Ảnh minh họa. (Nguồn: Hoàng Anh Tuấn/Vietnam+)
Tình hình kinh tế năm 2013 ổn định đã mang đến tia hy vọng cho thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và Việt Nam nói chung trong năm tới. Đây là một trong những đánh giá của Công ty CBRE Việt Nam về thị trường Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh trong quý 4/2013 đươc công bố trong ngày 7/1.
Theo nhận định của CBRE Việt Nam, các phân khúc của thị trường như căn hộ bán, bán lẻ, văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh trong quý cuối cùng năm 2013 đều đã có những điểm sáng nhất định và tạo ra những triển vọng mới trong năm 2014. Cụ thể trong phân khúc thị trường căn hộ bán, các sự kiện chào bán, động thổ, khai trương nhà mẫu diễn ra liên tục trong quý 4/2013. CBRE Việt Nam cho rằng: Không như ba năm trước, các chủ đầu tư ngày nay chú trọng đến quảng cáo, giới thiệu sản phẩm nhằm thu hút công chúng. Các chủ đầu tư không những tổ chức sự kiện mở bán dự án mà tổ chức sự kiện cả khi động thổ, hoàn thành dự án hay thậm chí khai trương nhà mẫu.
Quý 4/2013 ghi nhận 2.702 căn hộ chào bán, tăng 70,5% so với quý trước và 203,6% so với cùng kỳ năm trước. Như vậy, cả năm 2013 ghi nhận 6.114 căn hộ chào bán, tăng 83,5% so với cùng kỳ năm trước. Căn hộ bình dân chiếm 56,7% trong tổng số căn chào bán trong quý. Việc tăng số căn hộ chào bán cho thấy niềm tin của chủ đầu tư vào sự phục hồi của thị trường. Nhưng mặt khác, điều này sẽ góp phần làm tăng hàng tồn kho do lượng tiêu thụ thấp hơn hơn nguồn cung.
Giá trung bình trong quý 4/2013 thay đổi rất ít so với quý trước. Các hình thức bán hàng vẫn tiếp tục được áp dụng bao gồm kéo dài thời gian thanh toán, tặng quà, chiết khấu cho những khoản thanh toán nhanh. Căn hộ bình dân thật sự trở nên bình dân khi giá bán sơ cấp giảm còn 630 USD/m2. Đây là lần đầu tiên giá chào bán sơ cấp của phân khúc bình dân biến động nhiều hơn so với các phân khúc khác (giảm 1,4% so với quý trước và giản 6,0% so với cùng kỳ năm trước). Bà Dương Thùy Dung, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn, CBRE Việt Nam nhấn mạnh: Đây là lần đầu tiên phân khúc này ghi nhận mức giảm nhiều vì một số dự án được hỗ trợ từ gói hỗ trợ 30.000 nghìn tỷ. Ngoài ra, một số chủ đầu tư chấp nhận tốc độ bán cao hơn là bán giá cao nhưng lượng bán thấp.
Lượng căn hộ bán được trên thị trường sơ cấp tiếp tục tăng trong quý khảo sát. Ước tính, lượng giao dịch tăng 40,4% so với quý trước và 53,8% so với cùng kỳ năm trước, đạt trên 2.000 căn. Hầu hết giao dịch thành công thuộc phân khúc bình dân (chiếm khoảng 49%). Tình hình kinh tế cải thiện, chương trình bán hàng hấp dẫn và giá cả hợp lý hơn là nguyên nhân chính cho sự tăng trưởng mạnh này.
Theo các chuyên gia của CBRE, thị trường năm 2014 được kỳ vọng sẽ tốt hơn năm 2013. Tuy nhiên, điều này còn phụ thuộc vào các yếu tố hỗ trợ như giá bán hợp lý, sản phẩm phù hợp với thị trường và dự án có tiến độ xây dựng tốt. Các chủ đầu tư cũng thận trọng trong việc chào bán và người mua rất thận trọng khi mua.
Đối với thị trường văn phòng của Thành phố Hồ Chí Minh, theo ghi nhận của CBRE, trong quý 4/2013, thành phố có thêm 16.145 m2 sàn diện tích văn phòng đã được thuê mới trong quý cuối cùng của năm. Mặc dù con số này thấp hơn so với quý trước, so với cùng kỳ năm trước mức thuê mới lại tăng 44,6%. Tính cả năm 2013, 91.992 m2 diện tích văn phòng đã được thuê mới, chiếm 7,6% tổng số nguồn cung hiện hữu trên thị trường. Giá thuê trung bình tại hầu hết các tòa nhà đang hoạt động tương đối ổn định. Do diện tích trống giảm dần trên các phân khúc, giá thuê trung bình hạng A và B cũng cải thiện, tăng 3,0% và 1,7% so với quý trước tương ứng với từng phân khúc. So với Q4/2012, giá thuê quý này tăng đáng kể với mức tăng 7,7% cho phân hạng A và 8,5% phân hạng B.
