Chủ trương dừng xây cao ốc trong khu trung tâm Hà Nội là cần thiết, song thực thi ra sao cho phù hợp đang là chuyện đáng bàn. Và những dự án đã được phê duyệt hoặc đang triển khai dở dang sẽ phải xoay sở ra sao?
Lúng túng vì dừng đột ngột
Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, từ cuối năm 2009 tới nay, Hà Nội đã dừng cấp phép xây dựng các nhà cao tầng (từ chín tầng trở lên) trong khu vực trung tâm.
Đây là chủ trương đúng đắn và hết sức cần thiết, bởi sức chịu đựng của hệ thống hạ tầng khu vực trung tâm Hà Nội, vốn quá tải từ nhiều năm nay, đã lên tới đỉnh điểm. Nếu tiếp tục chất tải lên nữa, hệ thống sẽ không chịu đựng nổi và ách tắc trên diện rộng là tất yếu.
Đại diện Công ty Quản lý và phát triển nhà Hà Nội chia sẻ: “Một tòa nhà cao tầng dùng làm văn phòng cho thuê hay trung tâm thương mại trong nội thành đâu chỉ có vài trăm nhân viên mà còn kéo theo hàng nghìn khách hàng tới giao dịch mỗi ngày. Cùng với đó là hàng nghìn các loại phương tiện cá nhân. Cứ rầm rập ra vào như thế bảo sao không tắc đường...?”
Phân tích về chủ trương này, giới chuyên môn cho rằng, không chỉ ngăn chặn bùng phát nạn “xây xen,” chất tải thêm lên khu vực lõi, đây còn là động thái hướng tới việc thực hiện Đồ án Quy hoạch chung Hà Nội sau này, bảo đảm nghiêm ngặt các yêu cầu về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đô thị như mật độ xây dựng, tỷ lệ đất dành cho giao thông, cây xanh... để từng bước xây dựng một Thủ đô văn minh, hiện đại, tầm cỡ quốc tế.
Có thể “nhìn” rõ định hướng này với thông tin từ bản dự thảo mới nhất của đồ án Quy hoạch chung Hà Nội. Theo đó, đồ án nhấn mạnh đô thị hạt nhân Hà Nội với dân số khoảng 4-4,5 triệu người được mở rộng từ đô thị lõi lịch sử về phía Tây đến tuyến đường vành đai 4, về phía Bắc sông Hồng - khu vực Mê Linh, Đông Anh, Gia Lâm. Trong đó, thành phố lõi lịch sử được kiểm soát bảo tồn nghiêm ngặt với dân số tối đa là 800.000 người, kèm theo khống chế, kiểm soát nghiêm ngặt mật độ và tầng cao xây dựng...
Dù được đại đa số ý kiến ủng hộ, song việc triển khai chủ trương này trong thực tế lại đang có những vướng mắc nhất định. Các cơ quan chức năng của Thành phố hiện đang không biết ứng xử ra sao với hàng loạt dự án cao tầng đã được duyệt, liệu có cho tiếp tục không hay thu hồi dự án? Tương tự, với các dự án đang xây dựng dở dang, liệu có nằm trong diện điều chỉnh của nghiêm lệnh không xây cao ốc không?
Ông Nguyễn Đình Toàn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, việc cho phép cải tạo, xây dựng các chung cư cao 14, thậm chí 17 tầng trong khu vực nội thành đã gây sức ép quá lớn cho nội đô. Do đó, việc phải dừng cấp phép công trình cao tầng là cần thiết.
Tuy thế, ông Toàn cũng chia sẻ khó khăn với Hà Nội trong việc xử lý vấn đề này: “Đồng loạt dừng, chưa làm rõ tiêu chí, không cho xây dựng nhà cao tầng sẽ khó cho cả người dân, các chủ đầu tư và nhà quản lý”. Ông cho rằng thành phố phải nhanh chóng có cách làm cụ thể, chi tiết hơn để gỡ bài toán này.
