m2) và căn hộ chung cư cao cấp (có giá bán trên 30 triệu đồng/m2) đã giảm mạnh. Một phần do nguồn cung căn hộ cao cấp trở nên bão hòa và giá nhà chung cư trung bình thời gian trước đây đã bị đẩy lên quá cao. Bởi vậy, đây là thời điểm thích hợp để cho các nhà đầu tư quay trở lại với thị trường vì nhiều sản phẩm giá bất động sản đã về sát với giá trị thực của nó, nhất là khi giá vàng trong nước luôn tăng tốc đuổi theo giá vàng thế giới.
Tại Sàn Giao dịch bất động sản Dầu khí, chị Nguyễn Thị Hương (Hà Đông) cho biết chị vừa giao dịch thành công một căn hộ tại dự án Time Tower thuộc Khu đô thị mới Văn Phú với giá 23,8 triệu đồng/m2.
Trên thực tế, tại những vị trí đẹp, hạ tầng tốt và đồng bộ thì giao dịch có chững lại do người dân vẫn còn dè dặt nghe ngóng nhưng giá không thể giảm sâu hơn. Những chung cư chất lượng cao, thiết kế tốt, có quần thể hạ tầng đồng bộ thì với mức giá dao động quanh mốc 23,5-24,5 cũng dễ dàng được người mua chấp nhận. Bởi vậy, nhiều người có nhu cầu thực sự đã nhanh chóng bán vàng để mua nhà thay vì gửi tiết kiệm.
Đằng sau biến động giá của thị trường bất động sản đã bộc lộ nhiều bất cập như phân bố cơ cấu tỷ lệ hàng hóa chưa hợp lý; hiện tượng đầu cơ, kích giá và tâm lý mua bán theo "tin đồn," "tâm lý đám đông" còn diễn ra phổ biến.
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, do điều chỉnh chính sách, giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực bất động sản, chứng khoán nên thị trường nhạy cảm này vẫn phải tiếp tục đối mặt với khó khăn. Phân khúc nhà ở cao cấp và các dự án nhà ở xa trung tâm đô thị, chưa có hạ tầng kỹ thuật và xã hội cho những nhu cầu tối thiểu về sinh hoạt sẽ vẫn trầm lắng trong giao dịch.
Tuy vậy, chưa có khả năng xảy ra nguy cơ "bong bóng" và “nổ bong bóng" bất động sản. Nhu cầu về các loại bất động sản, nhất là nhà ở của người dân vẫn rất lớn. Vì vậy, việc thị trường bất động sản "lình xình" hiện nay cũng chỉ là tạm thời hoặc ở một số phân khúc thị trường nhất định./.
Sụt giảm đầu tư cả "nội" lẫn "ngoại"
Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã tập trung giảm tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất. Đến 30/6/2011, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa là 22% và đến 31/12/2011, tỷ trọng này được cho phép tối đa là 16%.
Cùng với lãi suất đang ở mức cao, việc huy động vốn qua hình thức phát hành cổ phiếu, trái phiếu... cũng gặp rất nhiều khó khăn do thị trường chứng khoán đang ở giai đoạn không thuận lợi. Bởi vậy, dòng tiền của các nhà đầu tư trong nước đổ vào thị trường bất động sản năm 2011 đã hạn chế đi rất nhiều so với những năm trước đó.
Về phía các nhà đầu tư ngoại, mặc dù thị trường bất động sản tiếp tục thu hút sự quan tâm nhưng năm 2010 FDI đăng ký vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản chỉ đạt 6,832 tỷ USD, giảm 0,6 tỷ USD so với năm 2009.
Tính tới cuối tháng 6, FDI vào bất động sản cũng chỉ đạt có 275 triệu USD vốn đăng ký mới và 30 triệu USD vốn tăng thêm. Đây là giai đoạn FDI đăng ký và tăng thêm đổ vào lĩnh vực bất động sản thấp nhất trong 5 năm trở lại đây.
Nguyên nhân khiến thị trường bất động sản sụt giảm đầu tư cả nội lẫn ngoại một phần do ảnh hưởng từ dư chấn cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và bản thân thị trường bất động sản đang rơi vào chu kỳ trầm lắng lặp lại kịch bản như thời điểm 2008. Điều này đã khiến các nhà đầu tư cũng như người dân có nhu cầu đều trong tâm lý nghe ngóng, chờ đợi.
Các nhà đầu tư FDI trong lĩnh vực bất động sản thì chủ yếu đầu tư vào phân khúc cao cấp vì đây là thế mạnh của họ, trong khi đó sản phẩm này đang có xu hướng bão hòa, mức giá lại đang đứng ở mức cao nên rất khó tìm đầu ra cho thị trường...
Tuy nhiên, các chuyên gia bất động sản vẫn cho rằng sự sụt giảm đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam chỉ là trong ngắn hạn. Về dài hạn, các nhà đầu tư sẽ vẫn tiếp tục đầu tư vào Việt Nam, bởi đây thị trường này vẫn nhiều tiềm năng, có sự hấp dẫn và thu hút sự quan tâm. Hiện hàng loạt tập đoàn bất động sản lớn trên thế giới như Shidler Group (Mỹ), Orix (Nhật Bản), Inpyung (Hàn Quốc), Keppel (Singapore), Indochina Capital... vẫn đang tìm kiếm và chờ đợi cơ hội đổ vốn vào thị trường Việt Nam.
