Hai năm trở lại đây, thị trường bất động sản của cả nước nói chung, đặc biệt là thị trường đất đai trên địa bàn các tỉnh Tây Nguyên gồm: Đắk Lắk, Đắk Nông, Gia Lai, Kon Tum và Lâm Đồng sôi động khi lượng giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng cao.
Một số đối tượng tung tin đồn thổi hoặc đón đầu dự án quy hoạch khi chưa triển khai đã khiến giá nhiều nơi “sốt ảo.” Một số đối tượng khác dựa vào sự sôi động của thị trường đất đai có những thủ đoạn lừa gạt người dân.
Tuy có những mặt tích cực nhưng tình trạng sốt đất tại các địa phương ở Tây Nguyên về trước mắt cũng như lâu dài để lại nhiều hệ lụy như gây khó khăn trong thực hiện và quản lý quy hoạch; tăng chi phí giải phóng mặt bằng; tranh chấp, khiếu kiện; thất thu thuế; người dân, đặc biệt là đồng bào dân tộc thiểu số bán tư liệu sản xuất làm phát sinh các vấn đề xã hội tiêu cực....
Tình trạng trên đòi hỏi chính quyền các tỉnh Tây Nguyên phải có những biện pháp mạnh để ngăn chặn “sốt đất ảo” nhằm tránh rủi ro cho nhà đầu tư, khai thác tốt hơn nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế-xã hội.
Chiêu trò gây nhiễu thị trường
Từ đầu năm 2021 đến nay, tình trạng "sốt đất ảo" đã diễn ra ở nhiều nơi tại các tỉnh Tây Nguyên.... Nhiều chiêu trò thổi giá, tạo sóng đã được cò đất (người môi giới đất đai không chuyên nghiệp) tung ra để dẫn dụ người mua, kẻ bán.
Tại tỉnh Gia Lai, nhiều tổ chức môi giới bất động sản trong và ngoài tỉnh sử dụng bản dự thảo bản đồ quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 để loan tin các dự án đầu tư, thu hút đầu tư nhằm thổi giá đất chuyển nhượng để trục lợi. Qua tìm hiểu thực tế, từ năm 2020 đến nay, có 3 khu vực sốt đất ở những vùng có địa giới lân cận với thành phố Pleiku như khu vực xã Ia Băng, huyện Đắk Đoa; khu vực xã Nghĩa Hưng, xã Chư Đăng Ya, huyện Chư Păh; khu vực xã Ia Dêr, huyện Ia Grai. Sau khi có thông tin sẽ sáp nhập các vùng này vào thành phố Pleiku, giá đất tăng chóng mặt.
Đi dọc tuyến đường Trương Định nối dài từ thành phố Pleiku xuống xã Ia Băng huyện Đắk Đoa hay tại thôn Jút 2 (xã Ia Dêr), thôn Đức Thành (xã Ia Sao) huyện Ia Grai dễ dàng thấy hàng loạt biển quảng cáo bán đất giăng trên cây, cột điện và trước ngõ nhà dân. Hay tại các trục hẻm các xã Biển Hồ, Trà Đa, Thắng Lợi (thành phố Pleiku) cũng sẽ dễ dàng gặp nhân viên công ty môi giới bất động sản dẫn khách đi xem đất.
Đặc biệt, tại khu vực núi lửa Chư Đăng Ya (huyện Chư Păh, Gia Lai), “cò đất” hoạt động rầm rộ với chiêu trò quảng cáo đường mật như view ruộng, view núi lửa, giá tốt nhất cho nhà đầu tư… khiến nhiều người dân sập bẫy, tiền mất tật mang.
Giá đất ruộng lúa, đất nương rẫy trồng càphê, hồ tiêu của nông dân quanh vùng núi lửa Chư Đăng Ya bị thổi lên "chóng mặt."
Giá trị ban đầu chỉ từ 10 triệu đồng/m ngang lên đến từ 30-40 triệu đồng, thậm chí tăng đến 90 triệu đồng/m ngang, đặc biệt là những địa điểm có view ruộng, hồ.
Những mảnh ruộng đang được "xâu xé" phân lô, tách thửa chính là tài sản duy nhất của người dân địa phương khiến họ mất dần tư liệu sản xuất. Đây là một trong số hệ lụy của việc giá đất bị thổi lên cao.
