Tại Việt Nam, các thương vụ mua bán, sáp nhập M&A thường được thực hiện thông qua hình thức M&A công ty dự án.
Việc chuyển nhượng dưới hình thức chuyển nhượng tài sản chủ yếu được thực hiện với các tài sản đã vận hành nhưng cũng gặp nhiều khó khăn về thủ tục và các vấn đề liên quan đến thuế.
Vì nhiều lý do, trong đó có cả những tác động của dịch COVID-19 đã khiến tiến độ hoàn thành pháp lý của dự án, yếu tố then chốt quyết định sự thành bại của một thương vụ bị chậm lại. Đây là một trong những vướng mắc đang cản trở trên đường đua M&A bất động sản.
Còn vướng mắc trong tiến hành các thương vụ M&A
Nhận định về những vướng mắc trong tiến hành các thương vụ M&A hiện nay, bà Lê Phương Lan, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu Tư Savills Hà Nội, cho rằng hiện nhiều chủ đầu tư của dự án vẫn chưa cấu trúc lại doanh nghiệp theo hướng tách các dự án thành các công ty dự án độc lập. Yếu tố này cản trở nhiều đến tiến tiến trình thực hiện thương vụ M&A.
Hơn nữa, trong thời gian vừa qua và trước mắt, khó khăn từ quy định về phòng chống dịch COVID-19 với việc hạn chế đi chuyển giữa các quốc gia, giữa các địa phương do giãn cách xã hội tại nhiều nơi cũng đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động M&A xuyên biên giới, đặc biệt là các nhà đầu tư mới tại Việt Nam.
Bà Lan cho biết trong các thương vụ mà Savills đang tư vấn, dù đã có sự hỗ trợ rất lớn từ nền tảng công nghệ cao, hạn chế đi lại vẫn phần nào khiến hoạt động thẩm định chuyên sâu về các doanh nghiệp, dự án gặp khó khăn.
[Môi giới bất động sản “xoay sở” trong mùa dịch COVID-19]
Đặc biệt, M&A bất động sản còn là thị trường nhạy cảm và yêu cầu tính bảo mật cao. Thông tin chuyển nhượng dự án không thể được công khai trên thị trường hoặc qua các phương tiện thông tin đại chúng. Điều này dẫn đến khó khăn trong việc trực tiếp tìm kiếm đối tác.
Do đó, chủ sở hữu dự án cần chuyển nhượng nên tìm đến các đơn vị tư vấn uy tín, có mạng lưới đầu tư quy mô toàn cầu để kết nối trực tiếp đến nhà đầu tư. Việc này nhằm tránh rủi ro thông tin, tiết kiệm chi phí giao dịch và tổ chức bộ máy nhân sự cho hoạt động M&A, bà Lan đưa ra lời khuyên.
Một khó khăn nữa cần kể đến là sự khác nhau trong phương thức tiếp cận định giá dự án giữa người mua và người bán.
Bà Lan phân tích nhìn từ góc độ bên bán, cuối năm 2020 và hai quý đầu năm 2021, giá bất động sản nhà ở tại Việt Nam không hề giảm. Cùng đó, chính sách tiền tệ được nới lỏng khiến nhiều chủ bất động sản vẫn kỳ vọng dịch bệnh sớm qua và thị trường sẽ hồi phục mạnh. Do đó, họ tiếp tục giữ lại các bất động sản hoặc định giá bán ở một mức rất cao.
Trong khi đó, đánh giá và kỳ vọng của bên mua lại không được lạc quan như vậy. Họ thận trọng hơn khi xuống tiền đầu tư tại thời điểm này và thường giữ tâm lý “chờ đợi” hơn là đưa ra quyết định đầu tư. Bởi vậy, người mua và bán chưa tìm được tiếng nói chung trong hoạt động định giá dự án.
Giao dịch M&A cần phải có sự minh bạch về thông tin
Đồng quan điểm bà Lê Phương Lan, ông Marc Townsend, nguyên Tổng giám đốc điều hành CBRE Việt Nam chia sẻ trong giao dịch M&A luôn tồn tại sự sợ hãi của cả người mua lẫn người bán. Người bán luôn sợ bán giá thấp, sẽ lỗ, ngược lại người mua cũng e ngại việc mua phải giá quá cao.
Theo ông Marc Townsend, để giải quyết việc này, giao dịch M&A cần phải có sự minh bạch về thông tin, thông qua hệ thống kế toán tốt để có đầy đủ thông tin nhằm tạo niềm tin cho người mua.
M&A nếu được giao dịch thành công sẽ mang lại hiệu quả rất lớn cho cả người mua lẫn người bán. Người mua nếu để đầu tư một dự án từ ban đầu, họ sẽ mất ít nhất vài năm, nhưng nếu qua M&A, thời gian chỉ mất từ 6-8 tháng.
Mặc khác, thông qua M&A, nhà đầu tư sẽ tránh đi được những vướng mắc liên quan đến giải tỏa, đền bù hoặc các thủ tục pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất… Điều này rất tốt đối với các dự án bất động sản.
Nhận định về nhà đầu tư, bà Lan cho rằng có 2 yêu tố tâm lý. Thứ nhất là tâm lý là muốn tham gia vào thị trường, vì đa số tất cả các quốc gia bao gồm cả Việt Nam đều đang nới lỏng chính sách tiền tệ nhằm kích thích tăng trưởng kinh tế sau thời kỳ dịch COVID-19.
Các quỹ đầu tư, các nhà đầu tư bất động sản đều đang có trong tay những nguồn tiền rẻ và không ai muốn chậm chân ở một thị trường còn nhiều tiềm năng và dư địa tăng giá như thị trường bất động sản Việt Nam.
Tuy nhiên, đối với nhà đầu tư là các tổ chức thì vẫn còn tâm lý thận trọng. Đại dịch là tình huống bất định trong khi đầu tư vào bất động sản là khoản đầu tư dài hạn nên họ vẫn cần xem xét, cân nhắc nhiều yếu tố trước khi đưa ra quyết định, đặc biệt đối với các nhà đầu tư mới.
Do đó, các nhà đầu tư tổ chức có xu hướng tìm đến những tổ chức tư vấn quốc tế chuyên nghiệp, am hiểu thị trường bản địa nhằm tìm kiếm những thông tin đánh giá cũng như tư vấn hỗ trợ việc ra quyết định đầu tư. Quyết định đầu tư sẽ trở nên rõ ràng hơn khi họ nhìn thấy những tín hiệu về việc đại dịch đã được kiềm chế tốt, chuyên gia này phân tích./.