Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh vừa gửi kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi điểm b khoản 2 Điều 22 và khoản 5 Điều 26 Thông tư 39 (được sửa đổi, bổ sung tại Điều 1 Thông tư 06) theo hướng “bỏ” quy định tổ chức tín dụng “phải có biện pháp phong tỏa số tiền giải ngân vốn cho vay tại tổ chức tín dụng cho vay” đối với “trường hợp cho vay để thanh toán tiền nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ,” trong đó có khoản vay để “đặt cọc, thế chấp, bảo lãnh.”
Về vấn đề này Tiến sỹ Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho rằng đã là các khoản “đặt cọc, thế chấp, bảo lãnh” cho bất kỳ nghĩa vụ nợ nào, về nguyên tắc đều phải “phong tỏa” để tránh trường hợp dùng số tiền đó sử dụng sai mục đích, dẫn tới vi phạm pháp luật.
Tạo điều kiện cho mọi đối tượng tiếp cận vốn ngân hàng
- Thông tư số 06/2023/TT-NHNN (Thông tư 06) sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN (Thông tư 39) ngày 30/12/2016 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng đã có hiệu lực thi hành từ ngày 1/9. Dưới góc nhìn của Hiệp hội Ngân hàng, ông đánh giá như thế nào về những tác động của Thông tư đối với nền kinh tế nói chung, doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng nói riêng trong thời gian qua?
Ông Nguyễn Quốc Hùng: Quan điểm của Ngân hàng Nhà nước khi ban hành Thông tư 06 sửa đổi Thông tư 39 là quan điểm mở, tạo điều kiện cho khách hàng vay vốn thuận lợi và xác định rõ mục đích, đối tượng đủ điều kiện cho vay đồng thời hạn chế rủi ro cho từng tổ chức tín dụng cũng như toàn hệ thống. Như vậy, Thông tư 06 ban hành tạo điều kiện cho mọi đối tượng có thể tiếp cận được vốn ngân hàng.
Một trong những nội dung được dư luận rất quan tâm và phản ứng quyết liệt, đặc biệt là Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh là quy định về một số trường hợp không được cho vay để “góp vốn” nêu tại khoản 8, 9, 10 điều 8 của Thông tư 39 (đã được bổ sung theo khoản 2 Điều 1 Thông tư 06) dẫn đến Ngân hàng Nhà nước tạm hoãn thi hành những nội dung này. Nhân đây tôi muốn giải thích thêm để dư luận hiểu và chia sẻ với ngành ngân hàng.
Tạm ngưng một số khoản tại Thông tư 06 về hoạt động cho vay
Thứ nhất, pháp luật không cấm cá nhân và tổ chức góp vốn vào các hoạt động kinh doanh của các cá nhân và tổ chức khác, mua cổ phần, cổ phiếu... Nếu là vốn tự có của cá nhân thì góp vốn bao nhiêu, đầu tư vào đâu, mua cổ phiếu gì, của doanh nghiệp nào cũng được, song nếu dùng vốn vay ngân hàng để góp vốn, mua cổ phần, cổ phiếu... thì phải tuân thủ theo quy định pháp luật tổ chức tín dụng và quy định nội bộ của ngân hàng.
Thứ hai, một trong những nguyên tắc cho vay của tổ chức tín dụng là khách hàng phải sử dụng vốn đúng mục đích và vốn vay phải chịu sự kiểm tra trước, không phải cứ có tài sản là cho vay bằng mọi giá.
Khi tổ chức tín dụng cho khách hàng vay với mục đích góp vốn vào bên thứ thứ ba để kinh doanh thì phải kiểm soát được vốn vay, song trong trường hợp này do bên thứ ba không vay trực tiếp ngân hàng nên không thể đến kiểm tra vốn vay.
Thứ ba, việc cho vay góp vốn kinh doanh hoặc đầu tư cổ phiếu vào các đơn vị chưa niêm yết, tình hình tài chính không minh bạch, chưa được kiểm toán đầy đủ… là vô cùng rủi ro, nhất là các tổ chức tín dụng lại dùng chính những khoản vay đó làm tài sản bảo đảm và gọi là tài sản hình thành từ vốn vay (trong tương lai) thì lại càng rủi ro hơn, chưa kể đó còn là kẽ hở dễ bị lợi dụng...
Với những lý do đó, cho dù tạm thời chưa thi hành khoản 8, khoản 9 và khoản 10 Điều 8 của Thông tư 39 (đã được bổ sung theo khoản 2 Điều 1 Thông tư 06) nhưng không có nghĩa các tổ chức tín dụng cho vay các đối tượng này bằng mọi giá.
- Vậy với kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh theo hướng “bỏ” quy định tổ chức tín dụng “phải có biện pháp phong tỏa số tiền giải ngân vốn cho vay tại tổ chức tín dụng cho vay” đối với “trường hợp cho vay để thanh toán tiền nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ,” trong đó có khoản vay để “đặt cọc, thế chấp, bảo lãnh”… bởi cho rằng nếu quy định như hiện nay sẽ chỉ “làm lợi” cho ngân hàng. Theo ông, cần hiểu đúng quy định này như thế nào?
Ông Nguyễn Quốc Hùng: Các quy định tại Thông tư 06 là nhằm đảm bảo tính minh bạch và kiểm soát chặt chẽ dòng tiền đầu tư. Đơn vị sử dụng vốn phải chấp nhận để ngân hàng kiểm soát, nếu sử dụng vốn không đúng mục đích thì ngân hàng có thể thu hồi nợ trước hạn. Với quy định này, các tổ chức tín dụng cũng phải rà soát lại quy trình cho vay, phải kiểm tra được dòng tiền trước, trong và sau khi cho vay để đảm bảo an toàn hệ thống. Thông tư 06 đã thể hiện quan điểm của Ngân hàng Nhà nước một cách rất rõ ràng.
Với lĩnh vực bất động sản cũng tương tự như vậy. Doanh nghiệp vay vốn để phát triển dự án thì tổ chức tín dụng phải kiểm soát để dòng vốn tín dụng được sử dụng đúng mục đích, đúng dự án đã được phê duyệt cho vay, tránh trường hợp chủ đầu tư sử dụng vốn sai mục đích, chẳng hạn như mang tiền đi mua đất chưa hoàn thiện giấy tờ pháp lý...
Về quy định liên quan đến điểm b khoản 2 Điều 22 và khoản 5 Điều 26 Thông tư 39 (được sửa đổi, bổ sung tại Điều 1 Thông tư 06), tôi cho rằng, đây là nội dung mới, bổ sung quyền cho các tổ chức tín dụng, tạo điều kiện nhiều hơn cho doanh nghiệp, trong đó, có thêm nội dung cho vay để trả nợ của tổ chức tín dụng khác.
Đây cũng là điều kiện mở, giao cho tổ chức tín dụng toàn quyền quyết định. Bởi với khoản vay để “đặt cọc, thế chấp, bảo lãnh,” thậm chí, vay để trả nợ tổ chức tín dụng khác thì số tiền đó cần phải được phong tỏa tại ngân hàng cho đến khi thực hiện hết nghĩa vụ.
Quy định như vậy là đang tạo điều kiện cho doanh nghiệp hơn trước vì chỉ cần khoản đặt cọc, thế chấp, khách hàng đã có thể lấy được 100% hàng hóa. Khi bán hàng và thực hiện xong nghĩa vụ thì số tiền vay mới được giải chấp.
Một ví dụ khác để thấy rõ hơn về đối tượng được hưởng lợi từ quy định này. Ngân hàng A cho vay để trả nợ ngân hàng B, khoản vay đó được phong tỏa cho đến khi hoàn thành giải chấp tài sản, bàn giao cho ngân hàng A. Lúc này, số tiền vay mới được giải chấp để trả hết nợ cho ngân hàng B.
Như vậy, sao lại cho rằng quy định này chỉ “làm lợi” cho ngân hàng? Đã là đặt cọc, thế chấp, bảo lãnh cho bất kỳ nghĩa vụ nợ nào, về nguyên tắc đều phải phong tỏa, tránh trường hợp dùng số tiền đó để sử dụng sai mục đích, dẫn tới vi phạm pháp luật.
Dòng tiền "đọng" ở dự án không đủ thủ tục pháp lý
- Dù thị trường bất động sản đã có tín hiệu phục hồi, tuy nhiên, các doanh nghiệp vẫn phản ánh còn nhiều khó khăn tác động tiêu cực đến sự phục hồi của thị trường. Vậy, khó khăn đối với các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đến từ đâu? Theo ông, giải pháp cho những khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay là gì?.
