Từ đầu năm 2024 đến nay, thị trường bất động sản đã đón nhận nhiều tín hiệu tích cực sau hàng hoạt quy định mới trong các dự án luật sửa đổi, bổ sung được Quốc hội thông qua như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản; lãi suất ngân hàng cũng duy trì ổn định ở mức thấp hơn trước đây. Đây là những điều kiện thuận lợi để tăng thêm nguồn cung nhà ở, thúc đẩy thị trường bất động sản sớm phát triển ổn định trở lại.
Tuy vậy, bên cạnh những mặt tích cực trên, thị trường bất động sản cũng đã xuất hiện những dấu hiệu “tạo nhiệt,” giá đất một số nơi cao bất thường; trong khi thị trường gần như vắng bóng hoàn toàn căn hộ chung cư thương mại giá bình dân, khiến nhiều người rất khó tiếp cận nhà ở.
Vẫn còn tình trạng tăng giá cục bộ
Chia sẻ tại Diễn đàn “Phát triển bền vững thị trường bất động sản và trao chứng nhận dự án đáng sống 2024” diễn ra sáng 27/11, Phó Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) Hoàng Quang Phòng cho biết theo báo cáo của Cục Đăng ký kinh doanh - Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tình hình hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2024 đã có sự cải thiện hơn khi số lượng doanh nghiệp đăng ký thành lập mới và số lượng doanh nghiệp quay trở lại hoạt động đều tăng.
Tuy nhiên, trong các tháng vừa qua, thị trường cũng đã xuất hiện những dấu hiệu “tạo nhiệt.” Tính chung từ tháng 1-10/2024, thị trường này đã ghi nhận 30.589 giao dịch thành công (gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2023). Trong giai đoạn này cũng đã ghi nhận 38.797 sản phẩm mới được chào bán.
Trong đó các sản phẩm có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 trở lên chiếm phần áp đảo. Thị trường gần như vắng bóng hoàn toàn căn hộ chung cư thương mại giá bình dân.
Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hoàng Hải cũng cho biết từ đầu năm 2024 đến nay, mặc dù thị trường bất động sản trong các tháng cuối năm đã có sự phục hồi tích cực nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ. Tuy vậy, vừa qua vẫn còn xảy ra tình trạng biến động giá cục bộ tại một số phân khúc và một số khu vực. Trong đó, hiện tượng tăng giá có tính cục bộ, xảy ra ở một số khu vực, một số loại hình, một số phân khúc bất động sản.
Ông Hải cho biết qua phân tích cho thấy có nhiều nguyên nhân tác động làm tăng giá bất động sản nhà ở. Trong đó nguyên nhân chủ yếu khiến giá bán bất động sản tăng - một phần là do biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai gần đây, cũng như tác động khi áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới. Đặc biệt tại một số địa phương, khu vực có hiện tượng đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm.
Đấu giá đất tại Hà Nội vẫn tiếp tục"nóng" với mức tăng hàng chục lần
UBND thành phố Hà Nội đề nghị Công an thành phố kịp thời phát hiện vi phạm về đấu giá đất; ngăn chặn việc tiếp tục tham gia đấu giá với trường hợp trả giá trúng cao bất thường rồi bỏ tiền đặt cọc.
“Việc quản lý, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại một số khu vực, địa phương cũng chưa tốt; có hiện tượng nhiều nhà đầu tư thành lập hội, nhóm tham gia đấu giá; trả giá đất cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, rồi có thể bỏ cọc sau khi trúng đấu giá đất nhằm mục đích thiết lập mặt bằng giá ảo tại khu vực để kiếm lời,” ông Hải nhấn mạnh.
Nguyên nhân tiếp theo khiến giá nhà đất tăng bất thường là bởi hiện tượng “tạo giá ảo”, “thổi giá” của giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản lợi dụng sự thiếu hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông của người dân để trục lợi.
Bên cạnh đó, thị trường hiện vẫn còn thiếu nguồn cung bất động sản, nhà ở để đáp ứng nhu cầu đại bộ phận người dân, các đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình tại các khu vực đô thị (đặc biệt là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh). Lý do là bởi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc trong thủ tục pháp lý, nhất là việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất; nhiều dự án đã, đang triển khai xây dựng thời gian qua phải tạm dừng, giãn tiến độ, chậm tiến độ triển khai xây dựng.
“Mặc dù các luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 đã được ban hành, chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với quy định trước đó, tuy nhiên vẫn còn một số hạn chế do cần có thời gian để các cơ chế, chính sách, pháp luật mới được thực thi có kết quả, đi vào cuộc sống,” ông Hải nói.
Giải pháp nào để bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh?
Trước thực tế trên, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản Hoàng Hải nhấn mạnh trong thời gian tới sẽ tập trung triển khai tập huấn, phổ biến để thực hiện có hiệu quả các quy định Luật (luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024) và các văn bản quy định chi tiết mới được ban hành đến các địa phương, cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân.
Tiếp đó, Bộ Xây dụng chủ trì phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường và các bộ, ngành có liên quan nghiên cứu đề xuất cấp có thẩm quyền xem xét thí điểm mô hình “Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý” nhằm hạn chế tình trạng sàn giao dịch bất động sản, hoạt động môi giới bất động sản có thể cấu kết gây nhiễu loạn thị trường.
Cơ quan quản lý Nhà nước về lĩnh vực nhà ở cũng sẽ chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành chỉ đạo, hướng dẫn và đôn đốc các địa phương, doanh nghiệp triển khai thực hiện có hiệu quả Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030;” tập trung hướng dẫn, đôn đốc các địa phương đẩy nhanh việc cải tạo xây dựng lại nhà chung cư, tăng cung cho thị trường.
Trong năm 2025, Bộ Xây dựng cũng sẽ tăng cường quản lý, phối hợp với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thực hiện thanh tra, kiểm tra, rà soát hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp, chủ đầu tư, sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản trên địa bàn, đặc biệt là tại các khu vực, dự án, khu chung cư có hiện tượng tăng giá bất thường.
Ngoài ra, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi, bổ sung, ban hành mới các luật về thuế; có quy định về mức thuế cao hơn với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang bảo đảm đồng bộ với nhiều nội dung mới trong các luật hiện hành, nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất, ổn định ngân sách Nhà nước trên cơ sở tham khảo thông lệ quốc tế và pháp luật Việt Nam.
Với chính sách tiền tệ, Bộ Xây dựng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét giảm lãi suất, thời hạn cho vay tăng lên; tiếp tục lấy ý kiến các địa phương về gói tín dụng 100.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội…
Bộ Xây dựng cũng đề nghị ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố chỉ đạo cơ quan chuyên môn kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm các quy định pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.
Song song với đó, các địa phương cần tiếp tục triển khai có hiệu quả Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030;” tích cực nâng cao và đẩy nhanh tiến độ giải quyết các thủ tục hành chính của cơ quan có thẩm quyền liên quan đến dự án bất động sản, nhất là các thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh chủ trương đầu tư; bồi thường giải phóng mặt bằng, xác định giá đất, giao đất, cho thuê đất; thủ tục đầu tư xây dựng… nhằm tăng nguồn cung cho thị trường./.