Thêm 100 triệu m2 nhà ở mỗi năm là mục tiêu được đặt ra trong Chiến lược Nhà ở Quốc gia đến năm 2020 nhằm đáp ứng yêu cầu nâng cao chất lượng về chỗ ở và điều kiện sống của các tầng lớp dân cư.
Con số này sẽ biến ước mơ “mọi người dân trong xã hội đều có chỗ “ sớm thành hiện thực.
Bộ Xây dựng dù không quản lý quỹ đất, không giữ tiền mà chỉ bằng chính sách, đã gánh trọng trách này trong vai trò “nhạc trưởng.” Tuy nhiên, việc lo nhà ở cho dân, với trọng tâm là nhà ở xã hội, sẽ khó thành công nếu địa phương “ngoảnh mặt.”
Đạt được “mục tiêu kép”
Chính sách phát triển Nhà ở xã hội được xác định là trọng tâm trong Chiến lược nhà ở Quốc gia và được người dân ủng hộ bởi nó vừa mang đậm ý nghĩa nhân văn vừa đảm bảo an sinh xã hội.
Chiến lược nhà ở Quốc gia đã được phê duyệt với các tiêu chí rất rõ ràng, khẳng định nhà ở là điều kiện để phát triển con người toàn diện, thực hiện mục tiêu vì con người. Đây được xem như điểm đột phá trong việc thực hiện các chính sách an sinh xã hội.
Từ thực tế đó, thị trường nhà ở Việt Nam lần đầu tiên phân định rõ ràng hai loại hình nhà ở là hàng hóa và phi hàng hóa để hướng tới các mục tiêu khác nhau nhưng sẽ cùng phát triển song hành.
Nếu như nhà ở thương mại (nhà ở hàng hóa) dành đáp ứng nhu cầu, thỏa mãn khả năng thanh toán của người dân có thu nhập và chi trả theo cơ chế thị trường thì loại hình thứ hai cần có sự quan tâm đặc biệt và tập trung phát triển chính là nhà ở phi hàng hóa-nhà ở xã hội.
Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành liên quan đã nghiên cứu, trình Chính phủ ban hành nhiều cơ chế, chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội cho nhiều đối tượng có khó khăn về nhà ở cả ở đô thị và nông thôn.
Đặc biệt, việc phát triển xây dựng nhà ở xã hội đúng vào giai đoạn bất động sản bị đóng băng, nền kinh tế tăng trưởng chậm, chính là chúng ta đã đạt được “mục tiêu kép” như các chuyên gia kinh tế đã phân tích.
Từ Chương trình phát triển nhà ở xã hội, hàng chục nghìn người thu nhập thấp tại khu vực đô thị, công nhân làm việc tại các khu công nghiệp có nhà ở. Đến nay, cả nước đã hoàn thành đầu tư xây dựng 102 dự án nhà ở xã hội; trong đó có 38 dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, quy mô xây dựng 19.686 căn hộ; 64 dự án nhà ở cho công nhân, với quy mô xây dựng 20.277 căn hộ.
Hiện đang tiếp tục triển khai 150 dự án; trong đó có 91 dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, quy mô xây dựng khoảng 55.830 căn hộ; 59 dự án nhà ở cho công nhân, quy mô xây dựng khoảng 66.753 căn hộ…
Mặc dù đã có nhiều nỗ lực, nhưng Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nhìn nhận, các doanh nghiệp bất động sản vẫn quá chú trọng phát triển sản phẩm cao cấp, diện tích lớn mà chưa quan tâm đến nhu cầu của đại bộ phận người dân. Mục tiêu đề ra là lo chỗ ở cho người dân chứ không phải là lo cho mỗi người dân được sở hữu một căn nhà.
Ông Nguyễn Quang, Giám đốc Chương trình UN-Habitat tại Việt Nam cho rằng, việc cải thiện hệ thống cung cấp nhà ở, đưa ra các giải pháp nhà ở đa dạng và tạo ra các cơ hội để cải thiện nhà ở theo quy mô là rất cần thiết, từ đó ngăn chặn những dự án phát triển đất đai không chính thức cũng như quá trình hình thành nhà ở không chính thức.