Ông Nguyễn Quốc Hùng: Không chỉ doanh nghiệp bất động sản khó khăn, mà thực tế cho thấy hiện nay tình hình doanh nghiệp nói chung vẫn đang rất khó khăn. Rất nhiều đơn hàng của doanh nghiệp sụt giảm, nhiều nhà máy, xí nghiệp phải đóng cửa, thu hẹp sản xuất, người lao động thiếu việc làm… Dù đang rất khó khăn nhưng các doanh nghiệp thuộc nhiều lĩnh vực đều đang rất nỗ lực tìm cách vượt qua.
Đối với lĩnh vực bất động sản, theo tôi, để xảy ra những khó khăn như hiện nay, các doanh nghiệp trong ngành trước hết cần tự xem xét lại những quyết định của mình khi bỏ tiền đầu tư vào đất nông nghiệp hoặc khu vực đất đai chưa được phê duyệt, chưa được quy hoạch?. Rõ ràng là không thể đấy hết trách nhiệm cho chính quyền, bắt ngân hàng phải gánh trách nhiệm chung.
Hiện nay, dòng tiền “đọng” lại rất nhiều ở đất đai không đủ thủ tục pháp lý, theo phản ánh của các doanh nghiệp bất động sản thì có tới hơn 70% là những khó khăn liên quan đến các vấn đề pháp lý. Thủ tục pháp lý không đầy đủ, dự án không hoàn thiện được, thậm chí nhà xây rồi nhưng giấy tờ pháp lý chưa đủ thì cũng không đủ điều kiện, người dân cũng không mua. Với những dự án như vậy, ngân hàng có bơm vốn vào thì cũng không hiệu quả.
Thực tế cho thấy, có những ngân hàng sẵn sàng cho vay dự án bất động sản với lãi suất thấp hơn gói 120.000 tỷ đồng nhưng không cho vay được vì thủ tục pháp lý của dự án chưa đầy đủ. Ngân hàng sẵn sàng dành vốn cho những dự án thực, nhu cầu thực, có đầy đủ pháp lý, có hiệu quả cho xã hội.
Trong bối cảnh hiện nay, để vượt qua khó khăn, chủ đầu tư cần phải chấp nhận rủi ro, thậm chí là phá sản. Bởi, nếu lúc nào cũng đặt ra vấn đề “gỡ”, “giải cứu” doanh nghiệp bất động sản, thì trong tương lai giá nhà còn lên đến đâu khi mọi chi phí lãi vay trong hàng chục năm lại được các doanh nghiệp cộng vào giá thành sản phẩm. Thậm chí, dù ngân hàng có điều chỉnh giảm lãi vay nhưng chưa chắc chủ đầu tư đã giảm giá bán nhà cho người dân.
- Để tiếp tục hỗ trợ cộng đồng doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp bất động sản nói riêng vượt qua khó khăn cần những giải pháp gì thưa ông?
Ông Nguyễn Quốc Hùng: Để hỗ trợ cộng đồng doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp bất động sản nói riêng vượt qua khó khăn, ngoài các giải pháp mà Chính phủ cùng các bộ, ngành đã và đang triển khai tích cực thời gian qua, tôi cho rằng cần nâng cao vai trò, chức năng quản lý Nhà nước của các bộ, ví dụ với thị trường bất động sản là: Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, lĩnh vực nông nghiệp là Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn, lĩnh vực đầu tư công thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính…
Ngoài ra, để đáp ứng được quy luật cung cầu thị trường, các doanh nghiệp luôn phải tự chủ trong kinh doanh, lường trước mọi rủi ro có thể xảy đến.
Bên cạnh đó, cần phát huy vai trò các hiệp hội ngành nghề để khi gặp khó khăn các tổ chức này sẽ thay mặt các doanh nghiệp làm việc với nhau để tìm cách tháo gỡ, tìm tiếng nói chung, đề xuất các giải pháp và kiến nghị lên các cơ quan quản lý. Trường hợp không thể tháo gỡ được hoặc vượt thẩm quyền thì mới báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ. Không thể cứ gặp khó khăn là “kêu” lên Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ được.
Nếu thực hiện được như trên sẽ phát huy được vai trò các hiệp hội ngành nghề, các tư lệnh ngành cùng vào cuộc và đưa ra quyết định trong thẩm quyền. Chính phủ được “giảm tải” trước khối lượng công việc quá nhiều như hiện nay và các giải pháp đưa ra cũng sẽ sát thực tế.
- Xin trân trọng cảm ơn ông!