Còn tại Đắk Lắk - tỉnh trung tâm vùng Tây Nguyên, giới cò đất còn tung “chiêu độc” để thổi giá đất. Những ngày đầu tháng 4/2022, dọc một số tuyến đường tại xã Hòa An, huyện Krông Pắk, tỉnh Đắk Lắk xuất hiện tình trạng một số đối tượng đến tự ý cắm biển quy hoạch, cắm cọc phân lô rồi tung tin đồn thổi về một số dự án sắp được triển khai tại xã. Cũng từ đây, vùng quê yên bình bỗng trở nên nhộn nhịp, náo nhiệt người từ nơi khác đến tìm hiểu thông tin và mua đất.
Ông Trần Ngọc Trí, thôn 6B, xã Hòa An, huyện Krông Pắk, tỉnh Đắk Lắk, cho biết các đối tượng cắm cọc vào ban đêm, cắm ngay trước nhà ông. Đồng thời, các đối tượng tung tin đồn thổi “thôn 6B sẽ sát nhập vào thị trấn Phước An, huyện Krông Pắk,” “tuyến đường từ Quốc lộ 26 đi vào thôn sẽ được mở rộng để thông với thị xã Buôn Hồ."
Từ đó, hoạt động mua bán đất ở thôn trở nên nhộn nhịp, đất từ không có giá trị đã tăng giá lên gấp 10 lần, không còn đúng với giá thực tế. Cách thức hoạt động của các đối tượng là lợi dụng thông tin về quy hoạch đô thị, dự thảo quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2021-2030 và kế hoạch sử dụng đất năm 2022 để tung tin đồn thổi về đất đai. Sau đó, các đối tượng đến tận nhà dân mời chào bán đất, hứa hẹn giao dịch với giá đất cao gấp nhiều lần thực tế. Sau khi có đất, các đối tượng tự mua qua bán lại với nhau nhằm thổi phồng giá trị đất.
Tại tỉnh Kon Tum, cũng với chiêu trò vẽ ra các dự án nghỉ dưỡng, du lịch sinh thái bên lòng hồ Plei Krông (xã Hà Mòn, huyện Đắk Hà), cuối năm 2021, các đối tượng cò đất đã tìm cách thu mua hàng chục ha đất sản xuất của nhân dân ven lòng hồ. Sau đó, tạo cơn sốt đất ảo bằng việc đẩy giá lên cao. Thậm chí có thời điểm, các đối tượng cò đất còn hỏi mua 1 gốc cao su với giá 1 triệu đồng để thổi giá. Sau khi bán được đất với giá cao, các đối tượng này nhanh chóng biến mất, những người mua đất giờ đây đã không thể tìm được khách mua lại đất của mình.
Ông Đặng Ngọc Tiến, Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đắk Hà, tỉnh Kon Tum, cho biết tỉnh chưa có bất cứ một dự án nghỉ dưỡng, du lịch sinh thái bên lòng hồ Plei Krông, song các đối tượng cò đất đã tự vẽ ra dự án để thổi giá, tạo cơn sốt ảo.
Theo tìm hiểu của phóng viên, trong hai năm trở lại đây, giá đất tại các địa phương của tỉnh Đắk Nông đều tăng mạnh, nhưng tăng nhanh nhất là các huyện, thành phố phía Nam của tỉnh. Đây là khu vực có địa hình đồi núi đẹp, khí hậu mát mẻ vốn được xem như Đà Lạt thứ hai của Tây Nguyên. Thêm nữa, thông tin về việc chuẩn bị đầu tư, xây dựng một số dự án hạ tầng lớn như đường cao tốc Đắk Nông-Bình Phước trong giai đoạn 2021-2025 càng khiến thị trường bất động sản tại các địa phương “nóng” hơn.
[Kon Tum: Cần xử lý nghiêm hành vi “vẽ” quy hoạch để mua bán đất]
Theo đánh giá của một số nhà đầu tư bất động sản có kinh nghiệm tại Tây Nguyên, các cò đất dựa vào những thông tin có kế hoạch khảo sát các dự án phát triển du lịch, khu đô thị mới hoặc dự thảo quy hoạch... của địa phương để tung tin ra thị trường nhằm lũng đoạn thông tin đất đai khu vực đó. Trong khi người dân thiếu hiểu biết lầm tưởng các khu vực khảo sát này là dự án đã được phê duyệt sắp thực hiện nên đổ xô bán cho các cò đất.
Các cò đất chủ yếu tới từ các tỉnh thành phố lớn trong cả nước có nguồn kinh phí lớn sau khi lựa chọn mua hàng loạt lô đất đẹp, với giá khởi điểm ban đầu thì tiếp tục đến các vị trí lân cận mua vài lô đất tương tự với giá cao hơn, nhằm đẩy giá đất của những lô đã mua trước đó.
Sau khi đạt được mục đích, các cò đất liền bán ra với giá thấp hơn giá thị trường vài chục triệu đồng khiến những chủ đầu tư nhỏ hơn hoặc người dân sập bẫy vì nghĩ rằng có lợi và đua nhau mua vào. Cứ như thế, giá đất ngày càng được đẩy lên cao hơn so với giá ban đầu. Người mua sau cùng chính là người chịu thiệt vì không thể bán ra được do giá quá cao.
Giao dịch tăng đột biến
Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đắk Lắk, năm 2021, hệ thống văn phòng Đăng ký đất đai tiếp nhận và xử lý 298.176 hồ sơ giao dịch về quyền sử dụng đất. Trong 3 tháng đầu năm 2022, hệ thống văn phòng Đăng ký đất đai tiếp nhận 102.697 hồ sơ giao dịch, bằng 174% so với cùng kỳ năm 2021. Đặc biệt, hồ sơ tách thửa phân lô tăng đột biến, nhất là ở thành phố Buôn Ma Thuột và huyện Cư Kuin, huyện Cư M’Gar.
Giám đốc Sở Tài Nguyên và Môi Trường Đắk Lắk Trần Đình Nhuận nhận định tình hình giao dịch bất động sản trong thời gian qua tăng bất thường. So với giá mua, bán tại thời điểm từ tháng 9 đến tháng 12 năm 2021 (thời điểm sốt đất trên địa bàn tỉnh), giá hiện nay vẫn cao hơn, cá biệt có khu vực cao gấp 2 đến 2,5 lần và thời điểm hiện tại chưa có xu hướng giảm.
Giao dịch bất động sản chủ yếu tập trung ở phân khúc đất ở có vườn và đất vườn, đất sản xuất nông nghiệp nằm ở vùng ven trung tâm thành phố Buôn Ma Thuột (các xã thuộc các huyện giáp ranh thành phố Buôn Ma Thuột, khu vực huyện Ea Kar), các vùng phụ cận của công trình trọng điểm quốc gia, của tỉnh đã có chủ trương đầu tư như đường Hồ Chí Minh (đoạn tránh Đông thành phố Buôn Ma Thuột); cao tốc Buôn Ma Thuột-Khánh Hòa, đường nối Quốc lộ 14-Quốc lộ 26-Tỉnh lộ 8, Hồ Ea Kao, Ea Tam, Ea Cuôr Kắp, các dự án khu đô thị, khu dân cư.
Còn tại tỉnh Kon Tum, theo thống kê của Trung tâm Phục vụ hành chính công tỉnh, trong quý 1/2022, hồ sơ các thủ tục hành chính về “Đăng ký biến động đất đai” trên địa bàn thành phố Kon Tum tăng đột biến so với cùng kỳ năm ngoái. Từ đầu năm đến ngày 12/4, trung tâm đã tiếp nhận 7.288 hồ sơ về đăng ký biến động đất đai, bên cạnh đó phải tiếp nhận, giải quyết khoảng hơn 4000 hồ sơ đăng ký thế chấp và xóa thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Kon Tum.
Điều đáng nói, cả năm 2021, số lượng hồ sơ lĩnh vực này trên địa bàn chỉ là 12.888 hồ sơ. Qua tìm hiểu, khoảng 70% số lượng hồ sơ là chuyển nhượng, số còn lại là thay đổi thông tin trên sổ đỏ. Bên cạnh đó, nhu cầu gia hạn sử dụng đất nông nghiệp lớn và nhu cầu tách thửa cũng tăng rất lớn. Điều này cho thấy, tình trạng sốt đất tại Kon Tum đang có dấu hiệu gia tăng mạnh mẽ.
