Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV.
Đây là một trong những tin vui dịp đầu năm 2024 bởi khi bộ luật quan trọng này được hoàn thiện và cùng với 2 bộ luật vừa được thông qua cuối năm 2023 là Nhà ở và Kinh doanh bất động sản sẽ tạo hành lang pháp lý đồng bộ cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết suốt thời gian dài, nhiều dự án bất động sản "nằm im" để chờ tháo gỡ vướng mắc pháp lý - chiếm tới 70% vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản. Pháp lý chính là yếu tố quyết định sự hình thành và phát triển của dự án bất động sản. Vấn đề then chốt này cần phải giải quyết để tạo ra sức bật giúp thị trường bất động sản hồi phục, nhất là vướng mắc về chính sách đất đai.
Bởi vậy, khi Luật Đất đai (sửa đổi) chính thức được thông qua, các chuyên gia nhận xét những điểm nghẽn "pháp lý" sẽ sớm được gỡ bỏ giúp nhiều dự án bất động sản "hồi sinh" và đưa thị trường nhanh chóng phục hồi sau thời gian "ốm" kéo dài. Những điểm mới trong Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tác động nhiều đến các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.
Ông Trần Văn Bình, Tổng thư ký VARS, nhận xét những điểm mới trong Luật Đất đai (sửa đổi) là vấn đề được doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này quan tâm hàng đầu. Nhất là việc giảm tải các thủ tục pháp lý sẽ tạo sự thông thoáng cho doanh nghiệp, góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.
Rõ nét nhất là về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Các quy định của Luật Đất đai (sửa đổi) đã được hoàn thiện theo hướng đổi mới quy trình, nội dung, phương pháp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; trong đó có việc tăng cường công khai, minh bạch, sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch sử dụng đất thông qua việc tổ chức lấy ý kiến; bổ sung, hoàn thiện quy định về việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trong các khu vực quy hoạch.
Ngoài ra, thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu, "phần thắng" sẽ giành cho doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực và lịch sử sử dụng đất hiệu quả. Cơ chế mới sẽ giảm thiểu tối đa các quan hệ "xin-cho." Điều này sẽ góp phần tích cực, tạo ra môi trường cạnh tranh một cách công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
“Các doanh nghiệp bất động sản "làm thật" cũng sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, chi phí để phát triển dự án từ đó cũng có cơ hội được giảm xuống. Đây cũng là một yếu tố góp phần tác động khiến giá bất động sản dần tiệm cận với giá trị thực,” ông Trần Văn Bình phân tích.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Cường, Trưởng ban điều hành Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tại Đồng Nai, bày tỏ việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) là bước ngoặt quan trọng, kỳ vọng sẽ "hồi sinh" cho thị trường bất động sản. Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ giải quyết các vấn đề pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và các dự án; đồng thời đóng góp vào sự phát triển của thị trường bất động sản theo hướng minh bạch và bền vững.
"Việc Quốc hội thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phục hồi nhanh chóng của thị trường bất động sản sau thời gian ì ạch. Đây cũng là một bước quan trọng của Chính phủ nhằm hoàn thiện các chính sách để tạo điều kiện phát triển, mở ra cơ hội cho thị trường bất động sản trở nên minh bạch và dễ dàng giao dịch hơn, giảm rủi ro pháp lý và tăng tính cạnh tranh," ông Cường nhận xét.
Đặc biệt, điều này diễn ra đồng thời với việc thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trong kỳ họp thứ 6 của Quốc hội khóa XV. Sự kết hợp này dự kiến tạo nên một cơ sở pháp lý mạnh mẽ, khuyến khích sự phục hồi tích cực và nhanh chóng của thị trường bất động sản.
Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy năm 2023, nỗ lực tháo gỡ khó khăn cho bất động sản của Chính phủ, các bộ, ngành đã đạt được một số kết quả đáng ghi nhận. Thị trường bất động sản đã có sự chuyển biến tích cực theo thời gian tuy vẫn còn "khiêm tốn" so với giai đoạn trước đây.
Nguồn cung và lượng giao dịch phân khúc bất động sản nhà ở năm 2023 chỉ bằng lần lượt 32% và 17% của năm 2018 - thời điểm chưa xảy ra đại dịch COVID-19. Tuy nhiên, năm 2023 ghi nhận con số thanh khoản trên thị trường đang dần được cải thiện. Tổng giao dịch qua quý 1 đạt 2.700, quý 2 là 3.700, quý 3 khoảng 5.778 và quý 4 là 5.710 sản phẩm.
Theo nhận định của VARS, quá trình phục hồi vừa qua kéo dài hơn dự kiến do những điểm nghẽn về pháp lý và nguồn vốn chưa được khơi thông. Thị trường bất động sản buộc phải tiếp tục duy trì "trạng thái chờ."
Tuy năm 2023 đã có khoảng 500 dự án được tháo gỡ vướng mắc, triển khai trở lại, góp phần tăng cường niềm tin cho thị trường nhưng vẫn còn hàng trăm dự án chờ đợi Luật Đất đai sửa đổi có cơ chế mới để được tháo gỡ, tái khởi động trở lại; cơ quan quản lý địa phương cũng chờ đợi quy định mới để phê duyệt dự án mới.
Về phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Cường cho biết cộng đồng doanh nghiệp đặt kỳ vọng lớn vào tác động tích cực của Luật Đất đai (sửa đổi) và các luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đối với sự phát triển, phục hồi của thị trường. Tuy nhiên, những dự án đã bắt đầu thủ tục đầu tư từ năm 2022 đến khi các luật này có hiệu lực vào năm 2025 sẽ phải đối mặt với những thay đổi đáng kể trong hành lang pháp lý.
Do đó, doanh nghiệp mong đợi cơ quan chức năng sẽ chú ý đến việc chuyển tiếp các dự án giữa thời kỳ thay đổi luật và cung cấp hướng dẫn chi tiết cho quá trình triển khai. Việc ban hành Nghị định hướng dẫn cụ thể và kịp thời được coi là quan trọng, giúp giải quyết khó khăn và thúc đẩy sự phục hồi tích cực của thị trường bất động sản.
VARS cũng nhận định mặc dù phải đến năm 2025 mới chính thức có hiệu lực, nhưng các quy định mới trong Luật Đất đai (sửa đổi) trước hết sẽ là cơ sở góp phần tiếp thêm niềm tin cho thị trường. Tiếp đến là tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, khơi thông các dự án ách tắc, bổ sung nguồn cung mới vào thị trường nhằm kéo giảm giá nhà, giúp người dân đến gần hơn với giấc mơ an cư.
Cùng đó, Chính phủ và các bộ, ngành cần sớm ban hành văn bản, Nghị định, Thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, để đảm bảo Luật Đất đai (sửa đổi) sau khi có hiệu lực sớm đi vào cuộc sống và có hiệu lực đồng thời với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản./.
Khơi thông thị trường bất động sản: Cần sớm cụ thể hóa luật đất đai, nhà ở
Theo giới chuyên gia, để khơi thông thị trường BĐS, việc quan trọng là cần sớm hoàn thiện thể chế theo hướng ban hành hướng dẫn cụ thể hoá các luật, nhất là Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản.