Xác định giá đất đai đóng vai trò rất quan trọng trong quản lý đất đai. Bởi quản lý hành chính vể thửa đất chỉ là quản lý “phần xác” của đất đai, còn quản lý giá trị của thửa đất mới là quản lý “phần hồn” của đất đai.
Theo nhận xét của giáo sư, tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường: Luật Đất đai năm 2003 đã tạo nên nhiều đổi mới quan trọng, trọng tâm là hoàn chỉnh công cụ quản lý tài chính đất đai, trong đó có nguyên tắc “Giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất trên thị trường” theo Điều 56.
Song quy định của pháp luật hiện hành về định giá bất động sản phục vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên thực tế chưa được thực hiện đúng, khách quan và đầy đủ hoặc do ý định chủ quan của lãnh đạo địa phương.
Mặt khác Luật Đất đai năm 2003 không có cơ chế kiểm soát việc quy định giá đất ở các địa phương có phù hợp với giá đất trên thị trường hay không. Đây là những nguyên nhân dẫn đến tình trạng Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh đều quy định bảng giá đất nhà nước thấp hơn thị trường (chỉ đạt ở mức 10-70% giá thị trường). Nên nguyên tắc rất tiến bộ này được quy định tại Điều 56 của Luật Đất đai không được thực thi trên thực tế.
Giáo sư, tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ cho rằng, để khắc phục những bất cập hiện tại về quản lý giá đất, chúng ta cần những bước đổi mới đáng kể về quản lý giá đất trong Luật Đất đai. Từ những kinh nghiệm quốc tế và những kinh nghiệm quản lý giá đất của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, có thể đưa ra một số điểm mới bao gồm: Hệ thống cơ quan có thẩm quyền quyết định về giá đất, phải đảm bảo tính độc lập với hệ thống cơ quan có thẩm quyền quyết định về đất đai.
Ở Việt Nam, khi Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện có thẩm quyền quyết định về đất, thì hệ thống cơ quan có thẩm quyền quyết định về giá đất nên tổ chức dưới dạng hội đồng định giá đất cấp Trung ương và cấp tỉnh, hoặc hệ thống cơ quan định giá đất của Trung ương theo hệ thống ngành dọc trực thuộc Chính phủ hay Quốc hội. Hệ thống hội đồng hoặc hệ thống cơ quan định giá đất có chức năng giải quyết về giá đất, giải quyết khiếu nại về giá đất, giải quyết tranh chấp về giá đất, cấp phép hành nghề định giá đất. Quy định này nhằm tạo lập cơ chế độc lập định giá đất hướng tới loại bỏ nguy cơ tham nhũng trong quản lý giá đất, đồng thời nhằm đảm bảo tính chuyên môn cao để xác định giá đất hợp lý, hướng tới loại bỏ nguy cơ khiếu kiện của người bị thu hồi đất về giá đất.
Giá đất nhà nước được xác lập bằng khung giá đất, giá đất giáp ranh các địa phương cấp tỉnh chỉ áp dụng trong các trường hợp không gây nguy cơ tham nhũng và khiếu kiện của người dân gồm: Tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính các khoản thuế liên quan đến đất đai và phí, lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.
Các trường hợp khác cần định giá đất phù hợp với cơ chế thị trường, dựa vào hệ thống dịch vụ tư vấn giá đất và hệ thống hội đồng hoặc cơ quan định giá đất thẩm định, quyết định giá đất. Luật Đất đai (sửa đổi) cần có quy định về quy trình định giá đất phù hợp với giá đất thị trường, trong đó có quy định về sự đồng thuận của các bên có lợi ích liên quan.
Hệ thống dịch vụ tư vấn giá đất có vai trò rất quan trọng trong xác định giá đất nhà nước cũng như giá đất thị trường. Luật Đất đai (sửa đổi) cần tạo khung pháp lý cho các hoạt động dịch vụ này, hướng tới nâng cao chất lượng định giá đất, bảo đảm tính chuyên nghiệp cao và tăng cường đạo đức nghề nghiệp. Định giá đất là một lĩnh vực chuyên sâu, cần tới những chuyên gia cao cấp, không thể giao cho hệ thống hành chính địa phương quyết định.
Những điểm đổi mới nói trên chính là chìa khóa để quản lý tốt về định giá đất. Mục tiêu quan trọng nhất là giảm được tham nhũng trong quản lý đất đai và giảm được khiếu kiện của dân về đất đai. Việc cụ thể hóa những điểm nói trên thành các quy định trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không phải là vấn đề khó khăn. Vì thực tế cho thấy, định giá đất phù hợp theo cơ chế thị trường là một yêu cầu rất quan trọng trong quản lý nhà nước về giá đất nói riêng, trong quản lý đất đai nói chung.
Một cơ chế quản lý dựa trên các nguyên tắc động viên sự tham gia của cộng đồng các định giá viên, vào việc bảo đảm kỹ thuật của hoạt động hành nghề định giá đất đai và tài sản gắn liền với đất; xác lập một hệ thống định giá đất độc lập với hệ thống hành chính, có chức năng, có chức năng quyết định về giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường, giải quyết các tranh chấp, khiếu nại về giá đất và quyết định cấp chứng chỉ hành nghề về định giá đất đai và tài sản gắn liền; việc quyết định về giá đất phục vụ để tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo các quy định của pháp luật, dưới dạng quy định một trình tự, thủ tục cụ thể sẽ tạo cơ hội ngăn ngừa những hệ quả xấu của quản lý, tác động vào nguy cơ tham nhũng và khiếu kiện về đất đai./.