Không thể thiếu sự nhập cuộc của địa phương
Trên thực tế, các phong trào như xây dựng nhà ở xã hội hay phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp đã được triển khai trong nhiều năm nay, thậm chí một số địa phương lớn trên toàn quốc đã được chọn tiên phong làm thí điểm nhưng hiệu quả vẫn chưa như mong đợi.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam thừa nhận, dù nhà ở xã hội làm đến đâu bán hết đến đó nhưng cung chưa đủ cầu bởi các dự án triển khai còn chậm. Nguyên nhân đầu tiên là do thiếu quỹ đất ở những vị trí thuận lợi.
Các khu đô thị “quên” chưa dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, nhiều khu công nghiệp hình thành nhưng lại thiếu nhà ở cho công nhân... Cơ chế ưu đãi đầu tư phát triển nhà ở xã hội chưa được quan tâm đúng mức và mức độ phụ thuộc vào mỗi địa phương khiến doanh nghiệp nản lòng.
Thực tế, dù các dự án xây nhà cho người thu nhập thấp trên toàn quốc đã đăng ký tới con số hàng nghìn nhưng tỷ lệ triển khai và hoàn thành chỉ ở con số hàng chục. Thực trạng này dễ dẫn tới liên tưởng “đánh trống bỏ dùi”. Cho dù giá đã được ưu đãi tuy nhiên, không phải người dân nào cũng đủ tiền mua nhà.
Tâm lý người dân thì vẫn muốn “cố” để sở hữu căn nhà cho riêng mình nên cũng chưa “mặn mà” đón nhận còn doanh nghiệp lại càng “ngoảnh mặt làm ngơ” vì sợ “bỏ tiền tỷ, thu tiền xu.” Do đó, chỉ khi Nhà nước có định hướng, hỗ trợ nhà cho thuê và huy động nguồn lực hỗ trợ thì mô hình này mới kỳ vọng thành công.
Khẳng định sẽ vào cuộc quyết liệt để cùng với các địa phương, ngành liên quan thực hiện thành công Chiến lược Quốc gia về nhà ở, Bộ Xây dựng cho biết sẽ thực hiện tốt nhất vai trò hoạch định chính sách của mình.
Đây chính là công cụ quan trọng để định hướng, tạo ra những cơ hội khuyến khích phát triển quỹ nhà ở một cách hợp lý, đúng đối tượng; trong đó dành ưu tiên cho nhóm nhà ở xã hội và người thu nhập thấp.
Bộ yêu cầu các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế quan tâm đến phát triển nhà ở xã hội; đồng thời sẽ hoàn thiện cơ cấu pháp luật liên quan đến nhà ở, tại các quy hoạch phân khu sẽ phải chỉ rõ khu đất dành để xây dựng nhà ở xã hội và không được sử dụng vào mục đích khác.
Cùng với sự hỗ trợ của Nhà nước là các giải pháp khuyến khích huy động nhiều nguồn lực cùng đầu tư khi làm nhà ở xã hội hoặc hình thức BOT… nhằm tạo lập quỹ nhà để bán hoặc cho các đối tượng có nhu cầu mua-thuê-thuê mua.
Bộ Xây dựng cũng cho rằng, để "chiến lược hành động" này đạt mục tiêu, cần phân định rõ trách nhiệm của từng chủ thể tham gia quá trình phát triển nhà ở.
Mặc dù Chiến lược đã quy định rất rõ trách nhiệm của các Bộ, ngành và Bộ Xây dựng là cơ quan của Chính phủ tham gia thực hiện nhưng để chính sách đi vào cuộc sống cần phải có kế hoạch tổ chức thực hiện từ cơ sở. Điều này rất quan trọng bởi Bộ Xây dựng không thể tự làm nếu thiếu sự nhập cuộc của các địa phương.
Vai trò nhạc trưởng
“Không có tiền để cho dân nhưng sẽ giúp người dân cải thiện nhà ở thông qua các chính sách hỗ trợ hợp lý” đã trở thành phát ngôn của người đứng đầu Bộ Xây dựng - Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng.
