Thị trường quyền sử dụng đất phát triển tương đối nhanh. (Ảnh: Anh Tuấn/TTXVN) Nghị quyết Hội nghị lần thứ V Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII nêu rõ yêu cầu đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất, hoàn thiện các quy định liên quan đến bất động sản nhằm tạo cơ chế đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững, kiểm soát chặt chẽ, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai.
Việc lập Sàn giao dịch Quyền sử dụng Đất là một trong những nội dung nhằm thể chế hóa Nghị quyết trên, đồng thời, tăng tính lành mạnh cho thị trường này.
Tháo gỡ bất cập
Theo ông Mai Văn Phấn, Cục trưởng Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), trong những năm qua, việc đổi mới, hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai đã đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu thực tiễn, từng bước tạo hành lang pháp lý cho việc quản lý và sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm.
Nhờ vậy, thị trường quyền sử dụng đất phát triển tương đối nhanh và từng bước được hoàn thiện.
[Sớm lập Sàn Giao dịch Bất động sản Quốc gia, Sàn Giao dịch Việc làm QG]
Cụ thể, sau khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, số lượng giao dịch đất đai chính thức tăng lên rõ rệt, đặc biệt tại những địa phương có nền kinh tế phát triển trong đó có nhiều giao dịch về quyền sử dụng đất gắn với cơ sở sản xuất, thương mại, dịch vụ như khách sạn, nhà hàng, siêu thị, trung tâm thương mại đang phát triển mạnh, đặc biệt là giao dịch nhà đất có văn phòng cho thuê tại các đô thị lớn.
Tuy nhiên, việc giao dịch quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chưa bảo đảm thông tin niêm yết cụ thể, rõ ràng; chưa được kiểm chứng chặt chẽ, đặc biệt là tính pháp lý và công khai giá; chưa bảo đảm tin cậy trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai.
Nhà nước chưa có cơ sở thực hiện việc điều phối, giúp tổ chức, cá nhân, đặc biệt là các nhà đầu tư trong và ngoài nước thuận lợi tiếp cận thông tin, định hướng, thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất phục vụ tăng trưởng, phát triển nền kinh tế.
Theo Báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 và định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản của Bộ Xây dựng, được thực hiện năm 2022, trong bối cảnh các Sàn giao dịch Bất động sản phát triển nhanh chóng, đến nay, nhiều cơ chế chính sách hiện hành đã trở nên thiếu tính chặt chẽ, không còn phù hợp với tình hình thực tế của thị trường bất động sản.
Cụ thể, Luật hiện hành quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không bắt buộc phải thông qua Sàn giao dịch Bất động sản đã gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, quản lý nhà nước và người dân.
Ông Mai Văn Phấn cho biết thêm các quy định về điều kiện thành lập Sàn giao dịch Bất động sản còn nhiều bất cập dẫn đến khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước, tạo kẽ hở cho các Sàn giao dịch Bất động sản lách luật để hoạt động kinh doanh.
Hiện pháp luật hiện hành chưa có quy định về hệ thống mạng lưới Sàn giao dịch Bất động sản do Nhà nước trực tiếp quản lý mà mới chỉ được quản lý bởi các tổ chức nghề nghiệp như: Hiệp hội Môi giới Bất động sản, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam...
Do vậy, Nhà nước thiếu đi một công cụ quản lý, một kênh thông tin chính thống xuyên suốt cả nước đối với hoạt động giao dịch của thị trường bất động sản; không quản lý được thông tin về thị trường bất động sản đang diễn ra trong thực tế.
Để minh bạch hóa dữ liệu bất động sản, hiện Chính phủ cũng yêu cầu các cơ quan thu thập, cập nhật dữ liệu giao dịch trong điều kiện ổn định bình thường, tiến tới xây dựng cơ sở dữ liệu, lập bản đồ giá đất toàn quốc.
Giải pháp cho thị trường bất động sản
Theo ông Mai Văn Phấn, Cục trưởng Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai, thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Công văn số 5897/VPCP-NN ngày 2/8/2023 của Văn phòng Chính phủ về việc nghiên cứu thành lập Sàn giao dịch Quyền sử dụng Đất, Cục đã phối hợp với các cơ quan liên quan rà soát các quan điểm chỉ đạo của Đảng và Chính phủ, quy định của pháp luật có liên quan, rà soát tình hình thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đến nay, rà soát Điều 70 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về nội dung hoạt động của Sàn giao dịch Bất động sản.
Ảnh minh họa. (Nguồn: TTXVN phát) Cụ thể, Cục đã phân tích hạn chế trong nội dung: "Sau khi được phép thành lập Sàn giao dịch Bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh được phép thực hiện các quyền của mình cũng như chịu trách nhiệm về các nghĩa vụ kèm theo" được quy định tại Điều 72 Luật Kinh doanh bất động sản 2014; từ đó, Cục đề xuất phương án thành lập Sàn giao dịch Bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản phải có nội dung: Sàn giao dịch Bất động sản phải do Nhà nước quản lý, không giao cho doanh nghiệp.
Đồng thời, Sàn giao dịch đó phải mở rộng phạm vi cho đầy đủ các loại đất được đưa vào giao dịch; phải được liên thông với Hệ thống Thông tin, Cơ sở Dữ liệu Đất đai, Xây dựng để cập nhật đồng bộ lên hệ thống.
Ngoài ra, cần phải có lộ trình đưa giao dịch quyền sử dụng đất thông qua Sàn giao dịch cho phù hợp, trước mắt ưu tiên áp dụng ở đô thị và những nơi có giao dịch về quyền sử dụng đất sôi động.
Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Trần Đức Tùng, Phó Giám đốc Công ty Bất động sản Thiên Khôi cho rằng Sàn giao dịch Quyền sử dụng Đất giống như mô hình giao dịch hàng hóa hiện hành; trong đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường là cơ quan quản lý còn Sở Tài nguyên và Môi trường các địa phương sẽ tham gia vận hành.
Việc cơ quan quản lý vận hành Sàn giao dịch Quyền sử dụng Đất có thể giúp minh bạch hóa thông tin, khiến thị trường ổn định.
Triển khai Sàn giao dịch Quyền sử dụng Đất có thể giúp khai thác hết công năng, giá trị của tài sản là quyền sử dụng đất nhằm mang lại lợi ích cho các bên.
Cụ thể, khi có Sàn giao dịch Quyền sử dụng Đất, các doanh nghiệp có quỹ đất cần giao dịch hoặc hợp tác sẽ dễ dàng tìm được đối tác phù hợp.
Ông Tùng nhận xét khi mọi giao dịch được thực hiện qua Sàn giao dịch Quyền sử dụng Đất sẽ giúp thu thập được dữ liệu về giá mua bán trên thị trường, nhờ đó Chính phủ sẽ xác định giá mua bán thực, từ đó xây dựng được các mức giá đền bù giải phóng mặt bằng phù hợp hỗ trợ cho quá trình triển khai dự án được đẩy nhanh.
Tất cả hoạt động của Sàn giao dịch Bất động sản sẽ do người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp và người quản lý điều hành Sàn giao dịch Bất động sản chịu trách nhiệm.
Có thể nói, dù đang ở bước nghiên cứu và xây dựng nhưng việc hình thành Sàn giao dịch Quyền sử dụng Đất là một tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản và được nhà quản lý, doanh nghiệp và người dân đón nhận./.
