Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Minh Quang. (Ảnh: Dương Giang/TTXVN) Luật Đất đai sửa đổi 2013 đã bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7 vừa qua. Song tình trạng Luật chờ Thông tư, Nghị định và hoạt động thuê đất, giao đất, đền bù giải phóng mặt bằng có những thay đổi gì so với trước đây, đang là nỗi băn khoăn chung của mọi tầng lớp nhân dân trong cả nước.
Chuẩn bị các điều kiện cần thiết
Theo phản ánh của nhiều chủ dự án ở các tỉnh Hưng Yên, Vĩnh Phúc và Long An, hồ sơ xin thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất của họ bị dừng lại nhiều tháng nay để chờ hướng dẫn thực thi Luật Đất đai sửa đổi.
Đề cập vấn đề này, Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Minh Quang cho biết, Luật Đất đai được Quốc hội khóa XIII thông qua tại Kỳ họp thứ sáu, có hiệu lực từ ngày 1/7/2014. Với vai trò là cơ quan tham mưu giúp Chính phủ về quản lý đất đai, đến nay Bộ Tài nguyên và Môi trường đã trình Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị về triển khai thi hành Luật Đất đai.
Để chuẩn bị các điều kiện cần thiết nhằm tổ chức tốt việc thi hành Luật, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã cùng với các bộ, ngành và địa phương tổ chức phổ biến pháp luật về đất đai; phối hợp với các cơ quan thông tấn, báo chí tuyên truyền, phổ biến những nội dung đổi mới của Luật Đất đai; tập trung xây dựng, ban hành kịp thời các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Cho đến nay, Chính phủ đã ban hành 5 Nghị định; Bộ Tài nguyên và Môi trường, các bộ liên quan đang tập trung xây dựng các Thông tư hướng dẫn thi hành các Nghị định, trong đó Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành 10 Thông tư.
Nhiều điểm mới quan trọng
Về vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Luật Đất đai năm 2013 đã kế thừa các quy định phù hợp với thực tiễn, đồng thời bổ sung nhiều điểm mới quan trọng nhằm bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, giải quyết những tồn tại trong công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
Khu chung cư thu nhập thấp phường Phú Sơn, thành phố Thanh Hóa là dự án nhà ở xã hội đầu tiên được triển khai tại tỉnh Thanh Hóa. (Ảnh: Tuấn Anh – TTXVN) Những thay đổi căn bản nhất: Luật quy định về những trường hợp Nhà nước phải thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 61); phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 62), theo hướng kiểm soát chặt chẽ và thu hẹp hơn; khắc phục tình trạng thu hồi đất tràn lan trong thời gian qua.
Luật quy định cụ thể điều kiện được bồi thường về đất, bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, bồi thường tài sản gắn liền với đất; hỗ trợ đối với từng đối tượng và từng loại đất cụ thể; tách bạch các khoản bồi thường và các khoản hỗ trợ để đảm bảo công bằng cho các đối tượng bị thu hồi đất; quan tâm hơn đến sinh kế cho người có đất bị thu hồi. Luật cũng quy định áp dụng giá đất cụ thể do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quyết định; quy định vai trò của tư vấn trong xác định giá đất để đảm bảo tính khách quan.
Luật Đất đai năm 2013 cũng quan tâm đến việc tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất như yêu cầu việc lập các khu tái định cư phải bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền, trước khi thực hiện việc thu hồi đất. Quyết định thu hồi đất và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải trong cùng một ngày. Quá trình thu hồi, lập, thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải có sự tham gia của người có đất bị thu hồi để đảm bảo tính công khai, minh bạch và dân chủ.
Quy định rõ hơn nguyên tắc định giá đất
Nhiều hộ dân ở thành phố Hồ Chí Minh phản ánh việc Ủy ban Nhân dân quận vừa ra quyết định thu hồi đất, lại vừa xác định giá đất có đảm bảo tính khách quan không? Bộ trưởng Nguyễn Minh Quang cho biết, việc Ủy ban Nhân dân quận vừa ra quyết định thu hồi đất, lại vừa xác định giá đất, là không đúng quy trình theo luật định.
Giá đất là một trong các nội dung quan trọng trong chính sách quản lý, sử dụng đất đai. Luật Đất đai quy định rõ hơn nguyên tắc định giá đất nhằm khắc phục tồn tại của Luật Đất đai năm 2003, đặc biệt đó là chưa định lượng được thế nào là "sát" với giá thị trường.