Điều này cũng đúng với thực tế thời gian qua khi Bộ Xây dựng đã gánh trọng trách “nhạc trưởng” để đưa thị trường bất động sản vượt khó đồng thời hiện thực hóa các mục tiêu phát triển nhà ở.
Minh chứng thuyết phục nhất phải kể đến giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản kéo dài từ 2012 đến đầu năm 2014 đã thu hút sự quan tâm của nhiều chuyên gia kinh tế với các góc nhìn khác nhau.
Ngay cả quan điểm “cứu” hay “buông” thị trường bất động sản cũng được tranh cãi nhiều.
Các giải pháp được Bộ Xây dựng đưa ra tôn trọng nguyên tắc khắc phục lệch pha cung cầu về bất động sản; trong đó đặc biệt chú trọng gắn tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản với thực hiện Chiến lược Quốc gia về nhà ở.
Giảm cung và kích cầu, đặc biệt là cầu thực được xem là liều thuốc tốt nhất cho thị trường. Bất động sản và nhà ở làm ra là phải hướng đến người dân và phải hướng đến mục tiêu dân nghèo cũng có nhà ở.
Từ quan điểm đó, các hệ thống giải pháp đã được đưa ra khá phù hợp với đòi hỏi thực tiễn, đặc biệt là Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu ngày 7/1/2013 với giải pháp cơ cấu lại các dự án, chính sách về tài khóa, tín dụng, cũng như yêu cầu trách nhiệm của các chủ thể tham gia thị trường.
Đã từng kiến nghị dừng dự án nhà ở thương mại khi thị trường bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi tích cực (năm 2014), Bộ Xây dựng khiến nhiều người thắc mắc về tình huống này.
Tuy nhiên, Bộ Xây dựng đã viện dẫn: Việt Nam đang phát triển một nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước nên vừa phải tôn trọng yếu tố thị trường nhưng cũng không thể né tránh can can thiệp của nhà nước.
Suốt một thời gian dài Việt Nam đã quá tôn trọng thị trường, đây cũng là một bài học cần rút kinh nghiệm bởi tư tưởng thị trường hóa đã đẩy bất động sản phát triển tự phát theo phong trào nên khiến cung vượt xa cầu, phân khúc lệch lạc dẫn đến dư thừa, tồn kho cao...
Tại thời điểm đó, cả nước có trên 4.000 dự án nhà ở với diện tích sử dụng đất khoảng 102.000ha. Nếu dồn nguồn lực thực hiện số dự án này phải mất 4,5 triệu tỷ đồng để tạo ra xấp xỉ 3 triệu căn hộ.
Với khả năng của nền kinh tế thì không thể nào trong trung hạn giải quyết được khối lượng lớn các dự án này. Tuy nhiên, đề nghị này chỉ thực hiện trong năm 2014 và đã thể hiện hiệu quả từ biện pháp can thiệp kịp thời khi quản lý kinh tế thị trường có sự điều tiết của cơ quan Nhà nước.
Linh hoạt trong điều hành còn được thể hiện rõ khi Bộ Xây dựng kịp thời quyết định cho kéo dài thời hạn điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án bất động sản, chuyển đổi sang nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ đến hết năm 2015 thay vì phải chấm dứt vào cuối năm 2014.
Trong bối cảnh cả nước còn hơn 60 dự án đăng ký chuyển đổi và đa phần vẫn đang vướng mắc vì thủ tục hành chính thì quyết định này đã tiếp thêm cơ hội và niềm tin cho doanh nghiệp.
Tiếp sức cho các mục tiêu phát triển nhà ở trong dài hạn, năm 2015 khung pháp lý về nhiều hoạt động liên quan đến lĩnh vực xây dựng, nhà ở chính thức có hiệu lực. Đó là các bộ luật khung mang tính chất “xương sống” như Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cùng hàng loạt Nghị định hướng dẫn đi kèm.
Đây là những mảnh ghép cuối cùng góp phần hoàn thiện bức tranh sinh động, đa dạng về thị trường nhà ở tại Việt Nam./.