Thăng trầm đồ thị giá
Đây cũng là tâm điểm thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư bởi sự biến động giá với xu hướng sụt giảm diễn ra khá mạnh ở cả hai thị trường lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Giá bất động sản đã có những diễn biến phức tạp, khó kiểm soát với hiện tượng đầu cơ khá phổ biến.
Tại Hà Nội, giai đoạn đầu năm 2009, đầu năm 2010, giá căn hộ chung cư “lập đỉnh” với mức tăng khoảng 40% so với thời điểm trước đó. Mức giá này đứng ổn định cho đến những tháng đầu năm 2011. Do nguồn cung tăng mạnh trong năm 2010 nên quý 1/2011 (sau Tết Nguyên đán), các doanh nghiệp mở bán hàng mới nhiều nên tình hình giao dịch vẫn duy trì.
Tuy nhiên, bước vào quý 2, không chỉ chung cư mà đất nền bắt đầu “rơi tự do”, nhất là tại Hà Nội. Có lẽ do đỉnh giá thiết lập năm 2010 quá cao nên thời điểm tháng 6/2011, mặc dù giá căn hộ chung cư đã giảm mạnh những vẫn cao hơn giá bán đầu năm trước và nhà đầu tư vẫn chờ đợi để “bắt đáy.”
Nhìn sang biểu đồ giá tại Thành phố Hồ Chí Minh, sau đợt tăng nhẹ vào giữa năm 2009, thị trường nhà đất tại khu vực này lại tiếp tục trầm lắng kéo dài suốt cả năm 2010 cho đến tận thời điểm này. Hiện giá bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh đã giảm tiếp khoảng 5% so với đầu năm nhưng giao dịch vẫn rất trầm lắng bởi nhiều doanh nghiệp không dám mở bán các dự án mới trong giai đoạn này vì không có khách hàng.
Tuy nhiên, giá bất động sản cũng biến động tùy từng phân khúc. Chung cư bình dân không có nhiều biến động về giá suốt một thời gian dài, trong khi giá các loại căn hộ chung cư trung bình (có giá bán từ 20-30 triệu đồng/m2) và căn hộ chung cư cao cấp (có giá bán trên 30 triệu đồng/m2) đã giảm mạnh. Một phần do nguồn cung căn hộ cao cấp trở nên bão hòa và giá nhà chung cư trung bình thời gian trước đây đã bị đẩy lên quá cao. Bởi vậy, đây là thời điểm thích hợp để cho các nhà đầu tư quay trở lại với thị trường vì nhiều sản phẩm giá bất động sản đã về sát với giá trị thực của nó, nhất là khi giá vàng trong nước luôn tăng tốc đuổi theo giá vàng thế giới.
Tại Sàn Giao dịch bất động sản Dầu khí, chị Nguyễn Thị Hương (Hà Đông) cho biết chị vừa giao dịch thành công một căn hộ tại dự án Time Tower thuộc Khu đô thị mới Văn Phú với giá 23,8 triệu đồng/m2.
Trên thực tế, tại những vị trí đẹp, hạ tầng tốt và đồng bộ thì giao dịch có chững lại do người dân vẫn còn dè dặt nghe ngóng nhưng giá không thể giảm sâu hơn. Những chung cư chất lượng cao, thiết kế tốt, có quần thể hạ tầng đồng bộ thì với mức giá dao động quanh mốc 23,5-24,5 cũng dễ dàng được người mua chấp nhận. Bởi vậy, nhiều người có nhu cầu thực sự đã nhanh chóng bán vàng để mua nhà thay vì gửi tiết kiệm.
Đằng sau biến động giá của thị trường bất động sản đã bộc lộ nhiều bất cập như phân bố cơ cấu tỷ lệ hàng hóa chưa hợp lý; hiện tượng đầu cơ, kích giá và tâm lý mua bán theo "tin đồn," "tâm lý đám đông" còn diễn ra phổ biến.
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, do điều chỉnh chính sách, giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực bất động sản, chứng khoán nên thị trường nhạy cảm này vẫn phải tiếp tục đối mặt với khó khăn. Phân khúc nhà ở cao cấp và các dự án nhà ở xa trung tâm đô thị, chưa có hạ tầng kỹ thuật và xã hội cho những nhu cầu tối thiểu về sinh hoạt sẽ vẫn trầm lắng trong giao dịch.
Tuy vậy, chưa có khả năng xảy ra nguy cơ "bong bóng" và “nổ bong bóng" bất động sản. Nhu cầu về các loại bất động sản, nhất là nhà ở của người dân vẫn rất lớn. Vì vậy, việc thị trường bất động sản "lình xình" hiện nay cũng chỉ là tạm thời hoặc ở một số phân khúc thị trường nhất định./.
Thu Hằng (TTXVN/Vietnam+)
