Bắt đầu từ ngày 1/6, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng ưu đãi lãi suất 6%/năm dành cho người thu nhập thấp mua nhà chính thức được triển khai.
Tuy nhiên, tính đến hôm nay, 11 ngày sau khi gói tín dụng này có hiệu lực, một số chuyên gia, người dân vẫn còn nhiều băn khoăn, đặc biệt về phương thức, cách thức triển khai gói tín dụng này, những thủ tục giải ngân, chất lượng công trình xây dựng...
Chính vì vậy, chiều ngày 11/6, lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng và lãnh đạo một số ngân hàng thương mại, công ty xây dựng đã có cuộc đối thoại trực tuyến với những thắc mắc của khách hàng nhằm đưa ra những thông tin chính xác góp phần đưa chính sách này nhanh chóng đi vào cuộc sống.
Cho vay linh hoạt từng giai đoạn
Theo khẳng định của ông Nguyễn Viết Mạnh, Vụ trưởng Vụ Tín dụng, người dân vay mua nhà có thể thỏa thuận trả nợ trước hạn và không bị thu phí. Chiếu theo Thông tư 11, Ngân hàng Nhà nước quy định thời hạn cho vay đối với khách hàng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại tối thiểu là 10 năm. Nhưng trường hợp khách hàng có nhu cầu vay dưới 10 năm thì khách hàng được thỏa thuận với ngân hàng thời hạn cho vay thấp hơn thời hạn cho vay tối thiểu.
Đại diện Vụ Tín dụng cũng cho hay, một số ngân hàng có quy định sẽ thu phí trả nợ trước hạn của khách hàng. Về nguyên tắc, ngân hàng được quyền thu phí trả nợ trước hạn theo quy định của pháp luật vì khách hàng đã vi phạm cam kết. Tuy nhiên, đây là chương trình tín dụng chính sách của Nhà nước về hỗ trợ nhà ở, do vậy, Ngân hàng Nhà nước đã “đề nghị các ngân hàng không thu phí trả nợ trước hạn của khách hàng".
Nhiều câu hỏi thắc mắc một hộ gia đình trung bình phải có thu nhập từ 15 triệu đồng/tháng trở lên, thì mới có thể trả gốc và lãi cho một căn hộ diện tích từ 45 - 70m², vậy thu nhập thấp hơn thì phải làm sao?
Về vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nhấn mạnh: "Chúng ta phải có nhiều giải pháp và nhiều gói cũng như nhiều loại hình sản phẩm để các đối tượng người thu nhập trung bình và thu nhập thấp ở đô thị ở các mức khác nhau đều có thể giải quyết được vấn đề nhà ở của mình."
Theo ông Nam, những người có thu nhập thấp nhưng đủ khả năng vay ngân hàng thì đã có dải sản phẩm từ 30 - 70m2. Mức 30m2 hiện nay lớn hơn các nhà lắp ghép ở Trung Tự, Kim Liên ngày xưa dành cho cấp Vụ trưởng, Vụ phó. Loại nhà này cũng có hạ tầng đầy đủ, với thiết kế mới đầy đủ công năng phù hợp với vợ chồng trẻ hoặc thậm chí hai vợ chồng và một con nhỏ.
"Tổng Công ty Viglacera vừa mới khởi công nhà ở khu Đặng Xá với giá 8,5 triệu đồng/m2. Như vậy, với 30m2 giá toàn bộ căn hộ là 250 triệu đồng. Theo quy định, chúng ta phải đặt cọc tức là tự lo khoảng 50 triệu đồng (20%), vay 200 triệu đồng (80%), trả trong 10 năm, mỗi năm trả 20 triệu đồng tiền gốc. Như vậy những hộ gia đình có thu nhập 5-6 triệu đồng cố gắng dành dụm có thể sở hữu ngôi nhà," ông Nam ví dụ một cách chi tiết.
Tuy nhiên, cũng có những câu hỏi, nếu thu nhập khoảng 4 triệu đồng/tháng thì ngân hàng có chấp nhận cho vay hay không? Ông Trần Xuân Hoàng, Phó Tổng Giám đốc BIDV khẳng định ngay là không.