Chung cư cũng gian nan
Liên quan tới việc dừng xây dựng cao ốc trong nội đô, không chỉ các chủ dự án điểm nhà nhỏ lẻ gặp khó mà ngay các dự án cải tạo chung cư quy mô lớn cũng phải “chịu trận.”
Với tổng vốn đầu tư lên tới vài nghìn tỷ đồng, các dự án chung cư quy mô lớn tại Hà Nội hầu hết đều xin nâng tầng, chí ít là tăng từ 2-3 lần so với các khu cũ (từ 12-17 tầng) mới đạt hiệu quả kinh tế.
Chẳng hạn, ở dự án cải tạo khu tập thể Nguyễn Công Trứ, với mật độ xây dựng dày đặc như hiện nay, lên tới 70%, trong khi mật độ xây dựng sau quy hoạch khoảng 40%. Nếu không được nâng tầng, dự án sẽ đứng trước nguy cơ mất cân đối tài chính.
Theo phương án quy hoạch được duyệt, tổng diện tích sàn xây dựng mới ở dự án là 340.000m2. Sau khi tái định cư, trả lại diện tích công cộng, dịch vụ, thương mại... chủ đầu tư còn khoảng 56.000m2 để cân đối thu-chi dự án. Như vậy, toàn bộ dự án mất cân đối 2.640 tỷ đồng!
Để giải bài toán này, có ý kiến đề nghị hạn chế tái định cư tại chỗ, bố trí tái định cư tại nơi mới có điều kiện tốt hơn. Tuy nhiên, đề nghị này khó khả thi vì nơi ở mới được coi là tốt hơn phụ thuộc vào nhiều yếu tố và tiêu chí đánh giá của từng người, không đơn thuần là diện tích lớn hơn hay hạ tầng tốt hơn. Đặc biệt, trong bối cảnh chênh lệch giá đất giữa khu vực được coi là trung tâm với các khu vực khác khá lớn, người dân càng khó chấp thuận phương án tái định cư tại nơi khác.
Vậy nên, lựa chọn duy nhất là nâng tầng cao để chủ đầu tư có quỹ nhà kinh doanh, bù đắp chênh lệch chi phí. Thế nhưng, nâng số tầng lại đồng nghĩa với chất tải, có thể phá vỡ quy hoạch và dự án rất khó được “đi” tiếp.
Thừa nhận nếu vẫn thực hiện tái định cư tại chỗ thì giải pháp nâng tầng là khó tránh, Bộ trưởng Bộ Tài chính Vũ Văn Ninh bình luận: “Hạn chế cao tầng nhưng tới mức nào? Cao quá thì chất tải thêm, không chấp nhận được, nhưng nếu áp đặt mức thấp quá cũng không được vì như thế doanh nghiệp không có lãi và sẽ không ai dám nhận dự án nữa.”
Để tháo gỡ các vướng mắc trên, mới đây, tại cuộc làm việc giữa Thường trực Chính phủ và thành phố Hà Nội, Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội, ông Nguyễn Thế Thảo đã đề xuất Chính phủ giao Bộ Xây dựng phối hợp với Hà Nội nghiên cứu điều chỉnh Nghị quyết 34/CP (về cơ chế chính sách cải tạo chung cư cũ) theo hướng khuyến khích các thành phần kinh tế, cư dân và Nhà nước cùng tham gia để đảm bảo cải thiện nhà ở cho người dân, xây dựng được các khu nhà ở đồng bộ với việc mở rộng và nâng cấp hạ tầng kỹ thuật, xã hội...
Thống nhất với đề nghị của Hà Nội, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Đình Toàn thông tin: “Phải sửa cơ chế, chính sách mới tăng tốc được các dự án cải tạo chung cư. Sắp tới, Bộ sẽ tổ chức lấy ý kiến tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh để chuẩn bị văn bản trình Chính phủ...”./.
Lúng túng vì dừng đột ngột
Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, từ cuối năm 2009 tới nay, Hà Nội đã dừng cấp phép xây dựng các nhà cao tầng (từ chín tầng trở lên) trong khu vực trung tâm.
Đây là chủ trương đúng đắn và hết sức cần thiết, bởi sức chịu đựng của hệ thống hạ tầng khu vực trung tâm Hà Nội, vốn quá tải từ nhiều năm nay, đã lên tới đỉnh điểm. Nếu tiếp tục chất tải lên nữa, hệ thống sẽ không chịu đựng nổi và ách tắc trên diện rộng là tất yếu.
Đại diện Công ty Quản lý và phát triển nhà Hà Nội chia sẻ: “Một tòa nhà cao tầng dùng làm văn phòng cho thuê hay trung tâm thương mại trong nội thành đâu chỉ có vài trăm nhân viên mà còn kéo theo hàng nghìn khách hàng tới giao dịch mỗi ngày. Cùng với đó là hàng nghìn các loại phương tiện cá nhân. Cứ rầm rập ra vào như thế bảo sao không tắc đường...?”
Phân tích về chủ trương này, giới chuyên môn cho rằng, không chỉ ngăn chặn bùng phát nạn “xây xen,” chất tải thêm lên khu vực lõi, đây còn là động thái hướng tới việc thực hiện Đồ án Quy hoạch chung Hà Nội sau này, bảo đảm nghiêm ngặt các yêu cầu về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đô thị như mật độ xây dựng, tỷ lệ đất dành cho giao thông, cây xanh... để từng bước xây dựng một Thủ đô văn minh, hiện đại, tầm cỡ quốc tế.
Có thể “nhìn” rõ định hướng này với thông tin từ bản dự thảo mới nhất của đồ án Quy hoạch chung Hà Nội. Theo đó, đồ án nhấn mạnh đô thị hạt nhân Hà Nội với dân số khoảng 4-4,5 triệu người được mở rộng từ đô thị lõi lịch sử về phía Tây đến tuyến đường vành đai 4, về phía Bắc sông Hồng - khu vực Mê Linh, Đông Anh, Gia Lâm. Trong đó, thành phố lõi lịch sử được kiểm soát bảo tồn nghiêm ngặt với dân số tối đa là 800.000 người, kèm theo khống chế, kiểm soát nghiêm ngặt mật độ và tầng cao xây dựng...
Dù được đại đa số ý kiến ủng hộ, song việc triển khai chủ trương này trong thực tế lại đang có những vướng mắc nhất định. Các cơ quan chức năng của Thành phố hiện đang không biết ứng xử ra sao với hàng loạt dự án cao tầng đã được duyệt, liệu có cho tiếp tục không hay thu hồi dự án? Tương tự, với các dự án đang xây dựng dở dang, liệu có nằm trong diện điều chỉnh của nghiêm lệnh không xây cao ốc không?
Ông Nguyễn Đình Toàn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, việc cho phép cải tạo, xây dựng các chung cư cao 14, thậm chí 17 tầng trong khu vực nội thành đã gây sức ép quá lớn cho nội đô. Do đó, việc phải dừng cấp phép công trình cao tầng là cần thiết.
Tuy thế, ông Toàn cũng chia sẻ khó khăn với Hà Nội trong việc xử lý vấn đề này: “Đồng loạt dừng, chưa làm rõ tiêu chí, không cho xây dựng nhà cao tầng sẽ khó cho cả người dân, các chủ đầu tư và nhà quản lý”. Ông cho rằng thành phố phải nhanh chóng có cách làm cụ thể, chi tiết hơn để gỡ bài toán này.
Chung cư cũng gian nan
Liên quan tới việc dừng xây dựng cao ốc trong nội đô, không chỉ các chủ dự án điểm nhà nhỏ lẻ gặp khó mà ngay các dự án cải tạo chung cư quy mô lớn cũng phải “chịu trận.”
