Tình trạng ngấm nước bên ngoài chung cư Mường Thanh (phường Mỹ An, quận Ngũ Hành Sơn, thành phố Đà Nẵng). (Ảnh: Quốc Dũng/TTXVN) Thông tấn xã Việt Nam đã nhận được phản ánh của nhiều hộ dân trong các chung cư thương mại tại thành phố Đà Nẵng về việc chung cư bị thấm dột, xuống cấp nghiêm trọng nhiều năm nay nhưng chưa được khắc phục, bảo trì.
Dù đã nhiều lần kiến nghị nhưng các chủ đầu tư không khắc phục, khiến hàng nghìn hộ dân trong các chung cư sống trong tâm trạng thấp thỏm, lo lắng trước mùa mưa bão sắp tới.
Chung cư cao cấp xuống cấp
Chung cư Harmony (phường An Hải Bắc, quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng) có chủ đầu tư là Công ty cổ phần Bất động sản Điện lực Miền Trung, đi vào hoạt động và bàn giao cho khách hàng từ năm 2013, có tổng cộng 16 tầng, 124 căn hộ.
Sau 10 năm hoạt động, chung cư đã bị xuống cấp, bong tróc, rạn nứt mặt ngoài; sân thượng; tầng hầm bị đọng nước, nhiều vết nứt lớn… Tình trạng xuống cấp ở mặt ngoài khiến cho bên trong hàng trăm căn hộ bị thấm dột, ẩm mốc, rạn nứt nghiêm trọng.
Anh Nguyễn Hải Quân ở tầng 15, chung cư Harmony, cho biết sau mùa mưa năm 2022, gia đình anh đã phải bỏ ra hơn 40 triệu đồng để sơn sửa lại toàn bộ căn hộ nhưng vẫn không yên tâm vì tình trạng thấm dột có thể tái diễn bất cứ lúc nào.
[Cải tạo lại nhà chung cư cũ: ‘Bắt’ đúng bệnh để có chính sách phù hợp]
Anh Quân chia sẻ năm ngoái, chỉ sau vài trận mưa là cả căn hộ đã bị thấm, tường bong tróc, trần bị dột khiến bàn ghế hư hỏng.
Nếu chủ đầu tư không sơn sửa, bảo trì bên ngoài thì tình trạng thấm dột sẽ tái diễn trong mùa mưa năm nay. Nước mưa lọt qua các khe nứt giữa tường và trần, thấm vào kết cấu cốt thép, nguy hiểm đến an toàn của hàng trăm hộ dân.
Còn tổ hợp chung cư và khách sạn Mường Thanh Sơn Trà (phường Mỹ An, quận Ngũ Hành Sơn, thành phố Đà Nẵng) do doanh nghiệp tư nhân Xây dựng số 1 Điện Biên làm chủ đầu tư, đã bàn giao căn hộ cho khách hàng từ năm 2017.
Dự án gồm 2 tòa chung cư và 1 tòa khách sạn cao 40 tầng và 2 tầng hầm; mỗi mặt sàn của dự án có 26-28 căn hộ.
Sau hơn 5 năm đi vào hoạt động, chung cư đã bị xuống cấp, mất an toàn, mất thẩm mỹ. Cụ thể, hệ thống thang máy thường xuyên bị hư hỏng; trong đó, có 1 thang lỗi không sử dụng được.
Bên cạnh đó, tường, cửa sổ, ban công bên ngoài bị thấm, nứt quá nhiều, mặt ngoài tòa nhà đã xuống cấp, loang lổ khiến các phòng bị ẩm ướt. Các tầng hầm bị nứt toác nhiều nơi, nước dột thành vũng, gây hư hại cho xe cộ…
Anh Phan Nguyên Khôi, sống tại tầng 17, chung cư Mường Thanh Sơn Trà cho biết, từ năm 2017, khi nhận bàn giao căn hộ cho đến nay đã nảy sinh rất nhiều vấn đề về quản lý, bảo trì, sửa chữa công trình, nhưng chủ đầu tư chưa xử lý.
Chung cư có hàng nghìn hộ dân nhưng chưa được bầu Ban quản trị, người dân bức xúc không biết kiến nghị ai, cũng không rõ số tiền hàng chục tỷ đồng từ Quỹ bảo trì của chung cư được quản lý, chi tiêu ra sao.