Ông Hoàng giải thích, vì thu nhập đó còn phải dành để sinh hoạt gia đình, ít nhất gia đình đó phải chi 3-4 triệu đồng/tháng để sinh hoạt, vậy thì họ còn lại bao nhiêu để trả nợ ngân hàng. Trong khi Ngân hàng Nhà nước chỉ giới hạn trong 10 năm đối với khách vay là cá nhân.
Đối với những thắc mắc những người trước đây được xã, phường xác định là thu nhập thấp để được mua nhà thu nhập thấp liệu có được vay gói hỗ trợ này không? Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, cho biết, tất cả các đối tượng nếu có khó khăn về nhà ở đều được thụ hưởng từ chương trình này nếu đủ điều kiện. Những đối tượng được vay vốn, được thuê mua nhà ở xã hội đã có tiêu chuẩn, điều kiện được quy định rõ ràng trong Thông tư của Bộ Xây dựng và Nghị định 71 của Chính phủ.
Ông Hà nhấn mạnh, nếu có hợp đồng mua nhà xã hội thì đương nhiên là được vay, vấn đề là phương án trả nợ ra sao, bởi vì khi ký hợp đồng với chủ đầu tư tức là đã qua sàng lọc, đã tính điểm, xác định tiêu chuẩn, đã đầy đủ các thủ tục. Vì vậy, khi xem xét vay để thuê mua nhà ở xã hội thì chỉ cần hợp đồng và phương án trả nợ ngân hàng.
Nhà ở xã hội được thế chấp ngân hàng
Nhiều ý kiến cũng thắc mắc liệu ngôi nhà đang mua có được lấy làm tài sản thế chấp ngân hàng hay không và ngoài tài sản thế chấp là chính căn hộ đang vay vốn để mua, ngân hàng còn yêu cầu khách hàng phải có thêm một tài sản thế chấp khác cộng với thu nhập ổn định?
Về vấn đề này ông Nguyễn Viết Mạnh cho biết, chính căn hộ đang mua được lấy làm tài sản thế chấp và bản thân tài sản thế chấp chính là căn hộ có kết cấu bằng 20% vốn người dân, nên đó là điều kiện tương đối đảm bảo, không cần tài sản ngoài nữa.
Tuy nhiên, ông Mạnh cũng nhấn mạnh, đây là vốn tín dụng thông thường có ưu đãi về thời gian và nguồn vốn, nên một trong những yêu cầu đầu tiên là nguồn vốn thông thường không có hạn chuẩn tín dụng. Nghĩa là đảm bảo có thu nhập để trả nợ cho khoản vay. Nhà nước chỉ hỗ trợ nguồn vốn cho vay, còn trách nhiệm trả và thu nợ là của các ngân hàng cho vay. Nên phải đảm bảo các quy định cho vay thông thường. Không nên chỉ vì giải quyết vấn đề hôm nay mà lại vấp phải nợ xấu, là không đòi được nợ. Như vậy, điều kiện để khách hàng vay vốn là phải thu nhập để đủ khả năng trả nợ.
Cũng theo ông Mạnh, trong các quy định của ngân hàng về tài sản thế chấp, có mấy loại là tài sản hình thành từ tương lai, tài sản hình thành từ vốn vay. Đây là một dạng tài sản sẽ hình thành từ vốn vay, khi đó, ngân hàng, khách hàng và người bán sản phẩm phải ký hợp đồng với nhau, có nghĩa là, khi khách hàng chưa trả nợ cho ngân hàng, tài sản đó vẫn thuộc ngân hàng và doanh nghiệp cho nên 3 bên ký với nhau để giải quyết vấn đề tài sản thế chấp.
Ông Nam cho biết thêm, theo dự thảo Nghị định mới mà Bộ Xây dựng đang trình Chính phủ thì trong 5 năm không được giao dịch mua bán ra thị trường nhưng vẫn có quyền được bán lại cho chủ đầu tư hoặc cho người cũng thuộc đối tượng thu nhập thấp.
Ở đây, ngân hàng có thể nhận tài sản này làm tài sản thế chấp, trong trường hợp phải có xử lý về tài sản thế chấp, ngân hàng vẫn có quyền bán lại ngôi nhà này cho chủ đầu tư hoặc bán lại cho người cũng thuộc đối tượng thu nhập thấp không kể 5 năm hay mấy năm.