Với tổng vốn đầu tư lên tới vài nghìn tỷ đồng, các dự án chung cư quy mô lớn tại Hà Nội hầu hết đều xin nâng tầng, chí ít là tăng từ 2-3 lần so với các khu cũ (từ 12-17 tầng) mới đạt hiệu quả kinh tế.
Chẳng hạn, ở dự án cải tạo khu tập thể Nguyễn Công Trứ, với mật độ xây dựng dày đặc như hiện nay, lên tới 70%, trong khi mật độ xây dựng sau quy hoạch khoảng 40%. Nếu không được nâng tầng, dự án sẽ đứng trước nguy cơ mất cân đối tài chính.
Theo phương án quy hoạch được duyệt, tổng diện tích sàn xây dựng mới ở dự án là 340.000m2. Sau khi tái định cư, trả lại diện tích công cộng, dịch vụ, thương mại... chủ đầu tư còn khoảng 56.000m2 để cân đối thu-chi dự án. Như vậy, toàn bộ dự án mất cân đối 2.640 tỷ đồng!
Để giải bài toán này, có ý kiến đề nghị hạn chế tái định cư tại chỗ, bố trí tái định cư tại nơi mới có điều kiện tốt hơn. Tuy nhiên, đề nghị này khó khả thi vì nơi ở mới được coi là tốt hơn phụ thuộc vào nhiều yếu tố và tiêu chí đánh giá của từng người, không đơn thuần là diện tích lớn hơn hay hạ tầng tốt hơn. Đặc biệt, trong bối cảnh chênh lệch giá đất giữa khu vực được coi là trung tâm với các khu vực khác khá lớn, người dân càng khó chấp thuận phương án tái định cư tại nơi khác.
Vậy nên, lựa chọn duy nhất là nâng tầng cao để chủ đầu tư có quỹ nhà kinh doanh, bù đắp chênh lệch chi phí. Thế nhưng, nâng số tầng lại đồng nghĩa với chất tải, có thể phá vỡ quy hoạch và dự án rất khó được “đi” tiếp.
Thừa nhận nếu vẫn thực hiện tái định cư tại chỗ thì giải pháp nâng tầng là khó tránh, Bộ trưởng Bộ Tài chính Vũ Văn Ninh bình luận: “Hạn chế cao tầng nhưng tới mức nào? Cao quá thì chất tải thêm, không chấp nhận được, nhưng nếu áp đặt mức thấp quá cũng không được vì như thế doanh nghiệp không có lãi và sẽ không ai dám nhận dự án nữa.”
Để tháo gỡ các vướng mắc trên, mới đây, tại cuộc làm việc giữa Thường trực Chính phủ và thành phố Hà Nội, Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội, ông Nguyễn Thế Thảo đã đề xuất Chính phủ giao Bộ Xây dựng phối hợp với Hà Nội nghiên cứu điều chỉnh Nghị quyết 34/CP (về cơ chế chính sách cải tạo chung cư cũ) theo hướng khuyến khích các thành phần kinh tế, cư dân và Nhà nước cùng tham gia để đảm bảo cải thiện nhà ở cho người dân, xây dựng được các khu nhà ở đồng bộ với việc mở rộng và nâng cấp hạ tầng kỹ thuật, xã hội...
Thống nhất với đề nghị của Hà Nội, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Đình Toàn thông tin: “Phải sửa cơ chế, chính sách mới tăng tốc được các dự án cải tạo chung cư. Sắp tới, Bộ sẽ tổ chức lấy ý kiến tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh để chuẩn bị văn bản trình Chính phủ...”./.
| Bài viết này được đăng tải theo thỏa thuận bằng văn bản giữa Tạp chí Doanh nhân thuộc VCCI và Vietnam+ |
(Doanh nhân/Vietnam+)
