Đề xuất quy định 3 phương pháp định giá đất. (Nguồn ảnh: Hùng Võ/Vietnam+) Ngày 24/7, thông tin từ Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết cơ quan này vừa có công văn gửi Bộ Tư pháp về việc đề nghị thẩm định Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; trong đó đề xuất sửa đổi, bổ sung phương pháp định giá đất theo hướng quy định 3 phương pháp định giá đất.
Các phương pháp định giá đất hiện nay gồm: So sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất.
Như vậy, so với Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất, dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung trên đã giảm 2 phương pháp định giá đất.
Cụ thể, dự thảo nghị định lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh đồng thời không sử dụng phương pháp thặng dư để định giá đất.
Lý giải việc không sử dụng phương pháp thặng dư để định giá đất, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho rằng phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất bằng cách tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển giả định.
[Áp dụng "hệ số K" về giá đất có thể ‘bỏ sót’ nhiều dự án quy mô lớn?]
Theo đó, việc tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản phải căn cứ vào các yếu tố giả định về: Giá chuyển nhượng, giá cho thuê, thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong tương lai.
Hay như việc tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản, ngoài căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, còn phụ thuộc vào thời gian xây dựng, chi phí lãi vay, chi phí bán hàng…
Trong khi việc tính toán các yếu tố giả định về tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển nêu trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắc, có sai số lớn (cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định thì thay đổi kết quả định giá), từ đó dễ bị lợi dụng và gây rủi ro cho người làm công tác định giá đất, người quyết định giá đất cụ thể tại các địa phương.
“Đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể trong thời gian vừa qua,” ông Ngân nhấn mạnh.
Cũng theo ông Ngân, trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì đất đai luôn có trước, được xác định giá trước quá trình tạo lập lên bất động sản nên việc giả định để ước tính giá trị của bất động sản trong tương lai sau đó mới xác định giá đất là chưa phù hợp, khiến giá đất bị phụ thuộc vào phương thức kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư, không phản ánh đúng giá trị thị trường của đất đai.
Bên cạnh đó, phương pháp thặng dư thường dùng để nhà đầu tư tính toán các lợi ích thu được bằng cách giả định doanh thu và giả định, ước tính các chi phí bỏ ra từ đó đưa ra quyết định đầu tư hay không đầu tư.
“Như vậy lẽ ra giá đất phải có trước và là một hằng số nhưng khi sử dụng phương pháp này để định giá đất trong quản lý Nhà nước thì giá đất lại phụ thuộc vào các ước tính doanh thu, chi phí nên chưa đảm bảo độ chính xác, có nhiều sai số dễ bị lợi dụng trong việc xác định giá đất gây thiệt hại cho ngân sách Nhà nước và khiếu kiện của người dân, doanh nghiệp,” ông Ngân phân tích thêm.
Đại diện lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng nhấn mạnh theo tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW thì phương pháp xác định giá đất phải đảm bảo theo nguyên tắc thị trường. Như vậy, việc dự thảo nghị định không áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là phù hợp với chủ trương.
Để khắc phục những hạn chế khi không áp dụng phương pháp thặng dư, dự thảo nghị định đã quy định phương pháp so sánh và khi xác định giá đất đều phải áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh hàng năm để so sánh, đối chiếu nhằm đảm bảo độ chính xác của kết quả định giá đất.
“Do vậy, việc quy định 3 phương pháp định giá đất (so sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất) đã bảo đảm bao quát hết các trường hợp định giá đất phục vụ quản lý nhà nước về đất đai. Thực tế, trong quá trình lấy ý kiến đối với dự thảo nghị định, gần như toàn bộ ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đều nhất trí với quy định nêu trên,” Thứ trưởng Lê Minh Ngân nhấn mạnh./.