Còn về phía ngân hàng thương mại, ông Hoàng cho rằng, BIDV sẽ cố gắng tạo cơ chế quan hệ hợp tác ký hợp đồng 3 bên (ngân hàng-chủ đầu tư-người vay) chặt chẽ, đó là cơ sở pháp lý để ngân hàng đảm bảo chất lượng hoạt động.
Có nhà cho thuê cho người thu nhập thấp
Ông Nam cho rằng, với những gia đình thu nhập quá thấp mà không muốn mua nhà quá nhỏ thì phải theo phương thức đi thuê, rồi tích lũy. Bất kỳ nước nào, kể cả nước phát triển cũng vậy.
Bộ Xây dựng tính toán để làm sao các hộ gia đình đi thuê căn hộ khoảng 40-45m chỉ mất khoảng 2 triệu đồng/tháng. Bộ cũng đang dự thảo quyết định thí điểm nhà ở cho thuê để trình Thủ tướng, ngay lập tức có thể phát triển một số dự án nhà ở thuê thí điểm dưới hình thức thuê từng tháng, trả tiền từng tháng.
Tuy nhiên với trường hợp này, có thể gặp rủi ro khi giá bất động sản lên cao, người cho thuê tăng giá.
Ngoài ra, Bộ cũng đưa ra chính sách cho thuê gói, tức là có thể thuê một hợp đồng 6 năm hoặc 12 năm. Nói cách khác, sở hữu nhà có thời hạn. Trong thời gian đi thuê, nhà đó coi như của khách hàng, có thể cho thuê lại, thuê để kinh doanh hoặc chuyển nhượng hợp đồng nhưng giá cả ổn định trong suốt 6 hoặc 12 năm.
"Nhà nước cố gắng lo chỗ ở cho người dân, chứ không cố gắng lo sở hữu nhà cho người dân. Việc này chúng ta phải giải quyết trong hàng chục năm, chứ không phải trong một vài năm," ông Nam nhấn mạnh./.
Tuy nhiên, tính đến hôm nay, 11 ngày sau khi gói tín dụng này có hiệu lực, một số chuyên gia, người dân vẫn còn nhiều băn khoăn, đặc biệt về phương thức, cách thức triển khai gói tín dụng này, những thủ tục giải ngân, chất lượng công trình xây dựng...
Chính vì vậy, chiều ngày 11/6, lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng và lãnh đạo một số ngân hàng thương mại, công ty xây dựng đã có cuộc đối thoại trực tuyến với những thắc mắc của khách hàng nhằm đưa ra những thông tin chính xác góp phần đưa chính sách này nhanh chóng đi vào cuộc sống.
Cho vay linh hoạt từng giai đoạn
Theo khẳng định của ông Nguyễn Viết Mạnh, Vụ trưởng Vụ Tín dụng, người dân vay mua nhà có thể thỏa thuận trả nợ trước hạn và không bị thu phí. Chiếu theo Thông tư 11, Ngân hàng Nhà nước quy định thời hạn cho vay đối với khách hàng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại tối thiểu là 10 năm. Nhưng trường hợp khách hàng có nhu cầu vay dưới 10 năm thì khách hàng được thỏa thuận với ngân hàng thời hạn cho vay thấp hơn thời hạn cho vay tối thiểu.
Đại diện Vụ Tín dụng cũng cho hay, một số ngân hàng có quy định sẽ thu phí trả nợ trước hạn của khách hàng. Về nguyên tắc, ngân hàng được quyền thu phí trả nợ trước hạn theo quy định của pháp luật vì khách hàng đã vi phạm cam kết. Tuy nhiên, đây là chương trình tín dụng chính sách của Nhà nước về hỗ trợ nhà ở, do vậy, Ngân hàng Nhà nước đã “đề nghị các ngân hàng không thu phí trả nợ trước hạn của khách hàng".