Giá thuê văn phòng trung bình hạng A và B tăng đều cùng với tỷ lệ trống trên toàn thị trường tiếp tục giảm. Phân tích tổng yêu cầu thuê CBRE nhận được, khách thuê có nhu cầu gia hạn/ký mới hợp đồng thuê, chuyển hay mở rộng văn phòng chiếm 62%. Yêu cầu thuê đến từ các khách thuê mới tham gia thị trường chiếm con số thấp hơn, 38%. Tuy nhiên, con số này cao hơn mức 5% của năm 2012 rất nhiều.
Ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc Điều hành của CBRE Việt Nam, nhận định: "Nguyên nhân chính trong việc chuyển, hợp nhất chủ yếu vẫn đến từ việc doanh nghiệp đang cố gắng cắt giảm chi phí thuê văn phòng làm việc. Bên cạnh đó, cũng có ghi nhận một số khách thuê tận dụng cơ hội từ phía thị trường với giá thuê giảm để nâng cấp văn phòng. Doanh nghiệp có cơ hội chuyển tới văn phòng tốt hơn nhưng chi phí thuê vẫn không thay đổi, hoặc trong một số trường hợp chi phí còn thấp hơn."
Thị trường dự kiến sẽ có thêm 124.924 m2 GFA văn phòng hạng A và B trong năm tới. Đáng chú ý các dự án có tiến độ xây dựng tốt đều có chủ đầu tư là các ngân hàng trong nước. Các dự án điển hình có thể kể tên như Sunny Tower (Ngân hàng Quân đội), Vietcombank Tower (Ngân hàng Vietcombank) và Vietinbank Tower (Ngân hàng Vietinbank). Hơn một nửa diện tích mới trong năm tới sẽ dành cho chủ đầu tư sử dụng. Thị trường do đó sẽ không phải chịu nhiều áp lực từ việc tăng cung sắp tới và chủ nhà có khả năng giữ vững vị thế của mình.
Trong quý 4/2013, thị trường bán lẻ của Thành phố Hồ Chí Minh đã có những tháng cuối năm sôi động với sự kiện khai trương của các trung tâm thương mại mới và các nhà bán lẻ. Aeon Mall, McDonald’s, Dunkin’ Donuts, Super Sport, Dairy Queen là các nhà bán lẻ đang tích cực tìm kiếm mặt bằng để mở rộng hoặc xây dựng cửa hàng đầu tiên tại Thành phố Hồ Chí Minh. Ngoài ra, quý 4/2014 còn chào đón trung tâm thương mại tổng hợp thứ chín của Parkson tại Việt Nam (Parkson Cantavil Premier tại Quận 2, với ba khách thuê chủ chốt là Big C, Lotte Cinema và California Wow); và một bazaar là Lucky Plaza tại Quận 1.
Tỷ lệ trống trung bình của trung tâm bán lẻ hiện đại giữ ở mức 12% trong năm 2013, diện tích thực thuê theo đó được ghi nhận ở mức thấp nhất trong bảy năm gần đây. Theo thống kê của CBRE, yêu cầu thuê mặt bằng bán lẻ nhà phố cao hơn cùng kỳ năm trước vì các nhà bán lẻ hiện đang có xu hướng di chuyển ra khỏi các trung tâm thương mại để tìm đến những mặt bằng giá rẻ hơn.
Giá chào thuê trong Quý 4 không đổi so với quý trước do số giao dịch thành công hạn chế. Nhìn chung, kể từ năm 2009, giá chào thuê đã liên tục giảm, tuy nhiên tốc độ giảm trong thời gian gần đây đã chậm lại.
Dù vẫn khó để mà xác định liệu giá thuê đã xuống mức đáy hay chưa nhưng với những dấu hiệu lạc quan đến từ nền kinh tế vĩ mô trong và ngoài nước đem lại hy vọng cho thị trường bán lẻ trong năm 2014.
Nhận xét về triển vọng thị trường bán lẻ, ông Townsend, nhấn mạnh: Theo đúng lộ trình đã cam kết khi gia nhập WTO, Việt Nam sẽ chính thức cho phép thành lập doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài trong năm 2015, điều này góp phần khuyến khích nhà bán lẻ nước ngoài tham gia thị trường.
Ngành hàng ăn uống và siêu thị vốn không bị ảnh hưởng bởi chu kỳ kinh tế sẽ tiếp tục hoạt động tốt. Theo sau Starbucks và McDonald’s sẽ còn nhiều thương hiệu F&B quốc tế quan tâm đến thị trường Việt Nam hơn nữa./.
