Thảo luận tại tổ về Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vào chiều 19/6, Đại biểu Quốc hội cho rằng Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản lần này vẫn chưa có hình bóng xác lập vai trò của Nhà nước trong dẫn dắt, định hướng thị trường.
Chưa chuẩn hóa sàn giao dịch bất động sản
Đánh giá dự luật chưa quy định năng lực tài chính của chủ đầu tư, theo Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc, cơ quan soạn thảo nghiên cứu quy định chủ đầu tư phải đảm bảo đủ năng lực tài chính mới được cấp phép các dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản để dự án mới triển khai đúng tiến độ và quy định.
Đưa ra thực trạng hiện nay hàng trăm nghìn người dân không cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì các chủ đầu tư nợ tiền nộp ngân sách Nhà nước, ông Phớc cho biết doanh nghiệp sau khi bán nhà, ứng tiền trước của dân, lấy tiền hình thành trong tương lai đi đầu tư dự án khác, không có tiền nộp ngân sách.
“Tranh chấp giữa doanh nghiệp và người dân là dân sự, đưa ra tòa. Nếu có dấu hiệu lừa đảo thì chỉ bắt chủ đầu tư đi tù, nhưng hàng nghìn người dân không được cấp chứng nhận thì ai giải quyết? Chủ đầu tư chưa nộp vào ngân sách thì chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người dân mãi mãi phải đi kiện, chính quyền phải giải quyết bất ổn này, dẫn đến mất lòng tin,” Bộ trưởng Hồ Đức Phớc nói.
Do vậy, ông Phớc đề nghị quy định trong luật chủ đầu tư nào nộp tiền vào ngân sách, thực hiện nghĩa vụ tài chính mới được giao đất.
[Giao dịch bất động sản phải qua sàn: Dễ nảy sinh đặc quyền, đặc lợi?]
Nhiều Đại biểu Quốc hội cũng bày tỏ băn khoăn về các quy định liên quan tới sàn giao dịch bất động sản.
Đại biểu Hoàng Ngọc Định, Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hà Giang cho rằng không nên bắt buộc mua bán bất động sản qua sàn vì sẽ phát sinh chi phí, tăng giá bán và người mua phải chịu. Trong khi đó, hồ sơ dự án chưa có đánh giá tác động của việc bắt buộc mua bán qua sàn.
“Các nước phát triển đều quy định phải công chứng. Trong bối cảnh cơ sở dữ liệu công chứng quốc gia đang được xây dựng, hoàn thiện, chất lượng hoạt động công chứng ngày càng tốt hơn thì việc công chứng hiệu quả hơn nhiều trong việc ngăn ngừa các hành vi gian lận, tiêu cực,” Đại biểu Định nhận xét.
Theo Đại biểu Phạm Văn Hoà, Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Tháp, sàn giao dịch bất động sản trong nhiều trường hợp còn là sân sau của chủ đầu tư nên đề nghị tất cả các giao dịch đều phải qua công chứng, chứng thực, trừ khi 2 bên mua bán đều là tổ chức.
Đại biểu Trần Hoàng Ngân, Đoàn Đại biểu Quốc hội Thành phố Hồ Chí Minh phân tích, Nghị quyết của Trung ương đã nói về việc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, tinh thần hướng tới sàn giao dịch chuẩn mực như sàn giao dịch chứng khoán.
Ông Ngân cho rằng khi giao dịch qua sàn thì hàng hóa phải theo chuẩn chứ không phải như các sàn hiện nay. Các sàn giao dịch bất động sản hiện chỉ mang tính chất là môi giới, nên hiện nay không nên bắt buộc người mua nhà qua sàn khi sàn này chưa chuẩn mực.
“Sàn giao dịch phải có các bộ phận riêng biệt về kinh doanh, pháp lý và có các công chứng để xác nhận hợp đồng mua bán. Từ đó, đảm bảo quyền lợi của cả người mua và người bán,” Đại biểu Ngân nói.
Nhà nước chưa dẫn dắt, định hướng thị trường
Đại biểu Lê Thanh Vân, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Cà Mau cho rằng tờ trình dự thảo của Chính phủ thiếu vắng những quy định mang tính chất dẫn dắt, định hướng vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản.
Dẫn giải cụ thể trong 3 phân khúc của thị trường bất động sản là cao cấp, trung cấp và phổ thông, theo Đại biểu Vân, thị trường bất động sản đang sa vào phân khúc cao cấp và đây chính là “cục máu đông” của thị trường.
“Thị trường phân phúc cao cấp phát triển quá cao, mật độ biệt thự, nhà liền kề trong các dự án nhiều. Giá trị bất động sản trong phân khúc này rất lớn nên dòng tiền trong xã hội, tín dụng đổ hết vào đây. Phân khúc cao cấp đem lại lợi nhuận rất nhanh, đầu tư vào căn biệt thự kiếm được chênh lệch vài ba tỷ đồng, thậm chí vài chục tỷ đồng, nhưng đầu tư vào chung cư bình dân thu về lợi nhuận vài chục triệu là nhiều,” ông Vân phân tích.
[Gỡ điểm nghẽn cho thị trường bất động sản trong năm 2023]
Ngoài ra, Đại biểu Vân nhìn nhận sự tham gia của 3 nhà nhà đầu tư, nhà phân phối, nhà đầu cơ nhỏ lẻ làm cho giá bất động sản không phù hợp với giá trị thật, dẫn tới không ai mua, trong khi đó thị trường trung cấp mức độ nhu cầu của xã hội cũng bình thường.
Trong khi đó, phân khúc nhà bình dân, nhà cho công nhân, người thu nhập thấp thì lại không điều tiết bằng chính sách vĩ mô. Thời gian qua, thị trường bất động sản trôi nổi, tuỳ thuộc theo nhà đầu tư dẫn dắt chứ không phải do Nhà nước dẫn dắt.
“Do đó, vai trò của Nhà nước trong từng thời kỳ là rất quan trọng. Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản lần này vẫn chưa có hình bóng nào đấy xác lập vai trò của Nhà nước trong dẫn dắt, định hướng thị trường,” Đại biểu này nói.
Đại biểu Nguyễn Thị Yến, Trưởng đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu cho rằng Việt Nam chưa có các chỉ số giá đất đai, nhà ở, bất động sản cũng như chỉ số thị trường đất đai, nhà ở, bất động sản được công bố chính thức bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng hay Tổng cục Thống kê.
Từ đó, Đại biểu Yến đề nghị Ban soạn thảo cần rà soát sửa đổi việc công bố thông tin đăng ký đất đai nhà ở và thị trường bất động sản bao gồm các thông tin theo quý, năm của Bộ Xây dựng về nhà ở và thị trường bất động sản là kênh thông tin chính thức, thường xuyên nhất hiện nay, cập nhật các số liệu báo cáo, đánh giá về thị trường bất động sản.
Đồng tình quan điểm này, Đại biểu Tống Văn Băng, Đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Hải Phòng cho biết hiện nay có nhiều dự án bị bỏ hoang nhưng hiện nay chưa có hướng dẫn khi dự án được cấp phép, chỉ mới xây hàng rào, cổng nhưng đã đi chào bán... Người dân không có nhiều thông tin về các dự án này sẽ dễ bị lừa.
Ông Băng kiến nghị cần có thể nghiên cứu thêm cơ sở dữ liệu về mức tín nhiệm của cư dân về chất lượng công trình, vận hành của các doanh nghiệp đã xây dựng để nâng cao trách nhiệm cho các chủ đầu tư./.