Nhiều câu hỏi thắc mắc một hộ gia đình trung bình phải có thu nhập từ 15 triệu đồng/tháng trở lên, thì mới có thể trả gốc và lãi cho một căn hộ diện tích từ 45 - 70m², vậy thu nhập thấp hơn thì phải làm sao?
Về vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nhấn mạnh: "Chúng ta phải có nhiều giải pháp và nhiều gói cũng như nhiều loại hình sản phẩm để các đối tượng người thu nhập trung bình và thu nhập thấp ở đô thị ở các mức khác nhau đều có thể giải quyết được vấn đề nhà ở của mình."
Theo ông Nam, những người có thu nhập thấp nhưng đủ khả năng vay ngân hàng thì đã có dải sản phẩm từ 30 - 70m2. Mức 30m2 hiện nay lớn hơn các nhà lắp ghép ở Trung Tự, Kim Liên ngày xưa dành cho cấp Vụ trưởng, Vụ phó. Loại nhà này cũng có hạ tầng đầy đủ, với thiết kế mới đầy đủ công năng phù hợp với vợ chồng trẻ hoặc thậm chí hai vợ chồng và một con nhỏ.
"Tổng Công ty Viglacera vừa mới khởi công nhà ở khu Đặng Xá với giá 8,5 triệu đồng/m2. Như vậy, với 30m2 giá toàn bộ căn hộ là 250 triệu đồng. Theo quy định, chúng ta phải đặt cọc tức là tự lo khoảng 50 triệu đồng (20%), vay 200 triệu đồng (80%), trả trong 10 năm, mỗi năm trả 20 triệu đồng tiền gốc. Như vậy những hộ gia đình có thu nhập 5-6 triệu đồng cố gắng dành dụm có thể sở hữu ngôi nhà," ông Nam ví dụ một cách chi tiết.
Tuy nhiên, cũng có những câu hỏi, nếu thu nhập khoảng 4 triệu đồng/tháng thì ngân hàng có chấp nhận cho vay hay không? Ông Trần Xuân Hoàng, Phó Tổng Giám đốc BIDV khẳng định ngay là không.
Ông Hoàng giải thích, vì thu nhập đó còn phải dành để sinh hoạt gia đình, ít nhất gia đình đó phải chi 3-4 triệu đồng/tháng để sinh hoạt, vậy thì họ còn lại bao nhiêu để trả nợ ngân hàng. Trong khi Ngân hàng Nhà nước chỉ giới hạn trong 10 năm đối với khách vay là cá nhân.
Đối với những thắc mắc những người trước đây được xã, phường xác định là thu nhập thấp để được mua nhà thu nhập thấp liệu có được vay gói hỗ trợ này không? Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, cho biết, tất cả các đối tượng nếu có khó khăn về nhà ở đều được thụ hưởng từ chương trình này nếu đủ điều kiện. Những đối tượng được vay vốn, được thuê mua nhà ở xã hội đã có tiêu chuẩn, điều kiện được quy định rõ ràng trong Thông tư của Bộ Xây dựng và Nghị định 71 của Chính phủ.
Ông Hà nhấn mạnh, nếu có hợp đồng mua nhà xã hội thì đương nhiên là được vay, vấn đề là phương án trả nợ ra sao, bởi vì khi ký hợp đồng với chủ đầu tư tức là đã qua sàng lọc, đã tính điểm, xác định tiêu chuẩn, đã đầy đủ các thủ tục. Vì vậy, khi xem xét vay để thuê mua nhà ở xã hội thì chỉ cần hợp đồng và phương án trả nợ ngân hàng.
Nhà ở xã hội được thế chấp ngân hàng
Nhiều ý kiến cũng thắc mắc liệu ngôi nhà đang mua có được lấy làm tài sản thế chấp ngân hàng hay không và ngoài tài sản thế chấp là chính căn hộ đang vay vốn để mua, ngân hàng còn yêu cầu khách hàng phải có thêm một tài sản thế chấp khác cộng với thu nhập ổn định?
Về vấn đề này ông Nguyễn Viết Mạnh cho biết, chính căn hộ đang mua được lấy làm tài sản thế chấp và bản thân tài sản thế chấp chính là căn hộ có kết cấu bằng 20% vốn người dân, nên đó là điều kiện tương đối đảm bảo, không cần tài sản ngoài nữa.
