Nhiều chung cư cao tầng dọc 2 bên Xa lộ Hà Nội, thành phố Thủ Đức (Thành phố Hồ Chí Minh). (Ảnh: Hồng Đạt/TTXVN) Nghị định 08/2023/NĐ-CP chỉ quy định cơ chế thương lượng thỏa thuận giữa doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu sắp đến hạn, “trái chủ” và cơ chế hoán đổi trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác.
Trong khi đó, khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay là tình trạng thiếu “dòng tiền”, thiếu “thanh khoản” nghiêm trọng.
Do đó, rất cần thiết bổ sung thêm một số giải pháp về tín dụng và về chuyển nhượng dự án; đồng thời tập trung tháo gỡ vướng mắc “pháp lý” cho doanh nghiệp.
Đây là nội dung chính trong văn bản mà Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa gửi Thủ tướng nhằm đề xuất một số giải pháp về tín dụng và chuyển nhượng dự án để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.
Theo HoREA, việc Chính phủ ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP ngày 05/03/2023 về sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế (Nghị định 08/2023/NĐ-CP) đã xây dựng được khuôn khổ pháp lý để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, bất cập trong hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là đã quy định cơ chế xử lý trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đến hạn.
[Cổ phiếu bất động sản tăng mạnh sau khi có Nghị định 08 của Chính phủ]
Điều này đã tác động rất tích cực làm tăng “niềm tin” cho thị trường và nhà đầu tư; đồng thời cho thấy sự lắng nghe, thấu hiểu và hành động phản ứng chính sách kịp thời của Bộ Tài chính và Chính phủ.
HoREA cho rằng Nghị định 08/2023/NĐ-CP là cơ sở pháp lý mở đường cho việc thực hiện thỏa thuận đàm phán giữa doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu sắp đến hạn và nhà đầu tư trái phiếu (trái chủ).
Tuy nhiên, phạm vi điều chỉnh của Nghị định 08/2023/NĐ-CP chỉ quy định cơ chế thương lượng thỏa thuận giữa doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu sắp đến hạn và “trái chủ,” đặc biệt là cơ chế hoán đổi trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác.
Để thực hiện hiệu quả Nghị định 08/2023/NĐ-CP và tháo gỡ “ách tắc” về dòng tiền cho doanh nghiệp, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép các ngân hàng thương mại được cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn có tài sản bảo đảm, có dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất được vay tái cấu trúc các khoản nợ trái phiếu sắp đến hạn.
Cụ thể, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép các ngân hàng thương mại được cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn có tài sản bảo đảm, có dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất được vay tái cấu trúc các khoản nợ trái phiếu sắp đến hạn với khoản vay có thể xem xét không vượt quá 70% giá trị gói trái phiếu đã phát hành.
Ngân hàng thương mại được phép nhận thế chấp bằng chính gói trái phiếu này và các tài sản bảo đảm để phát hành gói trái phiếu đó theo phương thức ngân hàng thương mại giải ngân trực tiếp đến các “trái chủ.”
Đối với phần 30% giá trị gói trái phiếu đã phát hành còn lại thì doanh nghiệp và các “trái chủ” thỏa thuận đàm phán với nhau theo quy định tại Nghị định 08/2023/NĐ-CP.
HoREA cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại xem xét giảm lãi suất cho vay thực chất hơn. Quan trọng hơn là tạo điều kiện cho doanh nghiệp; trong đó có doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn.
Đồng thời, đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại xem xét cho các doanh nghiệp được giãn tiến độ trả nợ theo chủ trương của Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/03/2023 của Chính phủ và tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản được vay tín dụng đối với dự án đầy đủ pháp lý, có tính khả thi, có tài sản bảo đảm cho khoản vay.
Ngoài ra, HoREA kiến nghị cho phép các doanh nghiệp bất động sản được thỏa thuận chuyển nhượng dự án bất động sản theo nhu cầu. Đây là điều tương tự cơ chế thí điểm chuyển nhượng dự án bất động sản theo Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng.
Đại diện HoREA cho rằng nếu những cơ chế, chính sách này được áp dụng sẽ tác động rất tích cực đến thị trường bất động sản. Các chính sách sẽ tháo gỡ được khó khăn cho các doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn, hỗ trợ các “trái chủ” và tạo điều kiện cho hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản thông thoáng.
Qua đó, tăng thêm nguồn thu ngân sách nhà nước và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản./.
