Bày tỏ lo ngại trước thực trạng rất nhiều doanh nghiệp bất động sản (nhất là Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh), hiện nay đang gặp vướng mắc rất lớn liên quan đến vấn đề định giá đất, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng nếu không có sự can thiệp kịp thời từ phía các cơ quan chức năng và hệ thống luật pháp, giá bất động sản (đặc biệt là chung cư) có thể sẽ tiếp tục “leo thang” không có điểm dừng.
Chung cư giá 500 triệu đồng/m2 là rất “phi lý”
Chiều 28/11, trao đổi với phóng viên Báo Điện tử VietnamPlus xoay quanh nội dung định giá đất, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho hay thời gian qua, nhiều dự án bất động sản do chưa được định giá đất đã dẫn tới việc chậm trễ trong khâu đầu tư xây dựng. Thậm chí có những dự án đã hoàn thiện nhưng chưa được định giá đất nên vẫn chưa được mở bán ra thị trường.
“Có một thực tế dễ thấy trong thời gian gần đây là hầu hết các địa phương đang rất lúng túng trong việc ban hành bảng giá đất và có tâm lý chờ đợi, nhìn nhau để làm. Trong khi giá đất quy định căn cứ theo giá thị trường (tức là mức giá chung của thị trường), nhưng cách làm hiện nay lại áp theo giá đất đấu giá (lấy giá đấu giá của một khu vực nhỏ làm giá thị trường cho cả khu vực lớn). Thực tế trên khiến rất nhiều dự án phải dừng lại, không chỉ gây lãng phí rất lớn mà còn ách tắc thị trường,” ông Hiệp trăn trở.
Nghiêm trọng hơn, nhiều địa phương đang nhìn vào bảng giá đất rất cao của Thành phố Hồ Chí Minh và tâm lý chung là lấy giá đất thật cao làm giá thị trường. Theo ông Hiệp, việc định giá đất tăng cao này đang khiến giá bán bất động sản tăng mạnh, trở thành một “vòng luẩn quẩn” giữa giá nhà-giá đất với các doanh nghiệp và thị trường.
“Có những dự án chỉ chênh 6 tháng về thời điểm định giá, nhưng giá đất đã tăng gấp đôi. Nhiều dự án chung cư đã có giá lên đến 500 triệu đồng/m2. Đây là mức giá phi lý nhưng lại có nguyên nhân do định giá đất tăng cao,” ông Hiệp chia sẻ.
Bộ trưởng Đỗ Đức Duy nêu 6 giải pháp ngăn tình trạng “thổi” giá đất trục lợi
Để ngăn tình trạng “thổi” giá đất trục lợi, theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, các địa phương cần nghiên cứu, điều chỉnh hợp lý giá đất trong bảng giá đất làm cơ sở để định giá khi đấu giá đất.
Cũng theo ông Hiệp, giá thành bất động sản tại Việt Nam hiện đang cao hơn so với khu vực. “Nếu không có sự can thiệp kịp thời từ phía các cơ quan chức năng và hệ thống luật pháp, giá bất động sản có thể tiếp tục leo thang mà không có điểm dừng; giá bất động sản Việt Nam sẽ cao nhất thế giới. Đến khi giá cả vượt quá mức chấp nhận của thị trường, không còn ai có khả năng mua, các doanh nghiệp bất động sản có thể phải đối mặt với nguy cơ sụp đổ,” ông Hiệp trăn trở.
Phân tích thêm từ góc độ kinh tế, Tiến sỹ Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV cũng cho rằng hiện nay việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường là điểm mới quan trọng nhất, tạo điều kiện để định giá đất sát với giá thị trường, tháo gỡ bất cập giá đất (nhất là hiện tượng hai giá), làm cơ sở cho đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá bất động sản, tính toán chi phí - hiệu quả đầu tư dự án, quy định rõ trách nhiệm các bên…
Tuy nhiên ông Lực cũng nhấn mạnh rằng việc áp dụng bảng giá đất sát với thị trường hơn có thể làm tăng chi phí sử dụng đất, tăng giá đất, giá bán, giá cho thuê bất động sản so với bảng giá đất cũ. “Dự kiến, sau khi bảng giá đất chính thức được thực thi vào năm 2026, bảng giá đất tại một số địa phương có thể tăng 2-7 lần so với bảng giá đất hiện tại,” ông Lực lưu ý.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng việc các địa phương đang tiến hành công bố bảng giá đất, cũng như các quy hoạch mới có thể tạo ra những tác động trực tiếp vào giá bất động sản.
“Nguy cơ giá đất của một số địa phương sẽ bị đội lên cao, bởi thực tế hiện nay, các dự án ở Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh đang trong giai đoạn đền bù, giải phóng mặt bằng giá rất cao, dẫn đến nguy cơ đẩy chi phí đầu tư, làm tăng đột biến giá sản phẩm,” ông Đính lưu ý và nhấn mạnh câu chuyện tăng giá bất động sản nếu không được can thiệp sớm sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và cho cả xã hội.
Cần có quy trình hướng dẫn định giá đất hợp lý
Để giải quyết tình trạng trên, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp cho biết hiệp hội đã kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường cần quan tâm, có quy trình hướng dẫn về việc định giá đất và xây dựng bảng giá đất có cơ sở, sát với thực tế, phù hợp với từng địa phương.
“Cá nhân tôi cho rằng việc định giá đất không thể căn cứ theo giá đấu giá. Ví dụ như ở huyện Thanh Oai (Hà Nội), chính quyền địa phương không thể lấy mức giá đất trúng đấu giá rất cao của một khu đất đấu giá vừa qua để làm căn cứ áp giá thị trường đối với hàng chục, hàng trăm hécta đất bên cạnh được,” ông Hiệp chia sẻ.
Ngoài ra theo ông Hiệp, để người dân có nhu cầu mua nhà ở phù hợp với “túi tiền,” điều kiện kinh tế, các doanh nghiệp cũng cần cân đối để có mức giá bán hợp lý và phải điều chỉnh giá thị trường trên cơ sở chính sách thuế và hạ tầng xây dựng.
Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng Nhà nước cần sớm có các biện pháp hỗ trợ “thông đường” cho các dự án nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội và có thêm những chính sách phục hồi cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.
Về Bộ Xây dựng, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản Hoàng Hải cho rằng để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, thời gian gian tới cần sửa đổi, bổ sung, ban hành mới các luật về thuế; có quy định về mức thuế cao hơn với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang bảo đảm đồng bộ với nhiều nội dung mới trong các luật hiện hành, nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất, ổn định ngân sách Nhà nước trên cơ sở tham khảo thông lệ quốc tế và pháp luật Việt Nam.
Cùng với đó, các địa phương cần tập trung tháo gỡ khó khăn vướng mắc về pháp lý, thủ tục chuẩn bị đầu tư các dự án bất động sản, nhà ở; đẩy mạnh hơn nữa việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư dự án; xác định giá đất, tính tiền sử dụng, giao đất, cho thuê đất; đẩy nhanh, cải cách thủ tục hành chính trong thực hiện dự án bất động sản, nhà ở để tăng nguồn cung cho thị trường./.