Lợi dụng kẽ hỡ trong chính sách, pháp luật về đất đai, sự yếu kém trong quản lý của chính quyền, thậm chí có sự móc nối, tiếp tay của cán bộ nên nhiều người dân, nhà đầu tư, cò đất đã mua gom diện tích rộng có thổ cư, đất nông nghiệp sau đó phân lô, bán nền để trục lợi gây nhiều khó khăn cho công tác quản lý đất đai ở địa phương.
Băm nát núi đồi, săn view sông suối
Vài năm trở lại đây, tình trạng phân lô, bán nền diễn ra phức tạp tại thủ phủ chè ô long thuộc thành phố Bảo Lộc và huyện Bảo Lâm (Lâm Đồng), đặc biệt càng rầm rộ khi có thông tin tuyến cao tốc Dầu Giây-Liên Khương đi qua khu vực này. Không chỉ tạo ra những cơn sốt đất ảo, tình trạng phân lô bán nền tràn lan còn để lại hệ lụy lâu dài đối với vùng sản xuất nông nghiệp trù phú.
Trong cơn sốt đất, nhiều đồi chè, càphê tại thành phố Bảo Lộc và huyện Bảo Lâm đã bị san phẳng, “phù phép” thành hàng trăm “dự án” bất động sản, nghỉ dưỡng để phân lô và có giao dịch nhộn nhịp.
Hầu hết các địa điểm này được đặt tên tiếng Anh, quảng cáo trên các trang mạng xã hội là khu nghỉ dưỡng sân vườn để thu hút người mua. Theo tìm hiểu, các “dự án” này chủ yếu tập trung tại địa bàn các xã ĐamB’ri (thành phố Bảo Lộc), xã Lộc Quảng, Lộc Tân, B’Lá (thuộc huyện Bảo Lâm) mà theo thông tin quảng cáo đây là vị trí ngay lối ra của cao tốc Dầu Giây-Liên Khương, dù hiện nay dự án còn chưa khởi công.
Có mặt tại khu vực các xã Lộc Tân, Lộc Quảng, B’lá, phóng viên chứng kiến hàng chục khu nghỉ dưỡng đang được hình thành dọc theo tuyến đường liên thôn, liên xã thay cho những rẫy càphê, đồi chè xanh mướt, trù phú trước đây.
Trước đó, trên nhóm Facebook “Nhà đất Đắk Lắk”, một tài khoản Đ.N. đăng bán “Đất phường chỉ 80 triệu đồng/lô 100 m2, cách ngã 6 chỉ 7km, bán nguyên “lốc” 6 lô tại phường Khánh Xuân, thành phố Buôn Ma Thuột.” Khi vào đến lô đất, xung quanh là đất trồng càphê. Lô đất được cắm cọc, đường có dấu vết mới mở. Khi liên hệ với chủ tài khoản Đ.N., người này cho biết “lốc” 6 lô, tổng diện tích 600m2 đã bán, chỉ còn lốc 7 lô chung sổ nông nghiệp, bán nguyên lốc, giá 80 triệu đồng/lô.”
Trên mạng xã hội Facebook hoặc Zalo, không khó để bắt gặp các thông tin bán đất nông nghiệp, diện tích 500 m2 trở lên/lô, giá rẻ và đánh vào tâm lý người mua là thông tin “đất đã được phủ hồng, quy hoạch lên thổ cư được.” Nhiều người mua chấp nhận rủi ro, biết là đất nông nghiệp song vẫn mua để bán lại hoặc chờ lên thổ cư, bán được giá.
Có dấu hiệu lợi ích nhóm
Theo Sở Tài nguyên và Môi trường Đắk Lắk, trong 3 tháng đầu năm nay, so với cùng kỳ năm 2021, số lượng tách thửa tăng đột biến. Cụ thể trên địa bàn toàn tỉnh có 11.885 thửa, tăng 197% so với năm 2021; trong đó, số thửa đất sản xuất nông nghiệp là 3.566 thửa, tăng 240%; thửa đất ở, đất vườn, ao 8.319 thửa, tăng 183%. Một số địa phương có nhu cầu tách thửa lớn như Buôn Ma Thuột 2.792 thửa , Cư M’gar 1.493 thửa, Cư Kuin 1.273 thửa, Krông Pắc 1.127 thửa, Buôn Đôn 1.010 thửa.
