Lịch sử thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến nhiều "cơn sốt đất" bùng lên mạnh mẽ rồi nhanh chóng lụi tàn, để lại không ít nhà đầu tư mắc kẹt.
Từ việc Hà Tây, Mê Linh sáp nhập vào Hà Nội năm 2008, Đà Nẵng giai đoạn 2010-2011, Phú Quốc năm 2018, đến Bình Phước năm 2021..., mỗi "cơn sốt đất" đều có kịch bản quen thuộc: giá đất tăng phi mã vì tin đồn quy hoạch, nhà đầu tư nhỏ lẻ đổ xô xuống tiền nhưng khi các yếu tố thổi giá biến mất, thị trường lập tức đóng băng, kéo theo làn sóng bán tháo và thua lỗ nặng nề.
Những bài học từ các "cơn sốt đất" trước đây cho thấy khi giá bị đẩy lên quá cao mà không có giá trị thực hỗ trợ, thì sớm muộn bong bóng cũng vỡ. Và khi đó, người thiệt hại nhiều nhất vẫn là những nhà đầu tư nhỏ lẻ, những người dân địa phương bị cuốn vào vòng xoáy đầu cơ.
Người thắng-kẻ thua trong "cơn sốt đất"
Khi bong bóng bất động sản vỡ, không phải ai cũng chịu chung một số phận. Có những người rời khỏi thị trường với túi tiền rủng rỉnh nhưng cũng có không ít nhà đầu tư mắc kẹt trong vòng xoáy nợ nần.
Trong mỗi "cơn sốt đất," cò đất và đầu nậu luôn là những người nắm đằng chuôi. Họ thường gom đất từ rất sớm, thổi giá bằng tin đồn, tạo hiệu ứng đám đông rồi âm thầm "xả hàng" khi giá đạt đỉnh. Với lợi thế thông tin và kinh nghiệm thao túng thị trường, họ rút lui an toàn trước khi giá lao dốc, bỏ lại phía sau những nhà đầu tư tay ngang chạy theo làn sóng mà không kịp nhận ra dấu hiệu "vỡ trận."
Trái ngược với nhóm cò đất và đầu cơ chuyên nghiệp, các nhà đầu tư nhỏ lẻ, đặc biệt là những người vay vốn ngân hàng để mua đất, thường là những người chịu thiệt hại lớn nhất. Khi thị trường đóng băng, giá đất lao dốc, họ không thể tìm được người mua để thoát hàng. Áp lực lãi vay ngân hằng ngày càng lớn, nhiều người buộc phải bán tháo với giá thấp hơn nhiều so với thời điểm mua vào. Có những trường hợp mất hàng trăm triệu, thậm chí tiền tỷ chỉ trong vài tháng. Không ít người lâm vào cảnh nợ nần chồng chất, thậm chí phá sản.
Không chỉ nhà đầu tư bị ảnh hưởng, người dân địa phương tại những "điểm nóng" sốt đất cũng phải gánh chịu hậu quả nặng nề. Khi giá đất bị đẩy lên quá cao, người có nhu cầu mua đất để ở hoặc sản xuất kinh doanh gặp khó khăn vì giá vượt quá khả năng tài chính. Người nông dân không thể mua lại đất để canh tác, trong khi đất bỏ hoang ngày càng nhiều.
Bên cạnh đó, giá đất biến động thất thường cũng gây ra nhiều bất ổn trong đời sống kinh tế, xã hội. Nhiều người đổ xô bán đất để kiếm lợi ngắn hạn, nhưng sau khi sốt đất qua đi, nguồn thu nhập bấp bênh, sinh kế bị ảnh hưởng. Chính quyền địa phương cũng đau đầu với tình trạng tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến đất đai, làm rối loạn công tác quản lý và quy hoạch.
Đáng lo ngại hơn, tình trạng sốt đất ảo có thể khiến thị trường tài chính chịu ảnh hưởng nặng nề. Khi quá nhiều dòng tiền đổ vào bất động sản nhưng không tạo ra giá trị thực, dòng vốn sản xuất bị thu hẹp, nền kinh tế sẽ mất cân đối. Các ngân hàng đối mặt với nguy cơ nợ xấu tăng cao khi nhiều khoản vay đầu tư đất đai không thể thu hồi.
Đầu tư thông minh, tránh sập bẫy "sốt đất"
Dù "cơn sốt đất" nào cũng mang đến những viễn cảnh màu hồng về lợi nhuận nhưng thực tế đã chứng minh: không phải ai cũng thắng trong cuộc chơi này.
Các chuyên gia bất động sản khuyến nghị rằng để tránh rơi vào "bẫy sốt ảo," nhà đầu tư cần tỉnh táo trước những thông tin chưa được kiểm chứng, không chạy theo tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội), và đặc biệt cần đánh giá kỹ giá trị thực của bất động sản trước khi xuống tiền. Những khu vực có giá đất tăng đột biến trong thời gian ngắn thường tiềm ẩn nguy cơ cao, vì vậy nhà đầu tư nên thận trọng với những tin đồn "trở thành thủ phủ của tỉnh mới sáp nhập," "chuẩn bị có dự án lớn" mà chưa có cơ sở rõ ràng.
Là nhà đầu tư địa ốc lâu năm, anh Vũ Lợi ở Hoàng Mai, Hà Nội chia sẻ kinh nghiệm sau khi vừa thoát tiền ở lô đất đầu tư tại khu đô thị Bến Gót, Thọ Sơn, Việt Trì, Phú Thọ (mua vào năm 2021 với giá 1,2 tỷ đồng, bán ra vào tháng 3/2025 với giá 2,2 tỷ đồng); một lô đất ở mặt đường Trương Xá, Kim Động, Hưng Yên (mua vào năm 2020 với giá 7 tỷ đồng, bán ra vào tháng 2/2025 với giá 16,7 tỷ đồng): "cơn sốt đất" có thể mang đến cơ hội sinh lời nhanh chóng, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là khi thị trường bị thổi phồng quá mức.
