Đóng góp ý kiến về quy định của Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đang được thảo luận ở Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế Quốc hội và Bộ Xây dựng, đề xuất tích hợp quy định về đặt cọc khi mua, thuê bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai hoặc có sẵn để bảo đảm quyền lợi cho cho khách hàng.
Theo đó, HoREA đề nghị tích hợp “phương án 1” và “phương án 2” tại khoản 5 Điều 23 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản thành 1 phương án quy định cụ thể về điều khoản đặt cọc để bảo đảm tính đồng bộ và thống nhất với Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.
[Quốc hội thảo luận về dự án Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi]
Chia sẻ với phóng viên Báo Điện tử VietnamPlus ngày 1/11, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhấn mạnh đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ rất cần thiết trong quan hệ giao dịch dân sự. Quy định này đã được đề cập tại Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, đây là “luật gốc” có phạm vi điều chỉnh rộng.
Trong khi đó, HoREA nhận thấy Luật Kinh doanh bất động sản 2006, 2014 đều không quy định về “đặt cọc” xảy ra trước thời điểm dự án, nhà ở đủ điều kiện giao kết hợp đồng, hay huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai. Vì thế, thời gian qua đã xảy ra tình trạng giới một số “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” lợi dụng Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 khi không quy định cụ thể giá trị, tỷ lệ “tiền đặt cọc” để nhận “tiền đặt cọc” của khách hàng với giá trị lớn.
“Có trường hợp nhận tiền đặt cọc lên đến 90-95% giá trị tài sản giao dịch, thậm chí giới đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương còn lập cả ‘dự án ma’ không có cơ sở pháp lý để nhằm mục đích lừa đảo, gây thiệt hại rất lớn cho khách hàng, gây mất trật tự xã hội mà điển hình là vụ án lừa đảo xảy ra tại Công ty Alibaba,” ông Châu nói.
Để ngăn chặn tình trạng trên, ông Châu nhấn mạnh HoREA tán thành Điều 23 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản khi bổ sung quy định về đặt cọc là rất cần thiết.
Tuy nhiên, Chủ tịch HoREA cũng lưu ý hiện tại khoản 5 Điều 23 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đang đưa ra 2 phương án để lựa chọn là chưa hợp lý.
Ông Châu cho hay hiện tại phương án 1 của dự thảo luật đang tương ứng với quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về mục đích “đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng” mà trên thực tế sau khi đã giao kết hợp đồng thì thường ít xảy ra trường hợp bên đặt cọc bị bên nhận đặt cọc “lừa đảo.”
Tương tự, phương án 2 của dự thảo luật cũng tương ứng với quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về mục đích là “đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng,” mà trên thực tế trước khi giao kết hợp đồng mới thường xảy ra tình trạng bên “đặt cọc” bị bên “nhận đặt cọc” lừa đảo và không thực hiện “giao kết hợp đồng.”
Từ những phân tích trên, HoREA đề nghị tích hợp 2 phương án trên thành 1 phương án quy định về đặt cọc tại Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), như sau: “Chủ đầu tư dự án bất động sản được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này, nhằm mục đích bảo đảm thực hiện hợp đồng.”
Hoặc quy định “chủ đầu tư dự án bất động sản được thu tiền đặt cọc nhằm mục đích bảo đảm giao kết hợp đồng theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan Nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này.”
Đặc biệt, theo ông Châu, thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
“Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế-xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản,” ông Châu nhấn mạnh./.