Theo nhận xét của giáo sư, tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường: Luật Đất đai năm 2003 đã tạo nên nhiều đổi mới quan trọng, trọng tâm là hoàn chỉnh công cụ quản lý tài chính đất đai, trong đó có nguyên tắc “Giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất trên thị trường” theo Điều 56.
Song quy định của pháp luật hiện hành về định giá bất động sản phục vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên thực tế chưa được thực hiện đúng, khách quan và đầy đủ hoặc do ý định chủ quan của lãnh đạo địa phương.
Mặt khác Luật Đất đai năm 2003 không có cơ chế kiểm soát việc quy định giá đất ở các địa phương có phù hợp với giá đất trên thị trường hay không. Đây là những nguyên nhân dẫn đến tình trạng Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh đều quy định bảng giá đất nhà nước thấp hơn thị trường (chỉ đạt ở mức 10-70% giá thị trường). Nên nguyên tắc rất tiến bộ này được quy định tại Điều 56 của Luật Đất đai không được thực thi trên thực tế.
Giáo sư, tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ cho rằng, để khắc phục những bất cập hiện tại về quản lý giá đất, chúng ta cần những bước đổi mới đáng kể về quản lý giá đất trong Luật Đất đai. Từ những kinh nghiệm quốc tế và những kinh nghiệm quản lý giá đất của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, có thể đưa ra một số điểm mới bao gồm: Hệ thống cơ quan có thẩm quyền quyết định về giá đất, phải đảm bảo tính độc lập với hệ thống cơ quan có thẩm quyền quyết định về đất đai.
Ở Việt Nam, khi Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện có thẩm quyền quyết định về đất, thì hệ thống cơ quan có thẩm quyền quyết định về giá đất nên tổ chức dưới dạng hội đồng định giá đất cấp Trung ương và cấp tỉnh, hoặc hệ thống cơ quan định giá đất của Trung ương theo hệ thống ngành dọc trực thuộc Chính phủ hay Quốc hội. Hệ thống hội đồng hoặc hệ thống cơ quan định giá đất có chức năng giải quyết về giá đất, giải quyết khiếu nại về giá đất, giải quyết tranh chấp về giá đất, cấp phép hành nghề định giá đất. Quy định này nhằm tạo lập cơ chế độc lập định giá đất hướng tới loại bỏ nguy cơ tham nhũng trong quản lý giá đất, đồng thời nhằm đảm bảo tính chuyên môn cao để xác định giá đất hợp lý, hướng tới loại bỏ nguy cơ khiếu kiện của người bị thu hồi đất về giá đất.
Giá đất nhà nước được xác lập bằng khung giá đất, giá đất giáp ranh các địa phương cấp tỉnh chỉ áp dụng trong các trường hợp không gây nguy cơ tham nhũng và khiếu kiện của người dân gồm: Tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính các khoản thuế liên quan đến đất đai và phí, lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.
Các trường hợp khác cần định giá đất phù hợp với cơ chế thị trường, dựa vào hệ thống dịch vụ tư vấn giá đất và hệ thống hội đồng hoặc cơ quan định giá đất thẩm định, quyết định giá đất. Luật Đất đai (sửa đổi) cần có quy định về quy trình định giá đất phù hợp với giá đất thị trường, trong đó có quy định về sự đồng thuận của các bên có lợi ích liên quan.
Hệ thống dịch vụ tư vấn giá đất có vai trò rất quan trọng trong xác định giá đất nhà nước cũng như giá đất thị trường. Luật Đất đai (sửa đổi) cần tạo khung pháp lý cho các hoạt động dịch vụ này, hướng tới nâng cao chất lượng định giá đất, bảo đảm tính chuyên nghiệp cao và tăng cường đạo đức nghề nghiệp. Định giá đất là một lĩnh vực chuyên sâu, cần tới những chuyên gia cao cấp, không thể giao cho hệ thống hành chính địa phương quyết định.
Những điểm đổi mới nói trên chính là chìa khóa để quản lý tốt về định giá đất. Mục tiêu quan trọng nhất là giảm được tham nhũng trong quản lý đất đai và giảm được khiếu kiện của dân về đất đai. Việc cụ thể hóa những điểm nói trên thành các quy định trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không phải là vấn đề khó khăn. Vì thực tế cho thấy, định giá đất phù hợp theo cơ chế thị trường là một yêu cầu rất quan trọng trong quản lý nhà nước về giá đất nói riêng, trong quản lý đất đai nói chung.
Một cơ chế quản lý dựa trên các nguyên tắc động viên sự tham gia của cộng đồng các định giá viên, vào việc bảo đảm kỹ thuật của hoạt động hành nghề định giá đất đai và tài sản gắn liền với đất; xác lập một hệ thống định giá đất độc lập với hệ thống hành chính, có chức năng, có chức năng quyết định về giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường, giải quyết các tranh chấp, khiếu nại về giá đất và quyết định cấp chứng chỉ hành nghề về định giá đất đai và tài sản gắn liền; việc quyết định về giá đất phục vụ để tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo các quy định của pháp luật, dưới dạng quy định một trình tự, thủ tục cụ thể sẽ tạo cơ hội ngăn ngừa những hệ quả xấu của quản lý, tác động vào nguy cơ tham nhũng và khiếu kiện về đất đai./.
Công Thành (TTXVN)