Tại tỉnh Gia Lai, theo thống kê của Sở Tài Nguyên và Môi trường, về tình trạng tách thửa đất nông nghiệp, từ ngày 01/01/2021-31/3/2022, có gần 200 thửa đất gốc, diện tích gần 950.000m2, tách thành hơn 1.000 thửa đất tại các thành phố, thị xã và các huyện trên địa bàn. Mục đích tách thửa gồm tặng cho, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chủ yếu tách thửa với mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Kết quả rà soát cho thấy, đối tượng thực hiện hoạt động thu gom đất nông nghiệp, thực hiện tách thửa và chuyển nhượng quyền sử dụng đất là các hộ gia đình, cá nhân.
Theo Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đắk Lắk Trần Đình Nhuận, người dân đang bị ngộ nhận “đất nông nghiệp được quy hoạch đất ở đều được chuyển đổi mục đích.”
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, Nhà nước chỉ giải quyết cho trường hợp thật sự có nhu cầu để ở, đất nông nghiệp trong khu dân cư hiện hữu và đã có hạ tầng. Về lâu dài, tình trạng tự ý mở đường, phân lô bán nền gây khó khăn cho quản lý của địa phương, phá vỡ quy hoạch và ảnh hưởng đến việc thực hiện các quy hoạch, công trình, dự án. Mặt khác, việc tự ý mở đường, phân lô bán nền trên đất nông nghiệp còn ảnh hưởng đến diện tích đất sản xuất, an ninh lương thực, bán tư liệu sản xuất dẫn đến những hệ lụy xã hội.
Liên quan đến hoạt động hiến đất làm đường nhằm phân lô, tách thửa trên địa bàn, trong kết luận của Thanh tra tỉnh Lâm Đồng đã công bố cuối năm 2021 có nêu rõ, một số trường hợp đã hiến đất làm đường tại Bảo Lộc nhưng sau đó tiếp tục xây dựng công trình, cá biệt có một số điểm còn làm hàng rào, xây nhà bảo vệ là hành vi lấn chiếm đất công (vì đã hiến quyền sử dụng đất cho Nhà Nước); việc xây dựng các công trình giao thông với kết cấu bêtông nhựa, bêtông ximăng trên đất nông nghiệp là hành vi sử dụng đất không đúng mục đích, có dấu hiệu của hành vi hủy hoại đất theo quy định tại khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2013.
Vụ việc cũng được Công an tỉnh Lâm Đồng vào cuộc, yêu cầu Ủy ban Nhân dân thành phố Bảo Lộc cung cấp các chứng cứ liên quan phục vụ cho việc xác minh, điều tra dấu hiệu sai phạm trong việc hiến đất, ghi nhận hiện trạng đường giao thông để giải quyết hồ sơ tách thửa trái quy định pháp luật trên địa bàn Bảo Lộc.
Trong phiên chất vấn và trả lời chất vấn kỳ họp thứ 4, Hội đồng Nhân dân tỉnh Lâm Đồng khóa X diễn ra vào cuối năm 2021, ông Trần Văn Hiệp, Chủ tịch Ủy ban Nhân dân tỉnh Lâm Đồng cho rằng một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng “núp bóng” hiến đất để phân lô đồi chè thời gian qua có lợi ích cá nhân, có lợi ích nhóm, lợi ích cục bộ.
Ông Hiệp cũng khẳng định tình trạng phân lô, tách thửa trái pháp luật và mượn danh dự án còn xảy ra tại Bảo Lộc và Bảo Lâm. Đồng thời hiện nay có dấu hiệu lan sang huyện Di Linh và Lâm Hà nhưng chưa được kiểm tra, chưa được xử lý kiên quyết, tiếp tục diễn biến phức tạp, gây dư luận xấu và bức xúc trong nhân dân. Trong này có lợi ích cá nhân, có lợi ích nhóm, có lợi ích cục bộ, Ủy ban Nhân dân tỉnh đã chuyển sang cơ quan điều tra để xác minh, để làm rõ.
Trong vòng xoáy sốt đất, tình trạng phân lô bán nền đang diễn rầm rộ gây nhiều khó khăn trong quản lý đất đai, trật tự xây dựng, quản lý quy hoạch. Điều này đòi hỏi chính quyền các cấp, ngành chức năng ở các tỉnh Tây Nguyên cần có những giải pháp quyết liệt quản lý đất đai, quản lý thị trường bất động sản./.