Thông tin về tiến độ chuẩn bị dự án Luật Đất đai (sửa đổi) trước khi đăng đàn trả lời chất vấn các đại biểu Quốc hội diễn ra chiều nay, 16/3, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết dự án Luật lần này sẽ quy định rõ các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến đặt cọc - “hứa mua, hứa bán” đất đai…
Quy định rõ các vấn đề “nóng”
Sau rất nhiều lần lùi, hoãn, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội quyết định đưa vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022.
Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho biết hiện Bộ Tài nguyên và Môi trường đang tích cực hoàn thiện, thực hiện các thủ tục, trình tự xây dựng dự án Luật theo đúng quy định để trình Quốc hội sau khi Ban Chấp hành Trung ương xem xét, quyết định những chủ trương lớn cần tiếp tục đổi mới trong quá trình tổng kết Nghị quyết số 19-NQ/TW.
Đến nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chủ động rà soát, đánh giá hơn 100 luật, bộ luật có liên quan đến đất đai để xác định các nội dung còn chồng chéo, thiếu thống nhất để sửa đổi; tổ chức nhiều cuộc hội thảo, tọa đàm, các buổi làm việc về dự thảo Luật với cơ quan, tổ chức có liên quan, chuyên gia, nhà khoa học trong nước và quốc tế...
Các nội dung được giao trong Nghị quyết số 82/2019/QH14 cũng đã được Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu, đề xuất trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi) - đây cũng chính là các nội dung đang được đánh giá trong quá trình tổng kết Nghị quyết số 19-NQ/TW. Điển hình như quy hoạch quản lý, sử dụng không gian ngầm và trên không; vấn đề sử dụng đất đa mục đích; xây dựng hệ thống thông tin đất đai theo mô hình tập trung, thống nhất, kết nối, chia sẻ dữ liệu.
[Bộ trưởng Trần Hồng Hà: '2022 - Năm sẵn sàng cho những thay đổi']
Đặc biệt, lần sửa đổi này, dự án Luật sẽ quy định rõ việc quy hoạch quản lý, sử dụng không gian ngầm và trên không; vấn đề sử dụng đa mục đích; xây dựng hệ thống thông tin đất đai theo mô hình tập trung, thống nhất, kết nối, chia sẻ dữ liệu; quy định rõ các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, sử dụng đất có yếu tố tín ngưỡng, tâm linh; kiểm soát chặt chẽ và công khai, minh bạch trong việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người dân.
Dự án Luật cũng nhấn mạnh đến trách nhiệm của người đứng đầu các cấp, các ngành để xảy ra sai phạm trong quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị, làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất…
Kiểm soát việc “hứa mua, hứa bán”
Liên quan đến việc thực hiện các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, hứa mua, hứa bán về đất đai thời gian qua và việc giải quyết các khiếu nại, tố cáo liên quan, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho biết Luật Đất đai và các pháp luật khác có liên quan đã hoàn thiện để thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất phát triển.
Ảnh minh họa. (Nguồn: Hùng Võ/Vietnam+) Theo báo cáo của 61 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, từ khi Luật Đất đai có hiệu lực đến nay, cả nước có 3.177.936 giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất; 81.829 giao dịch cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; 65.446 giao dịch chuyển đổi đất nông nghiệp; 442.214 giao dịch thừa kế quyền sử dụng đất...
Tuy nhiên, theo Bộ trưởng Trần Hồng Hà, pháp luật về đất đai không có quy định về “hứa mua, hứa bán” mà quy định chặt chẽ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong một số trường hợp cụ thể còn quy định điều kiện về bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Dù vậy, trên thực tế vẫn diễn ra tình trạng người dân thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất dưới dạng hứa mua, hứa bán dưới nhiều dạng khác nhau.
Trước tiên là người sử dụng đất chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các nguyên nhân như đất chưa được cấp giấy chứng nhận, nhà đang trong thời gian xây dựng cần giấy tờ hoàn công, bán một phần thửa đất và cần thời gian làm thủ tục tách thửa, quyền sử dụng đất đang thế chấp ngân hàng. Tuy nhiên, vì nhiều lý do khác nhau, người đang sử dụng đất có nhu cầu chuyển nhượng và người mua cũng sẵn sàng nhận chuyển nhượng. Theo đó, các bên ký với nhau một hợp đồng (thỏa thuận) hứa mua, hứa bán kèm điều khoản đặt cọc...
Tiếp đến là một số doanh nghiệp bất động sản có nhu cầu huy động vốn nhưng dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc bán nhà nên mời gọi người dân hoặc các nhà đầu tư ký các dạng hợp đồng dưới dạng góp vốn, vay tiền… nhưng trong hợp đồng có kèm điều khoản về hứa mua, hứa bán và có điều khoản về đặt cọc và phạt cọc theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015.
Theo nhận định của Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc đặt cọc để thực hiện giao dịch nêu trên cũng có thể phát sinh giao dịch tiếp theo nếu được các bên thỏa thuận đồng ý nên có thể có việc chuyển nhượng tiếp cho người thứ 3 để trốn thuế.
Ngoài ra, các dạng hợp đồng nêu trên đều ở dạng “tiền hợp đồng” chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất nên không áp dụng quy định của Luật Đất đai năm 2013 và pháp luật có liên quan. Các bên áp dụng quy định của pháp luật dân sự, pháp luật công chứng để giải quyết, đồng thời cũng không đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai nên không có cơ sở để quản lý...
Trước thực trạng nêu trên, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho rằng vấn đề này có liên quan đến nhiều cấp, nhiều ngành nên để khắc phục tồn tại, hạn chế cần có giải pháp đồng bộ. Trước mắt, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến việc “hứa mua, hứa bán” trong Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Luật Dân sự và các luật khác có liên quan đồng thời cân nhắc việc quản lý các giao dịch về đặt cọc về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo hình thức bắt buộc phải đăng ký để nhà nước quản lý.
Theo đó, các cơ quan có liên quan (Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng, Tòa án nhân dân Tối cao, ủy ban nhân dân các cấp) cần rà soát hệ thống quy định pháp luật nhằm đưa ra các giải pháp để quản lý, vận động người dân nhận thức và thực hiện đúng các quy định của pháp luật; giải quyết các tranh chấp phát sinh giao dịch liên quan đến đặt cọc, hứa mua, hứa bán để đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh./.