Đề nghị chính quyền vào cuộc kiểm tra, xử lý
Sau nhiều lần đề nghị nhưng không được chủ đầu tư tổ chức hội nghị bầu Ban quản trị, ngày 27/4 vừa qua, hàng trăm hộ dân tại chung cư Mường Thanh Sơn Trà đã có đơn thư tập thể gửi chính quyền, đề nghị Ủy ban Nhân dân phường Mỹ An đứng ra tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ra Ban quản trị, giải quyết các bức xúc của người dân.
Chủ tịch Ủy ban Nhân dân phường Mỹ An Bạch Ngọc Hải cho biết đã nhận được đơn đề nghị của các hộ dân và đang xin ý kiến các cơ quan liên quan để trả lời.
Chung cư Harmony (phường An Hải Bắc, quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng) còn gọi là Dự án Khu phức hợp EVN-Land Central Đà Nẵng giai đoạn 1. (Ảnh: Quốc Dũng/TTXVN) Còn tại chung cư Harmony, theo anh Phạm Thành Hưng (thành viên Ban quản trị chung cư Harmony), Ban quản trị chung cư Harmony nhiệm kỳ 2022-2025 được các hộ dân bầu ra và đã được Ủy ban Nhân dân phường An Hải Bắc công nhận về pháp lý theo Quyết định số 1945/QĐ-UBND ngày 9/12/2022.
Đến nay, Ban quản trị chung cư đã 3 lần gửi công văn và 1 lần họp trực tiếp với chủ đầu tư, yêu cầu thực hiện bàn giao lại Quỹ bảo trì (2%) theo đúng quy định của pháp luật để Ban quản trị sửa chữa, bảo trì tòa nhà. Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn không bàn giao số tiền Quỹ bảo trì (hơn 3 tỷ đồng) cho Ban quản trị chung cư.
Ngày 14/4 vừa qua, Ban quản trị chung cư Harmony đã có công văn số 11/CV-BQT gửi Thanh tra Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng và Thanh tra Ủy ban Nhân dân thành phố Đà Nẵng để kiến nghị thanh tra Quỹ bảo trì 2% của chung cư từ năm 2013 đến nay, đồng thời yêu cầu Chủ đầu tư thực hiện bàn giao Quỹ bảo trì theo đúng quy định pháp luật.
Trao đổi với phóng viên TTXVN, Giám đốc Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng Phùng Phú Phong cho biết đã tiếp nhận thông tin và đang giao phòng chuyên môn tìm hiểu, báo cáo về nội dung này.
Theo Luật sư Trương Công Nguyễn Anh Phiệt, Đoàn Luật sư thành phố Đà Nẵng, nếu không chuyển giao Quỹ bảo trì thì chủ đầu tư chung cư đã có hành vi chiếm giữ trái phép tài sản của người quản lý hợp pháp là Ban quản trị chung cư (được thành lập theo đúng quy định pháp luật).
Thông tư số 05/2021/VBHN-BXD ngày 07/9/2021 của Bộ Xây dựng quy định “Trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao kinh phí bảo trì đã thu của người mua, thuê mua và kinh phí bảo trì …,” nhưng Ban quản trị chung cư Harmony đã nhiều lần gửi văn bản yêu cầu mà Chủ đầu tư không thực hiện.
Người đại diện theo pháp luật của Ban quản trị chung cư Harmony có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền buộc người đại diện pháp luật chủ đầu tư phải chuyển ngay lập tức tài sản đã chiếm giữ trái pháp luật; bao gồm tiền gốc, lãi phát sinh từ tiền gốc đó tính từ năm 2013 đến nay.
Ban quản trị chung cư Harmony cũng có quyền đề nghị Tòa án chuyển hồ sơ cho Cảnh sát điều tra có thẩm quyền để xem xét hành vi vi phạm pháp luật của Chủ đầu tư theo quy định tại Điều 176 Bộ luật Hình sự 2015; với dấu hiệu vi phạm hành vi “tội chiếm giữ trái phép tài sản của người khác.”