Tuy nhiên, ông Mạnh cũng nhấn mạnh, đây là vốn tín dụng thông thường có ưu đãi về thời gian và nguồn vốn, nên một trong những yêu cầu đầu tiên là nguồn vốn thông thường không có hạn chuẩn tín dụng. Nghĩa là đảm bảo có thu nhập để trả nợ cho khoản vay. Nhà nước chỉ hỗ trợ nguồn vốn cho vay, còn trách nhiệm trả và thu nợ là của các ngân hàng cho vay. Nên phải đảm bảo các quy định cho vay thông thường. Không nên chỉ vì giải quyết vấn đề hôm nay mà lại vấp phải nợ xấu, là không đòi được nợ. Như vậy, điều kiện để khách hàng vay vốn là phải thu nhập để đủ khả năng trả nợ.
Cũng theo ông Mạnh, trong các quy định của ngân hàng về tài sản thế chấp, có mấy loại là tài sản hình thành từ tương lai, tài sản hình thành từ vốn vay. Đây là một dạng tài sản sẽ hình thành từ vốn vay, khi đó, ngân hàng, khách hàng và người bán sản phẩm phải ký hợp đồng với nhau, có nghĩa là, khi khách hàng chưa trả nợ cho ngân hàng, tài sản đó vẫn thuộc ngân hàng và doanh nghiệp cho nên 3 bên ký với nhau để giải quyết vấn đề tài sản thế chấp.
Ông Nam cho biết thêm, theo dự thảo Nghị định mới mà Bộ Xây dựng đang trình Chính phủ thì trong 5 năm không được giao dịch mua bán ra thị trường nhưng vẫn có quyền được bán lại cho chủ đầu tư hoặc cho người cũng thuộc đối tượng thu nhập thấp.
Ở đây, ngân hàng có thể nhận tài sản này làm tài sản thế chấp, trong trường hợp phải có xử lý về tài sản thế chấp, ngân hàng vẫn có quyền bán lại ngôi nhà này cho chủ đầu tư hoặc bán lại cho người cũng thuộc đối tượng thu nhập thấp không kể 5 năm hay mấy năm.
Còn về phía ngân hàng thương mại, ông Hoàng cho rằng, BIDV sẽ cố gắng tạo cơ chế quan hệ hợp tác ký hợp đồng 3 bên (ngân hàng-chủ đầu tư-người vay) chặt chẽ, đó là cơ sở pháp lý để ngân hàng đảm bảo chất lượng hoạt động.
Có nhà cho thuê cho người thu nhập thấp
Ông Nam cho rằng, với những gia đình thu nhập quá thấp mà không muốn mua nhà quá nhỏ thì phải theo phương thức đi thuê, rồi tích lũy. Bất kỳ nước nào, kể cả nước phát triển cũng vậy.
Bộ Xây dựng tính toán để làm sao các hộ gia đình đi thuê căn hộ khoảng 40-45m chỉ mất khoảng 2 triệu đồng/tháng. Bộ cũng đang dự thảo quyết định thí điểm nhà ở cho thuê để trình Thủ tướng, ngay lập tức có thể phát triển một số dự án nhà ở thuê thí điểm dưới hình thức thuê từng tháng, trả tiền từng tháng.
Tuy nhiên với trường hợp này, có thể gặp rủi ro khi giá bất động sản lên cao, người cho thuê tăng giá.
Ngoài ra, Bộ cũng đưa ra chính sách cho thuê gói, tức là có thể thuê một hợp đồng 6 năm hoặc 12 năm. Nói cách khác, sở hữu nhà có thời hạn. Trong thời gian đi thuê, nhà đó coi như của khách hàng, có thể cho thuê lại, thuê để kinh doanh hoặc chuyển nhượng hợp đồng nhưng giá cả ổn định trong suốt 6 hoặc 12 năm.
"Nhà nước cố gắng lo chỗ ở cho người dân, chứ không cố gắng lo sở hữu nhà cho người dân. Việc này chúng ta phải giải quyết trong hàng chục năm, chứ không phải trong một vài năm," ông Nam nhấn mạnh./.
Minh Thúy (Vietnam+)
