Các tòa nhà chung cư trên đường Nguyễn Hữu Cảnh, Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh. (Ảnh: Hồng Đạt/TTXVN) Nhiều vấn đề liên quan đến nhu cầu bất động sản giá rẻ, xu hướng dịch chuyển sản xuất của toàn cầu cũng như những cơ hội của Việt Nam trong việc đón nhận xu hướng dịch chuyển sản xuất của khu vực châu Á-Thái Bình Dương hiện nay và tiềm năng phát triển bền vững của Việt Nam trong thời gian tới đã được ông Paul Tostevin, Giám đốc Nghiên cứu Toàn cầu của Savills chia sẻ với phóng viên Thông tấn xã Việt Nam nhân chuyến công tác đến Thành phố Hồ Chí Minh vào đầu tháng 11/2023.
- Nhu cầu về bất động sản giá rẻ hiện nay đang là vấn đề được nhiều nước quan tâm; trong đó có Việt Nam. Ông có đánh giá như thế nào về “cơn khát” bất động sản giá rẻ trên toàn cầu cũng như chia sẻ về các giải pháp để tháo gỡ các điểm nghẽn của bất động sản giá rẻ, đặc biệt nhà ở giá rẻ cho các quốc gia, trong đó có Việt Nam?
Ông Paul Tostevin: Hiện tại, vấn đề về khả năng mua nhà với giá phải chăng là một thách thức toàn cầu lớn. Chúng tôi đã tiến hành nhiều nghiên cứu về quy mô chung của thị trường bất động sản nhà ở. Tổng giá trị của bất động sản toàn cầu tính đến cuối năm 2022 là 380.000 tỷ USD và phần lớn là phân khúc nhà ở.
Trong vòng ba năm qua, chúng tôi đã chứng kiến sự tăng trưởng lên đến 19%. Đó là một phân khúc lớn và đang phát triển mạnh mẽ trong bối cảnh lãi suất thấp. Tuy nhiên, đã có những thay đổi đáng kể. Bộ phận Nghiên cứu của chúng tôi đã chứng kiến sự tăng lãi suất mạnh mẽ trong thời gian qua và đã làm áp lực lớn lên khả năng mua nhà của người dân. Một trong những hệ quả của điều này là sự dịch chuyển sang thị trường cho thuê, nhưng rõ ràng mong muốn mua sở hữu bất động sản của người dân trên toàn cầu vẫn còn rất lớn.
[Savills Việt Nam: Việt Nam nâng cao vị thế trên chuỗi giá trị toàn cầu]
Điều này đẩy thị trường nhà ở trên toàn thế giới đối diện với một tình trạng nan giải. Trên thực tế đã có nhiều giải pháp đến từ Chính phủ và những chính sách hỗ trợ nhà phát triển xây dựng nhà ở giá phải chăng, cũng như nhà ở phân khúc trung bình và cao cấp. Các giải pháp bao gồm việc thiết lập mục tiêu hoặc chỉ tiêu cho nhà ở giá phải chăng.
Tham khảo từ thị trường Singapore, có một thị trường bất động sản nhà ở phát triển rất tốt với các căn hộ HDB (Singapore thiết lập một cơ quan nhà nước duy nhất phụ trách việc nghiên cứu, phát triển, phân phối, duy tu và bảo trì nhà ở xã hội gọi tắt là HDB), nơi hơn 90% người dân sống, đó là các căn hộ Nhà nước sở hữu mà người dân vẫn có thể mua. Cùng với đó, họ cũng có rất nhiều khuyến mãi và cơ hội dành cho người mua nhà lần đầu.
Tại Việt Nam, trong bối cảnh giá đất tăng cao, các nhà đầu tư đã chọn phát triển sản phẩm bất động sản cao cấp. Tình hình này đã kéo dài một thời gian dài và tạo ra sự mất cân bằng giữa cung và cầu. Đa số nguồn cung thuộc phân khúc trung và cao cấp, dẫn đến sự khan hiếm của các sản phẩm nhà ở giá rẻ trong vòng hai năm qua.
Đây là một thách thức lớn và tôi cho rằng điều quan trọng là đảm bảo có nhà ở giá phải chăng gần trung tâm thành phố để mọi người có thể dễ dàng đi làm và tham gia vào sự phát triển của thành phố đó.
- Ông có thể chia sẻ về bức tranh vốn dòng vốn đầu tư toàn cầu hiện nay cũng như năm 2024 và tác động đến các thị trường bất động sản châu Á-Thái Bình Dương nói chung, Việt Nam nói riêng?
Ông Paul Tostevin: Năm vừa qua, chúng ta đã chứng kiến sự biến đổi đáng kể trong lĩnh vực đầu tư bất động sản toàn cầu. Tổng mức đầu tư trên toàn cầu đã giảm đi 50%, đặc biệt trong phân khúc văn phòng giảm gần 60%.
Ông Paul Tostevin, Giám đốc Nghiên cứu Toàn cầu của Savills Global, trả lời phỏng vấn của phóng viên TTXVN. (Ảnh: Thanh Vũ/TTXVN) Một phần lớn những thay đổi này đến từ thách thức ở Mỹ, thị trường đang chứng kiến sự dịch chuyển đáng kể đến làm việc theo hình thức kết hợp (hybrid working). Ở các thành phố cùng với tình hình này, như San Francisco, tỷ lệ văn phòng trống gia tăng đáng kể, trước đại dịch chỉ 9%, nhưng hiện tại lên đến 35%.
Điều này là kết quả của sự thay đổi mạnh mẽ trong xu hướng làm việc và sự giảm quy mô của các khách thuê trong lĩnh vực công nghệ thông tin. Tất nhiên, điều này chủ yếu là một câu chuyện thuộc về khu vực Mỹ và các nước phương Tây, nhưng đó là một thị trường lớn và có ít nhiều tác động gián tiếp đến châu Âu và châu Á, mặc dù ảnh hưởng ở châu Á ít hơn. Đầu tư toàn cầu trong lĩnh vực bán lẻ giảm 40%, tương tự với lĩnh vực khách sạn.
Thực tế, có một số lĩnh vực duy trì tốt hơn trong việc đầu tư. Nhìn về tương lai, chúng tôi dự báo rằng mức đầu tư trên toàn cầu sẽ có cải thiện vào quý 3 năm sau (2024). Chúng ta đã thấy lạm phát đạt đỉnh, điều này đồng nghĩa với việc lãi suất sẽ giảm xuống vào cuối năm sau.
Tôi biết rằng ở Việt Nam, tình hình khác một chút và Chính phủ đã có những biện pháp giảm lãi suất. Vì vậy, tôi nghĩ rằng điều này sẽ làm an tâm các nhà đầu tư, thúc đẩy kế hoạch đầu tư, kinh doanh của họ. Có một dòng vốn lớn đang chờ đợi để được đổ vào thị trường. Các nhà đầu tư đang chờ thời điểm với nhiều điều kiện phù hợp và sự minh bạch trong quá trình phát triển dự án.
- Đi sâu vào vấn đề của Việt Nam, hiện có hiện tượng là nguồn vốn trong ngân hàng có nguồn vốn ưu đãi cho doanh nghiệp, các gói vốn vay cho lĩnh vực bất động sản cũng “giải ngân rất chậm,” khó tiếp cận. Ông có đánh giá thế nào về vấn đề này?
Ông Paul Tostevin: Vấn đề này phản ánh tình hình sức khỏe của nền kinh tế. Nếu khả năng tiếp cận nguồn vốn trong ngân hàng thấp, điều này cũng đồng nghĩa với khả năng chi trả của những người cần vay vốn không cao, đặc biệt trong bối cảnh nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn về dòng tiền.
Giải pháp có thể đến từ việc các nhà phát triển bất động sản tìm kiếm nhiều nguồn huy động vốn khác nhau để thay thế, không phụ thuộc quá nhiều vào ngân hàng. Tại Việt Nam, đa số ngân hàng đang siết chặt các điều kiện cho vay đầu tư bất động sản, đặc biệt về khía cạnh pháp lý của dự án. Nếu một dự án không đáp ứng đủ các yếu tố pháp lý, chủ đầu tư sẽ không thể tiếp cận nguồn vốn này.
- Xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, sản xuất chất bán dẫn đang diễn ra mạnh mẽ tại khu vực châu Á-Thái Bình Dương; trong đó Việt Nam đang được nhiều tập đoàn lớn của thế giới quan tâm. Ông có thể chia sẻ nhận định của mình về vấn đề này và cơ hội nào cho Việt Nam trong thời gian tới? Việt Nam cần phải chuẩn bị những gì để đón được làn sóng mới này, đặc biệt trong vấn đề thu hút đầu tư vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp?
