Các chuyên gia của Công ty Savills Việt Nam nhận định, kỳ vọng cho sự bứt phá và phát triển bền vững hơn trong năm 2022, hoạt động của thị trường bất động sản công nghiệp tại vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc tiếp tục cho thấy sự ổn định.
Trong số đó, Bắc Ninh vẫn là điểm sáng của thị trường miền Bắc, dẫn đầu về nguồn cung và nhu cầu cho hoạt động công nghiệp.
Đại dịch đã gây nhiều khó khăn cho hoạt động sản xuất công nghiệp kể từ quý 3 năm 2021, đặc biệt là ở các địa phương có nhiều khu công nghiệp lớn sau những đợt giãn cách xã hội kéo dài.
Theo báo cáo của Savills, sản xuất công nghiệp tháng 10 của cả nước giảm 1,6% so với cùng kỳ năm ngoái; sản lượng công nghiệp cũng giảm 4 tháng liên tiếp từ tháng 7 đến tháng 10/2021, nhất là trong bối cảnh ca nhiễm COVID-19 tăng cao cùng sự gián đoạn chuỗi cung ứng.
Tuy nhiên, bất chấp những thách thức đặt ra bởi tình hình đại dịch, tỷ lệ lấp đầy bất động sản công nghiệp ở một số tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc vẫn ổn định.
[Bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục đắt khách trong năm 2022]
Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn khu vực là 87% trên tổng diện tích đất khu công nghiệp và diện tích cho thuê 20.567 ha, tăng 2,35% so với cùng kỳ năm ngoái. Bắc Ninh và Hà Nội tiếp tục là hai thị trường dẫn đầu toàn khu vực.
Với 15 dự án, Bắc Ninh dẫn đầu vùng kinh tế trong điểm miền Bắc với tổng diện tích 5.797ha khu công nghiệp và đạt tỷ lệ lấp đầy trung bình năm 2021 lên tới 99%.
Đây cũng là tỉnh có nhiều dự án được phê duyệt nhất trong quý 1 năm 2021 với 5 khu công nghiệp sắp triển khai.
Nổi bật nhất là Khu công nghiệp Quế Võ III có diện tích 208,54 ha với tổng vốn đầu tư 120,9 triệu USD; Khu công nghiệp Gia Bình II diện tích 250 ha với 172,2 triệu USD tổng vốn đầu tư.
Tương tự, nguồn cung nhà xưởng và nhà kho của Bắc Ninh cũng cao hơn toàn vùng ở mức 10,25% so với tổng nguồn cung của cả nước. Theo sau là Hải Phòng đạt 7,61%, Hải Dương 4,78% và Thái Nguyên 4,61%.
Tiếp đến là Hà Nội, khu vực này chứng kiến tỷ lệ lấp đầy tăng nhẹ 1%, đạt 91% với 13 dự án và đứng thứ hai toàn vùng. Hải Dương với sức tăng là 5% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt tỷ lệ lấp đầy là 86% với 10 dự án. Vĩnh Phúc và Hưng Yên cùng ở mức cao hơn là 88%.
Việc hạn chế đi lại và tỷ lệ lấp đầy tương đối ổn định đã khiến giá cho thuê của phân khúc này ít "leo thang" hơn so với giai đoạn 2018-2020. Trung bình, giá thuê đất tại miền Bắc tăng 9,89% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt mức 100 USD/m2.
Giá cho thuê tại Hà Nội vẫn chiếm vị trí cao nhất, đạt mức 129 USD/m2. Các thị trường khác ghi nhận mức giá tăng như Bắc Ninh với 106 USD/m2, Hải Phòng tăng đạt 101 USD/m2 và Hải Dương đạt 79 USD/m2. Hưng Yên có mức tăng mạnh nhất, lên tới 22% so với cùng kỳ năm ngoái và ở ngưỡng giá 101 USD/m2.