Để tránh sập bẫy sốt đất ảo, nhà đầu tư cần trang bị kiến thức và biết cách nhận diện những dấu hiệu bất thường. Theo anh, một khu vực bị sốt đất ảo thường có nhiều dấu hiệu dễ nhận biết, bao gồm: Giá đất tăng phi mã trong thời gian ngắn, không dựa trên giá trị thực; nhiều giao dịch "tay ngang," cò đất làm chủ cuộc chơi; tin đồn về quy hoạch lan truyền mạnh nhưng thiếu thông tin chính thống; hạ tầng, dân cư không phát triển tương xứng với giá đất.
Cũng theo anh Vũ Lợi, để đầu tư an toàn trong thị trường bất động sản, nhà đầu tư cần chủ động kiểm tra thông tin quy hoạch qua nguồn chính thống (văn bản, website chính thức của Ủy ban Nhân dân tỉnh, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Ủy ban Nhân dân địa phương); đánh giá giá trị thực của bất động sản, tránh đầu tư theo tâm lý đám đông; không sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, cụ thể không vay quá 50% giá trị bất động sản và phải có kế hoạch tài chính dài hạn; ưu tiên đất có sổ đỏ, pháp lý rõ ràng; xác định tầm nhìn dài hạn, không đầu tư theo kiểu "lướt sóng" ngắn hạn và tỉnh táo, cần chốt hạ ra đất vào thời điểm "đỉnh sóng” theo hướng "ăn non" - điều này không phải ai cũng có thể làm được, nhất là nhà đầu tư tay ngang...
Trao đổi về vấn đề này, ông Quách Ngọc Dũng, Phó Chánh Văn phòng đại biểu Quốc hội và Hội đồng Nhân dân tỉnh Hưng Yên cho rằng thời gian qua, sau khi có thông tin đồn đoán về một số địa phương được cho là trung tâm hành chính tỉnh, thành phố sau khi sáp nhập thì bất động sản nơi đó nhanh chóng có sự sôi động và tạo ra những "cơn sốt đất ảo."
Thực tế, sáp nhập tỉnh, thành có thể khiến giá đất nơi này tăng, nhưng cũng có thể khiến giá đất nơi kia giảm xuống, bởi còn liên quan đến việc di chuyển dân cư, quy hoạch và đầu tư cơ sở hạ tầng, nên người dân cần hết sức cẩn trọng trước mọi quyết định đầu tư đất đai thời điểm này. Theo ông Dũng, về dài hạn, sau khi sáp nhập tỉnh, thành xong, cơ sở hạ tầng sẽ được quy hoạch, đầu tư bài bản và việc này cần thời gian dài, không thể "ăn xổi" được.
Tăng cường vai trò của chính quyền trong kiểm soát thị trường bất động sản
Bên cạnh đó, vai trò của chính quyền là rất quan trọng trong việc kiểm soát thị trường bất động sản. Các địa phương cần có biện pháp minh bạch hóa thông tin quy hoạch, kịp thời công bố các kế hoạch phát triển đô thị một cách chính thống để tránh việc tin đồn bị lợi dụng thổi giá.
Đồng thời, cần kiểm soát giao dịch đất đai, hoạt động môi giới, xử lý đầu cơ, thổi giá; có chế tài xử phạt nghiêm đối với các hành vi thao túng giá, giao dịch ảo để tạo sóng thị trường; hạn chế sốt đất bằng chính sách thuế và tín dụng; có chính sách định giá đất, hỗ trợ người dân địa phương về nhà ở, đất đai, tránh để tình trạng giá đất leo thang khiến họ mất đi cơ hội sở hữu nhà hoặc bị đẩy ra khỏi vùng sinh sống truyền thống.
Chính quyền cần có chiến lược dài hạn để ổn định thị trường bất động sản. Điều này bao gồm việc phát triển các khu đô thị vệ tinh, giảm áp lực lên các khu vực trung tâm; thúc đẩy nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ để đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân và xây dựng một hệ thống dữ liệu đất đai đồng bộ, giúp người dân dễ dàng tra cứu thông tin chính thống, tránh bị lừa bởi tin đồn thất thiệt.
Bong bóng bất động sản không phải là hiện tượng mới, nhưng hệ lụy của nó luôn nghiêm trọng. Ai cũng muốn kiếm lời từ đất, nhưng không phải ai cũng thắng trong cuộc chơi này. Khi bong bóng vỡ, người chịu thiệt nhiều nhất vẫn là những nhà đầu tư tay ngang, người dân địa phương và nền kinh tế chung.
Bài học từ những "cơn sốt đất" trước đây vẫn còn nguyên giá trị. Khi thị trường tăng nóng một cách bất thường, rất có thể đó là dấu hiệu của một bong bóng sắp vỡ. Nhà đầu tư khôn ngoan là người biết phân tích, đánh giá thị trường một cách thận trọng, thay vì chạy theo đám đông để rồi rơi vào cảnh "ôm bom." "Cơn sốt đất" có thể đem lại cơ hội làm giàu cho một số người, nhưng cũng có thể là cái bẫy khiến nhiều người phải trả giá đắt./.
Bài 1: Sốt đất lan rộng, người người đổ xô đầu tư
Bài 2: Cò đất 'thổi giá' và hệ lụy sau 'cơn sốt'
Bình luận
Xin vui lòng gõ tiếng Việt có dấu