“Cải tạo chung cư cũ là vấn đề nan giải, ít có những thay đổi nhất và đạt kết quả thấp nhất trong chính sách nhà. Việc thực hiện thành công hay không thành công cải tạo chung cư cũ trên phạm vi cả nước phụ thuộc vào Hà Nội và Thành phố. Hồ Chí Minh vì đây là 2 thành phố mà vấn đề chung cư cũ có những diễn biến phức tạp nhất”.
Đây là khẳng định của ông Nguyễn Trọng Ninh – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng tại Hội thảo về các dự thảo Nghị định quy định chi tiết Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản do Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh tổ chức ngày 17/7.
Cho phép điều chỉnh chiều cao công trình
Lãnh đạo Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản cho rằng, trong vấn đề chung cư, kể từ khi Luật Nhà ở năm 2005 được ban hành đến nay chỉ mới có duy nhất Nghị quyết 34/2007/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp nhưng Nghị quyết này cũng chưa đi vào cuộc sống.
Trong bối cảnh đó, Luật Nhà ở và dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư lần này có bước đột phá, gỡ nút thắt trong 10 năm qua khi quy định nhiều điểm mới; trong đó tập trung vấn đề tổ chức thực hiện phá dỡ và bố trí tái định cư.
Cụ thể, dự thảo Nghị định đưa ra phương án doanh nghiệp tham gia thỏa thuận với người dân có chung cư cũ để phá dỡ và xây dựng lại. Trước đây, Luật Nhà ở quy định chính địa phương chỉ định doanh nghiệp tham gia dự án. Việc chỉ định áp đặt này không đạt được kết quả và trở thành điểm vướng vì đa số cư dân trong chung cư cũ không đồng tình mà muốn thỏa thuận với doanh nghiệp. Tuy nhiên, việc thỏa thuận giữa cư dân và doanh nghiệp cũng được dự thảo Nghị định giới hạn, nếu trong 1 năm thỏa thuận không xong thì Nhà nước sẽ tiến hành cưỡng chế.
Đặc biệt Luật Nhà ở và dự thảo Nghị định cho phép điều chỉnh chiều cao công trình, điều chỉnh hệ số sử dụng đất. Đây được xem là điểm vướng và khó khăn nhất trong 10 năm qua, nhất là ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
Đơn cử, Nghị quyết 34 nói trên của Chính phủ cho phép Hà Nội điều chỉnh chiều cao chung cư nhưng đến năm 2010, khi Thủ tướng phê duyệt quy hoạch chung Thành phố Hà Nội thì hạn chế chiều cao xây dựng nhà cao tầng khu vực nội đô. Kể từ đó, Hà Nội không thể phá dỡ chung cư cũ để xây nhà cao tầng nên doanh nghiệp không tham gia; công tác xã hội hóa cải tạo chung cư cũ thực hiện không hiệu quả.
“Luật Nhà ở và dự thảo Nghị định lần này đã giao quyền cho Ủy ban Nhân dân các tỉnh, thành trực thuộc Trung ương quyết định độ cao công trình xây dựng nhà cao tầng nhưng vẫn phải đảm bảo về không gian, kiến trúc, đấu nối hạ tầng và tính hiệu quả dự án. Đây là quy định then chốt, quyết định thành bại của việc cải tạo chung cư cũ. Riêng Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh trong quy hoạch chung do Thủ tướng phê duyệt, muốn nâng chiều cao công trình các nhà cao tầng thì phải trình lại xin ý kiến Thủ tướng Chính phủ. Vừa qua Hà Nội đã làm và được Thủ tướng Chính phủ cho phép, kể cả khu vực nội đô, lịch sử" - đại diện Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Trọng Ninh cho biết thêm.
Công khai, minh bạch việc cải tạo, xây mới chung cư cũ
Dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư còn quy định việc điều tra khảo sát chung cư cũ, công bố công khai đến cấp phường, xã, quận huyện, tổ dân phố nơi có chung cư hư hỏng; tránh tình trạng mập mờ, không rõ nhà nào hư hỏng, nhà nào còn nguyên vẹn mà vẫn tiến hành hoặc tiến hành không thống nhất.
Đồng thời dự thảo Nghị định cũng quy định việc địa phương phải có kế hoạch, lộ trình cụ thể trong việc cải tạo, xây mới chung cư cũ hư hỏng; cải cách thủ tục hành chính để doanh nghiệp triển khai nhanh dự án cải tạo chung cư.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tich Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), tiến độ xây dựng mới các chung cư cũ hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố vẫn còn rất chậm, chưa đáp ứng yêu cầu chỉnh trang đô thị và nhu cầu, nguyện vọng của người dân đang cư ngụ trong các chung cư này.
Mặt khác, các doanh nghiệp chưa mặn mà để tham gia công tác cải tạo, nâng cấp, xây dựng lại các chung cư, nguyên nhân chủ yếu là chưa có chính sách, cơ chế phù hợp với yêu cầu của người dân và doanh nghiệp.
Theo HoREA, nếu chỉ cho phép xây dựng lại chung cư mới với chỉ tiêu quy hoạch giống như chung cư cũ thì không khả thi, vì sẽ không có nhà đầu tư nào có thể thực hiện được. Đồng thời, cần khẳng định phương thức tập thể chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền tự mình quyết định phá dỡ, xây dựng lại mới chung cư nếu có đủ điều kiện và năng lực.
Ngoài ra, dự thảo cũng cần bổ sung nguyên tắc hoán đổi căn hộ chung cư xây dựng mới có diện tích tối thiểu bằng, hoặc lớn hơn căn hộ đã ở trong chung cư cũ. Đối với những hộ đông người, hoặc có nhiều hộ khẩu trong cùng một căn hộ chung cư, HoREA cho rằng cần bổ sung nguyên tắc là ngoài căn hộ chung cư xây dựng mới được hoán đổi, còn được quyền mua thêm căn hộ với giá ưu đãi phù hợp với đặc điểm tình hình thực tế của từng dự án và của từng địa phương...
Theo báo cáo của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, trên địa bàn hiện nay có khoảng 1.244 chung cư; trong đó có 533 chung cư, nhà tập thể được xây dựng trước năm 1975 với quy mô 50.460 căn tương đương 3,4 triệu m2 sàn xây dựng.
Giai đoạn 2006-2010, thành phố đã tháo dỡ 95.362m2 của 16 chung cư cũ, di dời 2.099 hộ dân, đồng thời xây mới được 310.997m2. Trong giai đoạn 2011-2015, thành phố đã hoàn thành tháo dỡ 99.814m2 của 15 chung cư cũ, di dời 2.552 hộ dân; xây mới được 171.221m2.
Trong giai đoạn 2016-2020 thành phố phấn đấu tháo dỡ 120.000m2 sàn chung cư cũ hư hỏng nặng, xây mới 180.000m2 sàn xây dựng thay thế các chung cư cũ./.