Luật Đất đai năm 2013 quy định khung giá đất, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và được điều chỉnh khi thị trường có biến động (tăng 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm 20% trở lên so với giá tối thiểu); quy định trường hợp áp dụng bảng giá đất và trường hợp áp dụng giá đất cụ thể, trong đó giá đất tính bồi thường thuộc trường hợp phải xác định giá đất cụ thể.
Giá đất cụ thể vẫn do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quyết định trên cơ sở bảng giá kết hợp với việc điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai. Việc ra quyết định thu hồi đất chỉ thực hiện sau khi đã xác định giá đất.
Rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục đất đai
Nhiều nhà đầu tư lo lắng về cơ hội tiếp cận đất đai khi Luật Đất đai năm 2013 quy định thu hẹp các trường hợp thu hồi đất, trong khi nguồn nhân lực cho ngành dệt may ở các thành phố lớn rất khan hiếm. Do đó, nhiều doanh nghiệp phải tính đến việc đưa nhà máy về các vùng nông thôn, nơi có sẵn nguồn nhân lực. Tuy vậy, việc đền bù giải phóng mặt bằng lại gặp khó khăn hơn nhiều do Luật quy định chủ đầu tư phải tự thỏa thuận với người dân để chuyển quyền sử dụng đất.
Về vấn đề này, Bộ trưởng Nguyễn Minh Quang khẳng định: Nhà đầu tư hoàn toàn có thể yên tâm, vì Luật Đất đai lần này quy định cơ chế Nhà nước tạo đất sạch để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Nhà đầu tư có thể tham gia đấu giá, nên rút ngắn được thời gian thực hiện các thủ tục đất đai.
Luật cũng quy định nhà đầu tư được thực hiện thỏa thuận nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thuê quyền sử dụng đất của người sử dụng đất và xin chuyển mục đích sử dụng đất để có mặt bằng thực hiện dự án đầu tư.
Hiện nay cả nước có gần 102.000ha đất các khu, cụm công nghiệp mới lấp đầy khoảng 60% và theo quy hoạch đến năm 2020 cả nước sẽ có 200.000ha cần thu hút các nhà đầu tư vào sản xuất kinh doanh. Do vậy, Luật Đất đai khuyến khích đầu tư vào các khu vực mặt bằng sẵn có trong các khu công nghiệp chưa lấp đầy dự án.
Ngăn ngừa lãng phí đất đai
Về tình trạng lãng phí trong các hoạt động đầu tư, lãng phí đất đai hiện nay, dẫn đến nhiều khu đất vàng không được sử dụng đúng mục đích, chậm đưa đất vào sử dụng hoặc để hoang hóa, ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị, trong khi quỹ đất cho xây dựng bệnh viện, trường học lại rất khó khăn, Bộ trưởng Nguyễn Minh Quang cho biết, thời gian qua, các tỉnh, thành phố đã tích cực kiểm tra, rà soát và xử lý đối với các dự án chậm đưa đất vào sử dụng, trong đó đã xử lý thu hồi gần 20.000ha.
Tuy vậy, kết quả này còn khiêm tốn so với thực tế do một số địa phương còn thiếu kiên quyết trong việc thu hồi đất vì lo ngại ảnh hưởng đến việc thu hút đầu tư của địa phương và do khó khăn, vướng mắc trong việc xác định, xử lý giá trị đã đầu tư trên đất.
Để giải quyết tình trạng trên, Luật Đất đai năm 2013 đã có chế tài mạnh buộc nhà đầu tư phải tính toán kỹ khi xin đất, cho thuê đất, cụ thể cho phép nhà đầu tư chậm tiến độ hơn so với quy định hiện hành 24 tháng và chủ đầu tư phải nộp một khoản tiền tương ứng với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời hạn đó. Nếu hết 24 tháng cho phép chậm tiến độ này mà vẫn chưa đưa đất vào sử dụng, Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất.
Luật cũng đưa ra các quy định để ngăn ngừa phát sinh mới các trường hợp dự án chậm triển khai, để lãng phí đất đai như việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm để đảm bảo phù hợp với khả năng đầu tư và huy động nguồn lực của địa phương.
Luật cũng quy định điều kiện để được giao đất, cho thuê đất, cụ thể chủ đầu tư phải có năng lực tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ ghi trong dự án đầu tư; phải ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; không vi phạm các quy định của pháp luật đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất, để thực hiện dự án đầu tư khác./.