Theo ông John Campbell, Quản lý bộ phận Bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam, những nhà phát triển công nghiệp đã không thể cho thuê nhiều bất động sản như dự kiến bởi các nhà đầu tư nước ngoài và khách thuê không thể trực tiếp tham quan, lựa chọn và ký hợp đồng cho thuê dịch vụ này.
Việc phong tỏa và hạn chế đi lại cũng làm chậm sự di dời hoạt động khỏi Trung Quốc như dự kiến. Nhưng năm 2021 lại có nhiều nguồn cung bất động sản công nghiệp hơn do sự ra đời của các khu công nghiệp và dự án mới.
Bởi vậy, các nhà phát triển tin rằng hoạt động cho thuê sẽ hiệu quả hơn vào năm 2022; khách thuê và nhà đầu tư cũng sẽ có nhiều lựa chọn về nguồn cung mới khi nhiều lệnh giãn cách được dỡ bỏ.
Ông John Campbell nhận xét, phần lớn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực sản xuất trong 3 quý của năm 2021 đều đến từ các sản phẩm có giá trị gia tăng như điện thoại, máy tính và thiết bị điện tử.
So sánh với vốn FDI 10 năm trước, rõ ràng Việt Nam đang phát triển theo một chuỗi giá trị. Đáng chú ý, xét về dòng vốn FDI thì khu vực miền Bắc nhận được nhiều đăng ký mới nhất trong lĩnh vực sản xuất với 3,99 tỷ USD, chiếm hơn 72,92%. Tiếp đến là miền Nam với 1,06 tỷ USD, chiếm 19,44% và miền Trung đạt 7,63%, tương đương 418 triệu USD.
Ông Lê Huy Đông, Quản lý bộ phận dịch vụ bất động sản công nghiệp, Savills Hà Nội nhận định, hiện nguồn cung tại Bắc Ninh không còn nhiều và các dự án mới được phê duyệt đều đang được triển khai một phần. Tuy nhiên nhu cầu tại đây vẫn rất lớn đi kèm với giá thuê sẽ tăng cao, tiệm cận với giá thuê tại Hà Nội.
Bên cạnh đó, tỉnh Quảng Ninh là một điểm sáng mới bên cạnh Hưng Yên, Bắc Giang, và Hải Dương.
Đây là khu vực có rất nhiều ưu thế về tài nguyên và vị trí thuận lợi. Quảng Ninh vừa có đường biên trên bộ và trên biển, cảng biển nước sâu và sân bay Vân Đồn đang được xây dựng. Hơn nữa, khoảng cách của Quảng Ninh so với Hà Nội sẽ còn được rút ngắn khi các cây cầu được xây dựng xong.
Một trong những điểm thu hút của vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc nằm ở mạng lưới giao thông phát triển, đất công nghiệp đắc địa được hỗ trợ bởi sự phát triển của nhiều cơ sở hạ tầng mới.
Tại Hà Nội, các dự án trọng điểm đang được thi công và dự kiến hoàn thiện vào năm 2022 bao gồm đường vành đai 2, tuyến metro số 3, đường nối cầu Thượng Cát với Quốc lộ 32 và cầu Vĩnh Tuy (giai đoạn 2).
Tầm nhìn tới năm 2030, thành phố sẽ mở rộng sân bay Nội Bài, xây dựng thêm đường vành đai, các tuyến metro, và bổ sung 6 cây cầu mới, giúp giao thông di chuyển trong thành phố thuận tiện hơn.
Nhìn chung, tiềm năng phát triển của các khu công nghiệp miền Bắc rất lớn. Mặc dù miền Nam là đầu tàu kinh tế của Việt Nam nhưng các doanh nghiệp FDI mới vào Việt Nam sẽ có sự cân nhắc tìm kiếm đất thuê ở khu vực miền Bắc do mức giá thuê hợp lý hơn và nguồn cung tương lai tương đối dồi dào, ông Đông phân tích./.