Trước đó, Thanh tra Bộ Xây dựng đã thông tin về kết luận thanh tra tại 5 địa phương về vi phạm liên quan đến quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư (2%), xử phạt 13,3 tỷ đồng đối với 12 chủ đầu tư do có vi phạm; buộc 10/12 chủ đầu tư phải mở và gửi vào tài khoản kinh phí bảo trì số tiền 254,1 tỷ đồng.
Tại thành phố Đà Nẵng có nhiều dự án vi phạm như dự án Alphanam Luxury (Sơn Trà, Đà Nẵng) do Công ty cổ phần địa ốc Alphanam đầu tư; chung cư F-Home (Hải Châu, Đà Nẵng) do Công ty cổ phần lương thực Đà Nẵng đầu tư; Chung cư Summit (Sơn Trà, Đà Nẵng) do Công ty Trách nhiệm hữu hạn Đất kinh tuyến số Một đầu tư; Chung cư Monarchy (Sơn Trà, Đà Nẵng) do Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà Đà Nẵng đầu tư.
Hoàn chỉnh, đồng bộ quy định pháp luật về nhà chung cư
Tại dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất quy định "sở hữu nhà chung cư có thời hạn" được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế do cơ quan có thẩm quyền thẩm định, kết luận. Chủ sở hữu nhà chung cư sẽ phải chấm dứt quyền sở hữu khi nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ và được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất có nhà chung cư, nhưng phải nộp kinh phí xây dựng lại chung cư mới.
Tình trạng nứt nẻ, xuống cấp măt ngoài chung cư Harmony khiến nước mưa thấm vào các hộ dân bên trong. (Ảnh: Quốc Dũng/TTXVN) Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng nhà ở là tài sản lớn của người dân, nên việc quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” có thể khiến cho quyền sở hữu của người dân sẽ không được xác lập, phụ thuộc vào quyết định hành chính của cơ quan quản lý khi kiểm định nhà chung cư. Việc này cũng tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản vốn đang gặp nhiều khó khăn; và có thể sẽ dẫn tới mất cân đối "cung" - "cầu" nhà ở, người dân tăng mua đất thay vì mua căn hộ chung cư và giá nhà đất có thể tăng cao.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng vấn đề quan trọng hiện nay là cần phải nghiên cứu và làm rõ, rà soát bản chất của vướng mắc trong cải tạo, phá dỡ nhà chung cư cũ có phải do quy định về sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn hay không? Có phải nếu chuyển sang hình thức sở hữu nhà chung cư có thời hạn thì sẽ xử lý được hay không?
Chia sẻ với phóng viên Báo Điện tử VietnamPlus, ông Châu nhấn mạnh cả nước hiện có 5.687 khu chung cư. Riêng Hà Nội có khoảng 3.015 khu chung cư, nhà tập thể (trong đó có 1.850 khu chung cư, nhà tập thể xây dựng từ trước năm 1994). Tại Thành phố Hồ Chí Minh có 1.568 khu chung cư, trong đó có 474 khu chung cư xây trước năm 1975 (trong đó có 13 khu chung cư hư hỏng cấp D, nguy hiểm, cần phải xây dựng lại).
Theo ông Châu, thực trạng nhà chung cư cũ hiện nay đã đặt ra yêu cầu cấp thiết là phải xây dựng hoàn chỉnh, đồng bộ các quy định pháp luật để thực hiện công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư; vừa có cơ chế chính sách để các chủ sở hữu nhà chung cư tự quyết định thực hiện công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; vừa khuyến khích doanh nghiệp thỏa thuận mua lại căn hộ của các chủ sở hữu nhà chung cư theo giá thị trường.
Trước đó, chiều 17/3, tại phiên họp thứ 21 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cũng yêu cầu cơ quan soạn thảo dự án luật phải “bắt đúng bệnh” để có chính sách phù hợp nhằm gỡ vướng khi thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ. Việc tháo gỡ có thể chia ra các trường hợp, điều kiện khác nhau như vì lý do bất khả kháng (thiên tai, hỏa hoạn) hoặc xuống cấp, nguy hiểm cho người sử dụng.
Ngoài ra, tùy điều kiện, thực trạng mà có thể quy định tháo dỡ một phần, một tòa nhà thuộc khu chung cư hoặc cả khu chung cư, như Hà Nội và một số nơi đang làm./.