Ông Paul Tostevin: Đây là một chủ đề rất thú vị vì thế giới ngày nay đang ngày càng trở nên số hóa. Chúng ta chứng kiến sự mở rộng mạnh mẽ của công nghệ trên mọi khía cạnh của cuộc sống. Bất kể đó là xe điện, xe tự lái hay trí tuệ nhân tạo đều đòi hỏi đến nguồn cung chips và công nghệ. Do đó, có một sự thúc đẩy mạnh mẽ từ phía các Chính phủ nhằm phát triển mạnh trong lĩnh vực này bởi tương lai của tăng trưởng kinh tế phụ thuộc vào việc khả năng kiểm soát nguồn cung chip.
Hiện tại, 60% sản xuất chip trên toàn cầu nằm trong tay TSMC (Tập đoàn sản xuất chip của Đài Loan (Trung Quốc). Mục tiêu của họ là đa dạng hóa cả về sản xuất và nơi sản xuất chip và chúng ta đã thấy các Chính phủ áp dụng nhiều chương trình khuyến khích khác nhau để hỗ trợ điều này ở cấp địa phương.
Chẳng hạn, Mỹ đã có Chương trình CHIPS and Science Act trị giá 50 tỷ USD nhằm hỗ trợ quá trình tái thiết lập dây chuyền sản xuất chất bán dẫn. Ở châu Âu, cũng có một chính sách tương tự về vi mạch. Trung Quốc, Nhật Bản và Ấn Độ cũng đang theo đuổi cơ hội trong lĩnh vực này.
Rõ ràng, lĩnh vực này cần phải được chú trọng phát triển. Việt Nam đã có một nền tảng trong ngành này và có tiềm năng phát triển bao gồm cả yếu tố địa chính trị và kết nối thương mại và chính sách. Tôi nghĩ rằng đây là một cơ hội lớn và có tiềm năng cho lĩnh vực logistics và sản xuất.
Điều này đòi hỏi Chính phủ cần phải cung cấp quỹ đất, thiết lập các khu kinh tế đặc biệt, đảm bảo cơ sở hạ tầng hỗ trợ và nhà ở giá phải chăng cho người lao động. Tôi thấy Việt Nam đang ở một vị trí thuận lợi với sự phát triển nguồn nhân lực và sức lao động tương đối rẻ hơn và cơ sở hạ tầng và kết nối đang được cải thiện. Điều này có thể là một cơ hội hấp dẫn.
- Việt Nam được xem là thị trường bất động sản rất nhiều tiềm năng, đặc biệt Chính phủ Việt Nam đã và đang có nhiều nỗ lực để hoàn thiện các chính sách để phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững. Với kinh nghiệm nghiên cứu của mình, ông có gợi ý về các giải pháp nào cho Việt Nam trong vấn đề này?
Ông Paul Tostevin: Việt Nam có cơ hội trở thành một trong người dẫn đầu khu vực trong lĩnh vực phát triển bền vững. Nhà đầu tư toàn cầu đang quan tâm nhiều hơn đến ESG (viết tắt của Environmental, Social, and Governance, tức là Môi trường, Xã hội và Quản trị). Vì vậy, cần đề ra một kế hoạch phát triển toàn diện bao gồm các biện pháp môi trường bền vững. Cùng với đó là những tiêu chuẩn bền vững về xã hội, đảm bảo quá trình phát triển dự án có các biện pháp an toàn, có chính sách bảo vệ người lao động, quá trình di dân, giải phóng mặt bằng.
Tôi nghĩ rằng điều này chắc chắn là một xu hướng mà chúng tôi thấy trên toàn cầu đối với những nhà đầu tư, khi họ chuyển đến một thị trường để mua một tài sản hoặc phát triển dự án thì nơi đó cần đạt các tiêu chí rõ ràng. Khi đề cập đến ESG, nếu địa điểm đó không đạt được những yêu cầu cơ bản trong chính sách phát triển của doanh nghiệp, họ không thể đầu tư.
Điều này cũng sẽ trở nên quan trọng đối với các doanh nghiệp thuê mua bất động sản, đặc biệt là các tập đoàn toàn cầu sẽ muốn thấy điều đó trong chuỗi cung ứng của họ. Vì vậy, yếu tố ESG sẽ tiếp tục lan rộng và ảnh hưởng đến mọi khía cạnh của ngành bất động sản. Các quốc gia cần xây dựng chính sách và nền tảng luật tạo sự minh bạch cho các nhà đầu tư nước ngoài.
- Xin cám ơn ông./.
